• Investmentmarkt für Ferienhotellerie in der DACH-Region: Historisch heterogen, kleinteilig; nun aber für institutionelle Anleger zunehmend attraktiv

• Hohes, kontinuierliches Marktvolumen bei hoher Krisenresilienz

• Produkt- und Angebotsvielfalt erfordert größeres Know-How im Vergleich zur Stadthotellerie

• Höhere Entwicklungskosten gegenüber der Stadthotellerie

• Asset Management als kosten- und betriebsoptimierendes Element

Seit vielen Jahren befassen sich institutionelle Investoren mit dem Thema der Ferienimmobilie, ohne wirklich zu investieren. Historisch durch familiengeführte Betriebe geprägt, sind die Investitionsvolumina noch verhältnismäßig klein und die von institutionellen Investoren geforderte Transparenz eingeschränkt. Dabei zeichnet sich die Branche der Ferienhotellerie durch jahrzehntelanges Wachstum und Krisensicherheit aus und hat dies nicht zuletzt in der Corona-Pandemie bewiesen.

Neue Konzepte und die fortschreitende Professionalisierung der Betreiberlandschaft machen Ferienhotels zunehmend zu einem Anlageziel für institutionelle Investoren. Immer mehr attraktive Ganzjahresdestinationen schaffen neue Perspektiven für Betreiber und Investoren. Zu diesem Ergebnis kommen Union Investment und mrp hotels in ihrem White Paper zur Ferienhotellerie, das im Rahmen eines Online-Pressegesprächs vorgestellt wurde.

Andreas Löcher, Leiter Investment Management Hospitality bei Union Investment: „Die Dynamik der Ferienhotellerie wird Investoren zunehmend die notwendige Größe und Transparenz bieten. Im Zuge dieser Entwicklung sehen wir gerade die Märkte im deutschsprachigen Raum im kompetitiven Vorteil. Die Saison verlängert und verlagert sich. ‚Nachhaltigkeit‘ erhält dabei neben dem Klimaschutz eine weitere Facette: den lokalen Bezug aufrechterhalten und in den Hotelbetrieb mit einer persönlichen Gästeansprache einbringen. Aspekte, die auch für institutionelle Investoren neben der Rendite von größter Bedeutung sind.“

Martin Schaffer, Geschäftsführender Partner mrp hotels: „Naturdestinationen liegen im Trend, gleichermaßen auch das Thema Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Touristiker arbeiten daran, neue Technologien und Konzepte in Einklang zu bringen, um nachhaltiges Reisen zu nachhaltig konzipierten und gebauten Hotelimmobilien zu ermöglichen, ohne auf Genussangebote verzichten zu müssen. Alternativen müssen geschaffen werden, um Overtourism zu lösen. Wir sehen aufgrund von globalem Marktwachstum, verändertem Reiseverhalten, Klimawandel etc. große Chancen, aber auch die Notwendigkeit, dass sich etablierte Destinationen qualitativ weiterentwickeln. Viele neue Regionen werden zu attraktiven Urlaubsdestinationen heranwachsen. Mit der Professionalisierung einer Betreiberlandschaft, die in der Lage ist, Innovationen zu schaffen und mit Investoren, die diesen Weg mittragen wollen.“

Ferienimmobilien für institutionelles Kapital zunehmend attraktiv - Großvolumige Transaktionen auch 2022 nur vereinzelt

Anders als der Investmentmarkt für Stadthotels gilt der Markt für Ferienhotels in der DACH- Region als intransparent und weniger liquide. Die unterschiedlichen Parameter der wenigen Transaktionen, die in den letzten Jahren stattgefunden haben, lassen keine klare Signale für den Gesamtmarkt ableiten.

Darüber hinaus ist der Markt durch eine relativ geringe Zahl handelnder Akteure gekennzeichnet. Auf Investorenseite machten sich eher Family Offices einen Namen als größere institutionelle Investoren. Finanziert wurden die Transaktionen entweder aus Eigenkapital, über Privatanleger in geschlossenen Immobilienfondsstrukturen oder regionale Bankenkonsortien.

Im Vergleich hierzu gelten die Investmentmärkte in Südeuropa, insbesondere in Spanien und Italien, als liquider. Aber auch hier waren die gehandelten Assets nur teilweise homogen. Marktteilnehmer konnten daher bei der Preisfindung nur auf eine überschaubare Zahl von Vergleichstransaktionen zugreifen.

In der DACH-Region erfolgte die Preisfindung in der Vergangenheit meist auf Basis eines Risikoaufschlags auf Renditen von Vergleichstransaktionen der Stadthotellerie. „Während in den letzten Jahren bei Resort-Hotels eher noch von 100 bis 200 Basispunkten Aufschlag auf die Bruttoanfangsrendite der Stadthotellerie auszugehen war, haben sich die Renditen – auch infolge der Pandemie – aktuell nahezu angeglichen“, so Andreas Löcher. Bei Top-Immobilien in etablierten Ferien-Destinationen wie Sylt, Travemünde oder Warnemünde kann von ähnlichen Renditeanforderungen wie bei Core-Assets in Märkten wie München, Hamburg oder Berlin ausgegangen werden.

Andreas Löcher: „Auch wenn der Markt bisher noch kaum einen Ankauf eines klassischen Resort-Hotels durch einen großen institutionellen Investmentmanager gesehen hat, interessiert sich institutionelles Kapital zunehmend für diese Asset-Klasse.“ Allerdings seien die Investmentmärkte derzeit insgesamt vor dem Hintergrund der Zinswende von größerer Unsicherheit geprägt. Löcher weiter: „Mit der voranschreitenden Professionalisierung und der Abmilderung der bisher noch stark ausgeprägten Saisonalität wird diese Asset-Klasse zukünftig weiter an Attraktivität gewinnen und sich auch bei institutionellen Anlegern etablieren. Denn letztlich bieten Resort-Hotels durch ihre Krisenresilienz grundsätzlich attraktive Möglichkeiten zur Portfoliodiversifizierung, mit langfristigem Wertwachstum auch über Wirtschaftskrisen hinweg.“

Langwierige und komplexe Entwicklungsprozesse für Ferienhotels

Die Produkt- und Angebotsvielfalt in der Ferienhotellerie ist stark ausgeprägt. Für Boutique-Hotels, Apartment-/Chalet-Anlagen oder großflächige Wellness-Hotels bestehen unterschiedliche Anforderungen an Konzept und Immobilie. Martin Schaffer: „Die Konzeption eines Ferienhotelproduktes benötigt häufig auch einen deutlich längeren Entwicklungszeitraum, der fünf Jahre oder mehr in Anspruch nehmen kann.“ Zusätzlich erhöhten steigende Anforderungen an die Nachhaltigkeit der Immobilie und die Berücksichtigung der häufig sensiblen Umwelt am Projektstandort den Entwicklungsaufwand. „Ein Wechselspiel aus Standort, Konzept, Betreiber und Immobilie trägt zum Erfolg des Produktes bei“, so Martin Schaffer.

„Dabei sind beispielsweise Größenabstimmungen komplexer als bei Stadthotels“, so Martin Schaffer. Zu beachten seien potenzielle Mehrkosten aufgrund des höheren Flächenbedarfs unterschiedlicher Nutzungen und der kostenintensiveren Ausstattung. In Top-Destinationen erschwerten beispielsweise hohe Grundstückskosten - häufig als Folge von Zweitwohnsitzen - die Realisierung von Hotelprojekten. Attraktive Liegenschaften an Strand oder an Skipisten wiesen ein zusätzliches Preis-Premium auf.

„Unter den gegebenen Voraussetzungen können wir davon ausgehen, dass - insbesondere im Hinblick auf die aktuellen Rahmenbedingungen - bei Investoren und Projektentwicklern noch Respekt vor der aufwändigeren Entwicklung von Ferienhotels besteht. Die perspektivische Attraktivität solcher Entwicklungen liegt in den im Vergleich zu Stadthotels höheren Umsätzen pro Zimmer und Gast. Dies dürfte für potenzielle Investoren ein wesentlicher Pluspunkt sein“, so Schaffer.  

Asset Management in Stadt- und Ferienhotellerie

Während der Betreiber den professionellen Hotelbetrieb, die Absicherung der Pacht sowie die Erhöhung seiner eigenen Erträge im Fokus hat, konzentriert sich der Eigentümer auf die Werterhaltung und -optimierung seiner Immobilie. Asset Management ist in der Lage, diese Lücke zum Vorteil beider Parteien zu schließen. Abhängig vom Pachtmodell (fix- oder hybrid) zeigt sich das Augenmerk des Asset Managers unterschiedlich stark bei der Diskussion operativer Details.

„Nur im Zusammenspiel und engen Austausch eines aktiven Asset Managements auf Eigentümerseite und eines professionellen Betreibers kann eine (Ferien-)Hotelimmobilie in ihrer Eigenschaft als Betreiberimmobilie langfristig und nachhaltig im Interesse beider Parteien erfolgreich sein. Die Kenntnis der speziellen Destinationen und Ferienhotelmärkte, deren Funktionsweise, Trends sowie der vielfältigen Produktlandschaft und damit auch Wirtschaftlichkeit von Ferienhotels, ist elementar für ein erfolgreiches Management des Assets Ferienimmobilie“, so Andreas Löcher.

Herausforderung Nachhaltigkeit

Mit einem Anteil von 1 Prozent der globalen CO2-Emissionen (UN, 2018) müssen auch Hotels ihren Beitrag zur Nachhaltigkeit leisten. Insbesondere verbrauchsintensive Resort- und Ferien-Hotels sind hier in Sachen Energieverbrauch und -effizienz in der Pflicht.

Für institutionelle Investoren ist die EU-Taxonomie sowie der Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM) auf Objekt- und Fondsebene ein relevanter Baustein der Nachhaltigkeitsbetrachtung. Für Investoren mit langfristigen Anlagezielen gehören sie zu den Hauptmerkmalen bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit und Zukunftsfähigkeit von Immobilien. Andreas Löcher: „Für Fondsanbieter gibt es verschiedene Möglichkeiten, regulatorisch konform zu steuern. Union Investment hat sich dazu entschlossen, nach den Principal Adverse Impacts (PAI) zu steuern und zudem auf den CRREMPfad nach Verbrauch (KWh) zu achten. Ferner ist es den Fondsmanagern wichtig, auch die Taxonomiekonformität von Gebäuden zu berücksichtigen.“

Das Erreichen dieser Ziele erfordere erhebliche Anstrengungen und Investitionen. Martin Schaffer: „Für großflächige Verbesserungen ist ein gemeinsames Engagement von Investoren und Betreibern erforderlich, denn beide Parteien profitieren gleichermaßen: Betreiber durch gesunkene Energiekosten, Eigentümer durch eine Absicherung der Attraktivität der Immobilie und deren Fungibilität und – bei hybriden Pachtstrukturen – einen höheren Return.“