Das im ersten Quartal verzeichnete Transaktionsvolumen beläuft sich auf knapp 270 Mio. Euro und liegt damit unter den Zahlen des Vergleichszeitraums 2024. Das niedrige Volumen ist auch auf die anhaltende Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe zurückzuführen, was die Finanzierungsbedingungen für Investoren erschwert.
Das angespannte Staatsbudget und der von der Regierung geplante Sparkurs dürften die allgemeine wirtschaftliche Erholung bremsen. Zudem sind vom deutschen Konjunkturpaket indirekte Auswirkungen auf den österreichischen Markt zu erwarten. Gleichzeitig rechnet die Branche damit, dass die Insolvenzwelle unter Entwicklern bis in den Herbst anhält.
Objekte mit nachhaltig gesichertem Cashflow sind gefragt, wenn auch zu niedrigeren Preisen. Leerstände oder kurze Mietvertragslaufzeiten hingegen führen zu Preisabschlägen und geringerem Kaufinteresse.
Die erwarteten Leitzinssenkungen dürften Hypothekarzinsen und Renditen stärker beeinflussen als bisher, da sich in einigen Märkten bereits eine konjunkturelle Erholung abzeichnet. Setzt die Politik in Europa – insbesondere in Deutschland und Österreich – notwendige Impulse für Wirtschaftswachstum und Wettbewerbsfähigkeit, könnten die Effekte auf den Immobilieninvestmentmarkt unmittelbar spürbar sein und zu einer steigenden Transaktionstätigkeit im Jahr 2025 führen.
Entwicklung der Assetklassen
Im ersten Quartal 2024 setzte sich die moderate Dynamik auf dem österreichischen Investmentmarkt fort. Büroimmobilien blieben mit einem Anteil von 46 % am Transaktionsvolumen die dominierende Assetklasse – bemerkenswerterweise resultierte dieser Marktanteil aus lediglich zwei Transaktionen.
Die Nachfrage nach Büroflächen ist stark von der Lage abhängig: Hochwertige Objekte in zentralen Lagen oder mit ausgezeichneter Verkehrsanbindung bleiben gefragt, während periphere Standorte unter Druck geraten. Die Projektpipeline für neue Büroimmobilien ist derzeit äußerst begrenzt, was das Angebot an modernen Flächen weiter verknappt.
Auch der Wohnimmobilienmarkt verzeichnet eine solide Performance und macht fast 18 % des Transaktionsvolumens aus. Der Fokus liegt weiterhin auf Bestandsobjekten, während Transaktionen von Neubauprojekten aufgrund der geringen Bautätigkeit derzeit kaum stattfinden. Ebenfalls mit einem Marktanteil von rund 18 % zeigt sich der Logistiksektor stark, was unter anderem auf ein wachsendes Flächenangebot zurückzuführen ist. Hotels und Serviced Apartments erfreuen sich zunehmender Investorennachfrage und tragen gemeinsam ebenfalls rund 18 % zum gesamten Transaktionsvolumen bei. Im Einzelhandelsimmobiliensegment konzentriert sich das Investoreninteresse auf etablierte Fachmarktzentren in gut frequentierten Standorten. Shopping Center und neue Einzelhandelsentwicklungen stehen dagegen kaum im Fokus – stattdessen liegt der Schwerpunkt auf der Optimierung und Wertsteigerung bestehender Handelsimmobilien.
Investoren im Überblick
Wie bereits im vergangenen Jahr wurde der österreichische Immobilieninvestmentmarkt auch im ersten Quartal 2025 von lokalen Investoren dominiert. Rund 88 % des Transaktionsvolumens entfielen auf österreichische Investoren, während internationale Marktteilnehmer lediglich 12 % des Marktgeschehens ausmachten.
Besonders private Investoren, darunter Privatstiftungen und Family Offices, waren äußerst aktiv und stellten mit fast 89 % Marktanteil die stärkste Investorengruppe in den ersten drei Monaten des Jahres dar. Diese Gruppe zeichnet sich durch hohe Liquidität und Flexibilität aus, agiert selektiv und nutzt das derzeit vergleichsweise attraktive Preisniveau. Die eingeschränkte Kreditvergabe stellt für sie in der Regel kein Hindernis beim Erwerb von Investmentobjekten dar.
Auch Spezialfonds zeigen verstärktes Interesse an langfristigen Investments und halten einen Marktanteil von aktuell rund 7 %. Im Gegensatz dazu agieren Publikumsfonds weiterhin zurückhaltend und befinden sich eher auf der Verkäuferseite, da sie angesichts der unsicheren Marktlage ihre Portfolios bereinigen und Liquidität sichern wollen.
Versicherungen und Pensionskassen nehmen mit einem Marktanteil von rund 4 % eine eher untergeordnete Rolle ein.
Entwicklung der Renditen
Die Spitzenrenditen am österreichischen Immobilienmarkt bleiben auch 2025 weitgehend stabil. In einigen Segmenten kam es im Vergleich zu den vorherigen Quartalen zu einer leichten Renditekompression – zumindest bis zur Ankündigung des deutschen Konjunkturpakets. Angesichts der angespannten Budgetsituation, auch in Österreich, herrscht derzeit erneut eine abwartende Haltung in Bezug auf die weitere Renditeentwicklung.
Die Renditen für Büroimmobilien variieren je nach Lage und Qualität. Im CBD-Segment liegen die Spitzenrenditen aktuell zwischen 4,75 % und 5,25 %, während hochwertige Büroobjekte außerhalb des CBD-Bereichs Renditen zwischen 5,50 % und 6,25 % erzielen. Diese Differenz unterstreicht die verstärkte Nachfrage nach zentral gelegenen und qualitativ hochwertigen Büroflächen. Der Wohnimmobilienmarkt in Wien und den Bundesländern bleibt unter den gegebenen Rahmenbedingungen liquide. In Wien bewegen sich die Spitzenrenditen für Bestandsobjekte zwischen 4,25 % und 4,75 %, während in den Bundesländern Renditen zwischen 4,75 % und 5,25 % erzielt werden. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie das kontinuierliche Bevölkerungswachstum in Ballungszentren treiben diese Entwicklung weiter voran. Für Fachmarktzentren lagen die Spitzenrenditen zwischen 5,75 % und 6,25 %, womit sie sich auf einem anspruchsvollen Niveau bewegen. Im Logistiksektor verharren die Spitzenrenditen zwischen 5,00 % und 6,00 %. Die hohe Nachfrage nach gut angebundenen Logistikflächen trägt zur Stabilität der Renditen bei – trotz zunehmendem Wettbewerb sowie steigender Bau- und Finanzierungskosten.
Ausblick
Die anhaltend hohen Zinsen, die eingetrübten Konjunkturaussichten sowie die Zollpolitik der Administration Trump und die restriktive Kreditvergabe der Banken tragen weiterhin zur Verunsicherung der Investoren und den nach wie vor geringen Transaktionsvolumina bei. Dennoch hat die Prüfungstätigkeit der Investoren im Vergleich zu den Vormonaten spürbar zugenommen. Viele Marktteilnehmer erwarten im Laufe des Jahres sinkende Zinsen und Renditen und nutzen das derzeit noch attraktive Renditeniveau für Zukäufe. Gleichzeitig beschäftigen sich viele Eigentümer zunehmend mit Verkaufsszenarien, um sich strategisch auf die veränderten Marktbedingungen einzustellen.
Für die kommenden Monate bleibt EHL verhalten optimistisch. Die laufenden Ankaufsprüfungen dürften in einigen bedeutenden Transaktionen münden. Allerdings ist weiterhin mit einer Zunahme von Insolvenzen zu rechnen, was zusätzlichen Druck auf den Markt ausüben könnte.
