Wiener Gründerzeithäuser – wie aus Steinen Gold wurde

Da der Zinshausmarkt weiterhin enorm boomt, ist es wieder einmal an der Zeit, einen Blick auf die Geschichte dieser Unikate zu werfen. Auf dem Weg zur Weltstadt waren Wiens Zinshäuser eine Notwendigkeit, um Wohnraum zu schaffen. Heute sind sie eine Besonderheit.

Fotocredit: mberner via Twenty20

Zinshaus Fassade

Wien hat sie, Berlin hat sie und Prag ebenfalls. Das sind die einzigen drei Städte weltweit, die über einen teilweise sehr geschlossenen Altbaubestand mit Zinshäusern verfügen. Dabei weisen die drei Städte aber eine jeweils andere Historie auf: Prag hat noch in einigen Teilen seine mittelalterliche Struktur bewahrt. Wien begann erst nach 1850 zu wachsen, und Berlin wuchs ab 1900 in kürzester Zeit.

Wien war die Hauptstadt eines riesigen Reichs. Der Motor für die Entwicklung der Wohnhäuser war die Bevölkerungsexplosion, die im Zuge der Industrialisierung stattfand. Während um 1800 auf dem Gebiet der heutigen Stadt rund 250.000 Menschen lebten, waren es um 1850 rund 500.000 und 1910 über zwei Millionen. Dieser enorme Zuzug und das Aufbrechen der traditionellen sozialen Bindungen in der Großfamilie und zwischen Arbeitgebern und Angestellten erhöhten den Bedarf an Wohnraum in der Stadt. Als „Gründerzeit“ werden die Jahre zwischen 1840 und dem Ersten Weltkrieg bezeichnet. In dieser Zeit nahm der Wohnbau eine rasante Entwicklung, welche die Stadt bis heute prägt. Es entstanden die typischen Gründerzeit- oder Zinshäuser.

Die ersten Gründerzeithäuser

Eine der Ausgangspunkte des Wohnbaus im 19. Jahrhundert waren die Stiftshöfe und Klostergebäude in der Stadt, die nach der josephinischen Klosterreform eine große Wohnraumreserve boten: relativ große Bauten mit wenigen Einheiten, um Höfe angeordnet und durch diese erschlossen. Nach diesem Muster wurden auch die großen Wohnhausanlagen des frühen 19. Jahrhunderts errichtet, meist von adeligen Grundherren, die imstande waren, die finanziellen Mittel für große Wohnanlagen aufzubringen.

Mit der ersten Wiener Bauordnung um 1829 wurden Richtlinien eingeführt, die vor allem die Geschoßanzahl und die Straßenbreite betrafen. Die Bautätigkeit konnte aber mit dem Bevölkerungswachstum nicht Schritt halten: In den 1840er-Jahren lebten in Wien und den Vororten bereits knapp 500.000 Menschen, und die mangelhaften Wohnverhältnisse waren ein wesentlicher Faktor für den Ausbruch der Revolution von 1848. Um die soziale Sprengkraft zu verringern, wurde 1849 der Neubau von Wohnhäusern steuerlich begünstigt, und zur Verbesserung der Verwaltung erfolgte 1850 die Eingemeindung der Vororte bis zum Linienwall (dem heutigen Gürtel).

Zweite Wiener Bauordnung

1859 wurde die zweite Wiener Bauordnung per Gesetz erlassen. Sie war die Grundlage für die Gründerzeithäuser. Sie war dermaßen einfach gestaltet, dass es unglaublich anmutet, dass aus diesem Gesetz Gebäude entstanden, die über 150 Jahre überdauert haben. Sie war so weitsichtig, dass man heute noch viel davon lernen kann. Könnte.

Das „umfassende“ Konvolut

Mit 73 Paragraphen fand man das Auslangen, wobei ein paar Eckpunkte wesentlich waren: Die maximale Gebäudehöhe wurde mit 24,7 Metern festgelegt sowie eine Mindeststraßenbreite von 15,2 Metern fixiert. Die Raumhöhe musste mindestens 3,16 Meter betragen. Diese maximale Bauhöhe sowie die Generalbaulinie der breiten und rechtwinkelig zueinander verlaufenden Straßen bildeten das klare Korsett für die Bauherren. Punkt.

Damit waren die Höhe und die Zahl der Geschoße reglementiert, die Anzahl der Wohnungen und deren Ausgestaltung blieben dem Bauherrn selbst überlassen. In zentralen Lagen konnten mit diesen Vorgaben bis zu fünf Stockwerke errichtet werden. In den Vororten war die mögliche Gebäudehöhe drei und in den Vorstädten vier Stockwerke, wobei die Raumhöhe jedoch 31 Zentimeter niedriger als in der Altstadt sein durfte.

Nachhaltigkeit für 150 Jahre

Eine wesentliche Voraussetzung ist noch im Paragraph 27 der Bauordnung aufgeführt: „Bezüglich der Nachhaltigkeit wird festgehalten, dass der Bauführer (ausdrücklich) gute und dauerhafte Materialien verwenden soll.“ Auf die Erdgeschoßzonen wird im Paragraph 30 kurz und bündig eingegangen. Sie sollten so gestaltet sein, dass im Erdgeschoß Lokalitäten (und Werkstätten) im Ermessen der Bauführer ermöglicht werden, jedoch Wohnflächen nur unter besonderen Bedingungen zulässig sind. Der ebenerdige Raum war für das damalige Stadtleben unerlässlich, denn hier wurde produziert und Handel betrieben.

Mit der Bauordnung war der Weg bereitet für einen höchst beeindruckenden Gebäudetyp, der nicht nur baukulturell bemerkenswert ist, sondern auch charakteristische Qualitäten hat, die vor allem mit der Flexibilität im Inneren zu tun haben.

Zinshaus als Investment

Der Wohnbau wurde auch für das Bürgertum zunehmend interessant, und mit den neuen Auftraggebern änderte sich auch die Gestalt der Wohnbauten: Die Grundstücke, die einen ganzen Straßenblock umfassten, wurden aufgeteilt, da sich die bürgerlichen Bauherren die Bebauung eines ganzen Blocks nicht leisten konnten. Die organisatorisch völlig selbstständigen Einzelhäuser wurden auch nach außen zunehmend differenziert. Diese Blockrandbebauung blieb bis 1918 der prägende Typ der Wohnhausbebauung. Stilistisch wurden die Häuser weiterentwickelt.

Die frühen Wohnbauten zeigen die traditionellen Elemente, die aus der antiken Baukunst übernommen wurden. Mit dem Beginn der Hochgründerzeit – sie dauerte von 1870 bis 1890 – trat ein dramatischer Stilwechsel ein. Ausgelöst durch die neuen öffentlichen Monumentalbauten der Ringstraße (Hofburg, Museen, Parlament, Rathaus, Universität), wurden die Formen der staatlichen Repräsentation auch von den privaten Bauherren übernommen.

Viel Pomp nach außen

Während die Häuser im Inneren nun relativ einheitlich gestaltet und organisiert waren, wurde viel Aufwand für die Individualisierung nach außen aufgewendet. Stilistische Mittel waren die starke Gliederung der Baukörper, plastisches Dekor oder die Verbindung mehrerer Geschoße durch vorgeblendete Säulen an der Fassade. Die Gestaltungsmöglichkeiten waren vielfältig, da die Fassadenelemente aus einem reichen Angebot an industriellen Serienprodukten ausgewählt werden konnten. Trotzdem monierte manch einer in der damaligen Zeit, dass durch die großflächige Wiederholung ähnlicher Elemente eine gewisse Monotonie in den Straßenzügen entstehe. Der hätte 100 Jahre später gestaunt, wie in Wien gebaut wurde.

Zinshäuser in den Vorstädten

Die großflächige Bebauung der Vorstädte wurde durch die Entwicklung leistungsfähiger Massenverkehrsmittel begünstigt. Die Straßenbahn band die Vororte ab etwa 1865 an die Stadt an, und 1890 wurden diese eingemeindet. Der Bedarf an Wohnraum für die dort lebenden Arbeiterfamilien war enorm. Die Errichtung von kleinen, erschwinglichen Wohnungen wurde gefördert, wenn gewisse hygienische Mindeststandards eingehalten wurden, wie zum Beispiel keine Souterrainwohnungen oder Wasserversorgung auf jedem Stockwerk.

Um die Bodenrendite zu erhalten, wurde der mögliche Bebauungsgrad auf 85 Prozent des Grundstücks angehoben, das heißt, die Höfe wurden zu Lichtschächten reduziert. Die prächtigen Fassaden sollten über den niedrigen Standard der Häuser hinwegtäuschen, waren aber auch auf den Wunsch der Bewohner zurückzuführen, denn ungeschmückte Häuser waren schon damals am Markt viel schwerer zu vermieten.

Die sozialen Unterschiede

Diese unterschiedlichen Vorgaben und Lagen führten zu einer sozialen Differenzierung des Zinshauses. Weniger im Außen, da die Fassadengestaltung relativ unabhängig vom Standard des Gebäudes war, als im Inneren. Die Unterschiede waren abhängig von Kaufkraft und Repräsentationsbedürfnis der Klientel. Vor allem die Größe der Wohnungen, ihre Belichtung und die sanitäre und technische Ausstattung differierten stark.

Das Nobelmiethaus 

Das Nobelmiethaus befand sich im Gebiet der Innenstadt, der Ringstraße und der repräsentativen Ausfallsstraßen der inneren Bezirke: Prächtige Foyers und Stiegenhäuser ergänzten die Repräsentation an der Fassade. Die Wohnungen waren mit allem Komfort ausgestattet, wozu fließendes Wasser, eigene Toilette und eine Heizung gehörten.

Das bürgerliche Miethaus

Das bürgerliche Miethaus lag meist im Gebiet der Vorstädte. Die Wohnungen wurden zumeist durch ein Stiegenhaus direkt ohne lange Gänge erschlossen. Pro Stockwerk sind daher nur wenige Wohnungen untergebracht. In der Spätgründerzeit haben diese Häuser auch einen Lift, die Wohnungen Sanitärräume.

Das Arbeitermiethaus

Das Arbeitermiethaus war zwar äußerlich auch mit etwas Pomp verziert, dahinter sah es aber anders aus. Kleine Wohneinheiten ab 25 Quadratmetern wurden durch lange Gänge erschlossen, die in der Frühform außen lagen und die berühmten „Pawlatschen“ bildeten. Vom Gang gelangte man typischerweise direkt in die Küche, dahinter lag meist ein Wohnraum. Die Versorgung mit Wasser erfolgte über die berühmte „Bassena“, und Sanitärräume waren am Gang in jedem Geschoß – in frühen Beispielen ursprünglich nur im Parterre.

So wohnte man damals

Wer heute im Altbau wohnt, der darf sich eines außergewöhnlichen Wohnraums erfreuen. Von den Touristen als Fotomotiv heiß begehrt, wäre man in früheren Zeiten in einigen Gegenden allerdings weniger gerne unterwegs gewesen. Wer dort wohnte, zählte sicherlich nicht zur „noblen Gesellschaft“. Ein von mir interviewter Bewohner des 7. Wiener Bezirks, der 1923 geboren wurde (und Wien-Neubau nie verlassen hat), meinte über die damaligen Zustände: „Die Größe der Wohnung war egal. Wichtig war, dass man irgendwie untergekommen ist. Wir haben in der Neubaugasse 52 gewohnt, in dem Haus, in dem heute der ‚Schnitzelwirt‘ ist. Wir hatten eine große Küche, ein großes Zimmer und zwei Kabinette. Wir als Familie waren zu sechst: mein Vater, meine Mutter, meine drei Geschwister und ich. Da wir aber den Zins nicht allein hätten zahlen können, hat mein Vater die zwei Kabinette vermietet, und einen Bettgeher haben wir auch gehabt. Das war ein Mitbewohner, der in der Nacht gekommen ist und im großen Zimmer, in dem wir alle geschlafen haben, übernachtet hat. In der Früh hat er dann wieder die Wohnung verlassen. Es hat sehr oft gewechselt im Haus, und man hat manchmal nicht genau gewusst, wer jetzt wohin gehört.“ 

Schiach wie der Zins

Für die BewohnerInnen der einfacheren Zinshäuser war es immer eine Herausforderung, den Mietzins aufzubringen. Aus dieser Zeit stammt auch der typische Wiener Ausdruck „Schiach wie da Zins“ – damit wurde etwas besonders Unangenehmes beschrieben, und das war letztendlich die Mietzinszahlung. Aber nicht nur die Zahlungen waren hoch. Die Wohnqualität ließ zu wünschen übrig, und die Rechte der Mieterinnen und Mieter waren de facto nicht vorhanden. Nach vielen Diskussionen wurde im Dezember 1922 das Mietengesetz beschlossen. Erstmals wurde der Kündigungsschutz eingeführt, die Miethöhe wurde fixiert.

In der Warteschleife

Nach dem Krieg fristeten die Häuser ein recht freudloses Dasein. Aus der einstigen Weltmetropole eines riesigen Reiches wurde eine große Stadt. Von den um 1900 angepeilten vier Millionen Einwohnern fehlte auch jede Spur. Ganz im Gegenteil, Wien schrumpfte. Die neuen Wohnbauten, die ab den 1950er- und 1960er-Jahren errichtet wurden, boten zwar nicht den Pomp der alten Zinshäuser, aber dafür waren sie effizient und mit allen (sanitären) Notwendigkeiten ausgestattet.

Die Zinshäuser versanken in der Bedeutungslosigkeit. Bis in die 1980er-Jahre dachte kaum jemand daran, dass ihre große Zeit wiederkommt und aus Steinen Gold wird.

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Gerhard Popp, Moderator und Webseitenadministrator der Immobilien Redaktion Web-Entwicklung Popp

@Walter Senk @Gerhard Popp der Artikel kommt sehr gut an, und ab sofort funktionieren die Mentions auch in den Kommentaren

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Geschrieben von:

Walter Senk

  • Journalist, Blogger, Moderator
  • Die unabhängige Immobilien Redaktion
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Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit über 23 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.