Umnutzung von Immobilien – den Herausforderungen anpassen

Überlegungen und Konzepte zur Umnutzung bestehender Flächen gewinnen immer mehr an Bedeutung.

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Als die vier Gasometer in Wien-Simmering 1896 errichtet wurden, hat vermutlich niemand daran gedacht, dass in diesen einmal jemand wohnen würde. Rund 100 Jahre später wurde das Unwahrscheinliche dann doch Realität. In den alten Gasbehältern entstanden nicht nur Wohnungen, sondern auch ein Shopping-Center und eine Veranstaltungshalle. Die neue Nutzung der Wahrzeichen des 11. Wiener Gemeindebezirks war um die Jahrtausendwende eine außergewöhnliche Innovation. Mittlerweile sind die Gasometer zwar immer noch beeindruckend, aber nicht mehr die einzigen Immobilien, die in den vergangenen Jahren einer neuen Verwendung zugeführt wurden. Die Spielarten sind mannigfaltig, und nicht selten handelt es sich bei den umgenutzten Immobilien um Stilikonen, wie das Philips-Haus am Wienerberg oder die Tribünen zwei und drei der Krieauer Trabrennbahn. Die Zuschauertribünen wurden von Value One in ein hochmodernes Bürohaus umgebaut, das sogar so exklusiv ist, dass ein innovatives Unternehmen wie Red Bull Media House dort sein neues HQ aufgeschlagen hat.

Umnutzung ist auch ein Wandel in der Gesellschaft

Der Trend zur Umnutzung bestehender Flächen zeigt auch den Wandel in der Gesellschaft. „Wir befinden uns hier erst am Beginn eines Prozesses, der den Markt nachhaltig prägen wird“, ist Thomas Belina, Geschäftsführer von Colliers in Österreich, überzeugt: „Nachhaltigkeit und die damit verbundene Umnutzung waren für die Immobilienbranche zwar noch Fremdwörter, haben aber in den letzten Jahren eine unerwartet starke Dynamik bekommen.“ Nicht zuletzt durch Faktoren wie unvermietete Flächen, die steigende Nachfrage nach Wohnimmobilien und auch die Pandemie.

Thomas Belina nennt ein Beispiel: „Kreativ wurde man zum Beispiel im Millennium Tower, wo leerstehende Büroflächen in ein Business-Hotel umgewandelt wurden.“ Das erhöhte nicht nur den Vermietungsgrad des Towers, sondern trug auch zu einer nachhaltigen Aufwertung des Standorts Handelskai bei. Auch das Philips-Haus am Wienerberg, eine Architekturikone der 1960er-Jahre, wurde 2014 einem grundlegenden Umbau unterzogen. Im ehemaligen Büro- und Verwaltungsgebäude des Konzerns entstanden 135 Wohneinheiten.

Büroimmobilien an erster Stelle

Speziell Büroimmobilien, die stark veraltet und sanierungsbedürftig sind, werden – oft im Zuge eines Eigentümerwechsels – umgewidmet und in weiterer Folge entweder abgerissen und neu gebaut oder hochwertig saniert“, erklärt Andrea Dissauer, Geschäftsführerin von EHL Immobilien Management. Als Beispiel für einen Neubau nennt sie das KAYSER am Franz-Josefs-Kai. Beim Kooperationsprojekt zwischen der ARE Austrian Real Estate und JP Immobilien werden neben einer Geschäftsfläche im Erdgeschoß rund 70 Wohnungen errichtet. Für hochwertige Sanierungen stehen zahlreiche Luxushotels entlang der Ringstraße, die aus Bürohäusern hervorgingen. Während der Trend zu Umwidmungen in Hotels aufgrund der Pandemie derzeit verhalten ist, bleibt er in Wohnimmobilien aufgrund der starken Nachfrage ungebrochen hoch“, ergänzt ihr Kollege Bruno Schwendinger.

Am Standort des ORF in der Argentinierstraße strukturiert Rhomberg Bau ein Bürogebäude als Wohngebäude um. Obwohl erst die Bauphase läuft, ist der Verkauf bereits abgeschlossen. Für fast alle Projekte spricht, dass sie sich zum Großteil in zentralen Lagen befinden und ein Alleinstellungsmerkmal besitzen. Eine ganz andere Form der Umnutzung, die noch vor Baubeginn stattgefunden hat, kennzeichnet den Marina Tower. „Das Büroprojekt ‚Marina Tower‘ wurde ursprünglich als Bürotower konzipiert, später aber umgewidmet und nun als Wohnturm realisiert“, so Andrea Dissauer.

Stauräume und Schattenseiten

Apropos Wohnen: Da beispielsweise urbaner Wohnraum tendenziell kleiner wird und es häufig an ausreichendem Stauraum fehlt, weisen laut Thomas Belina insbesondere Selfstorage-Konzepte weiterhin großes Wachstumspotenzial auf. Auch andere innovative Konzepte wie die sogenannten „Grätzelhotels“ würden die Möglichkeit nutzen, längerfristig leerstehende Erdgeschoßflächen kostengünstig anzumieten, um sie in der Folge gewinnbringend weiterzuvermieten.

Die Umnutzung hat aber in einigen Bezirken auch ihre Schattenseiten, wie Bruno Schwendinger bestätigt: „Durch die vielen Umwidmungen im 1. Bezirk wurde dem innerstädtischen Büromarkt viel Fläche entzogen.“ Aktuell ist hier ein Nachfrageüberhang zu verzeichnen, und wer auf der Suche nach Flächen ist, trifft auf ein überschaubares Angebot. „Einige größere Gesuche können aktuell aufgrund des eingeschränkten Angebots gar nicht bedient werden.“

Die Veränderung der Geschäftsflächen

Aufgrund des wachsenden Onlinehandels, aber auch wegen der Pandemie sind bei Geschäftsflächen Umnutzungen zu sehen, um sie den neuen Anforderungen anzupassen. Hierzu vergibt die Stadt Wien Förderungen, die dabei helfen, in weniger frequentierten Lagen spannende und innovative Konzepte zu etablieren. „Mit diesen Ideen wie beispielsweise Lieferdiensten im Gastronomie- oder Lebensmittelbereich, diversen Showrooms und E-Mobility schafft man es geschickt, Großflächen umzunutzen und dem Leerstand entgegenzuwirken“, sagt Elisa Stadlinger, Leitung Gewerbeimmobilien bei der ÖRAG: „Ein tolles Beispiel hierfür ist die ehemalige Geschäftsfläche eines Drogeriemarkts in der Walfischgasse 10 im 1. Bezirk.“ Diese nutzt jetzt der Lieferdienst MJAM für ein flächendeckendes Angebot. Die Prokuristin der ÖRAG ist überzeugt, dass besonders Showrooms und Stores mit neuen Konzepten und Umnutzungen künftig mehr an Bedeutung gewinnen werden, „da Konsumenten auf diese Weise näher mit dem Produkt in Verbindung treten können“.

Nur noch nutzungsneutrale Gebäude errichten

Nicht nur bei Förderungen wäre die Stadt gefragt, sondern bereits auch stark bei der Errichtung. Michaela Mischek-Lainer, allora Immobilien: „Ich wünsche mir für die Bauordnungsnovelle wieder mehr Möglichkeiten in Bau- und Raumordnung, die uns das zukunftsfitte, nutzungsneutrale Errichten bzw. Umnutzen von Gebäuden erleichtern!“ Ginge es nach der Projektentwicklerin, „so sollten wir letztendlich im Neubau wirklich nur noch nutzungsneutrale Gebäude errichten“. Damit könnte man diese problemloser neuen Herausforderungen anpassen.

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  • Erschienen am:
    09.12.2021
  • um:
    07:00
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Walter Senk

Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit über 24 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen. Sein Motto: Es gibt zum Optimismus keine vernünftige Alternative.