Der Wiener Büromarkt hat sich im Jahr 2023 trotz der verhaltenen gesamtwirtschaftlichen Situation überraschend gut entwickelt: Die Vermietungsleistung von 170.000 m² liegt deutlich über den ursprünglichen Erwartungen und nur wenig unter dem Wert des Jahres 2022 (180.000 m²). Dem stand eine niedrige Neuflächenproduktion von nur 45.800 m² nach 126.000 m² im Jahr 2022 gegenüber. Das führte im Lauf des Jahres zu einem weiteren Rückgang der ohnehin bereits sehr tiefen Leerstandsrate von 4,1 auf 3,6 Prozent.

2024 wird die Neuflächenproduktion wieder leicht steigen. Zur Fertigstellung gelangen das hochwertige Refurbishment Francis (ca. 47.700 m2) im Althanquartier sowie die Neubauten Central Hub (ca. 22.200 m2) und Grand Central (ca. 12.500 m2) in Floridsdorf, das ROBIN Seestadt (ca.10.100 m2) und das Carré Muthgasse (13.000 m2) im 19. Bezirk. Alle Projekte weisen bereits beachtliche Vorvermietungsgrade von mindestens 30 % auf.

Sehr solide war auch die Mietpreisentwicklung. Generell weisen die Mietpreise trotz des Konjunkturtiefs eine stabile bis leicht steigende Tendenz auf. An sehr guten Standorten kam es zu teils erheblichen Zuwächsen, in besonderem Maß gilt dies für die Toplagen rund um die Innenstadt und den Hauptbahnhof. Hier gibt es aktuell ein sehr eingeschränktes Angebot und die wenigen freiwerdenden Flächen werden meist rasch und zu vergleichsweise hohen Preisen nachvermietet. Auch die sonst üblichen Incentives, wie Zuschüsse zu mieterspezifischen Ausbauten oder mietfreie Zeiten, gibt es im Spitzensegment aktuell nur eingeschränkt.

Hintergrund der steigenden Mietpreise im Spitzensegment ist eine Kombination mehrerer Faktoren, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe: „Hauptverantwortlich sind einerseits der starke Nachfrageüberhang in den Toplagen und andererseits die gestiegenen Baupreise und anhaltend hohe Inflation. Bei Unternehmen, die zusammenhängende Büroflächen von mehr als 2.000 m² an einem der Topstandorte suchen, müsse man Vorlaufzeiten von gut zwei Jahren einplanen.“ Auch die gestiegenen Anforderungen hinsichtlich Nachhaltigkeit und Innovation gelten als Preistreiber. „Energieeffizienz, die Verwendung nachhaltiger Energiequellen, ein attraktives und begrüntes Arbeitsumfeld sowie eine optimale Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln sind in Zeiten von ESG zu den wichtigsten Entscheidungskriterien geworden und dieser Trend ist mittlerweile unumkehrbar“, fügt Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH hinzu.

Die schwächere Wirtschaftslage führt dazu, dass Kostenüberlegungen wieder eine größere Rolle bei Standortentscheidungen spielen. „Die bessere Verfügbarkeit und ein günstigeres Mietpreisniveau in weniger zentralen Lagen motivieren standortsuchende Unternehmen durchaus, ihren Suchradius zu erweitern und Alternativen zu den Spitzenstandorten in Erwägung zu ziehen“, so Wernhart. „Bei der Qualität werden aber weiterhin kaum Kompromisse akzeptiert, gesucht sind Objekte mit gutem Preis/Leistungsverhältnis und keine Billigmieten.“