Vorsorgewohnungen: Investment in Immobilien

Am Podium diskutierten:

Karina Schunker (Leiterin des Bereichs Eigentumswohnungen bei EHL)

Evgeni Gerginski (Geschäftsführer bei Huss Hawlik Architekten)

Florian Kammerstätter (Geschäftsführer bei Consulting Company Immobilien)

Gerald Kerbl (Partner bei der tpa Group Österreich)

Florian Kammerstätter beginnt die Runde. Der EHL-Marktbericht spiegle auf Papier wider, was die Realität im Verkauf zeige: „Die Nachfrage ist extrem groß.“ Institutionelle kämen vom Gewerbemarkt Richtung Wohn-Immobilien, und auch „die Kleinen, die Privatanleger“ würden den Wiener Wohnungsmarkt „sehr gut sehen“. Es gebe mehrere Objekte, teilweise mit bis zu 140 Wohnungen, seien schon im Rohbau verkauft worden – „klar als Vorsorgewohnungen“. Privatkäufer investierten „mit dem klaren Ziel zu vermieten“.

Karina Schunker (EHL) ergänzt: Nach Krisen im Finanz- und Kapitalmarkt sei die Anlage in „Betongold“ zunehmend interessant geworden. Wohnungen seien keine reine Kapitalanlage mehr, sondern in einem weiteren Schritt ein „Vorsorgemodell für künftige Einkommensquellen“, etwa um sich die Pension aufzustocken – oder einen Alterswohnsitz zu schaffen. Es seien nicht nur Kunden mittleren Alters, die sich die Frage nach dem „wie geht es weiter nach dem Berufsleben mit meinem Lebensstandard“ stellen – auch die junge Generation mache sich „mehr und mehr Gedanken“ über die Zukunftsvorsorge. Die „eine, typische Zielgruppe“ gebe es nicht mehr, sagt Schunker, die Nachfrage ziehe sich durch alle Altersgruppen.

Vorsorgewohnungen und die Diskrepanz zwischen Wunsch und Realität

Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die zwei Arten von Anlegern: Die einen „kaufen die Wohnung, vergessen sie und sehen nur mehr das Geld, das monatlich am Konto ankommt“. Die zweite Schiene kaufe Wohnungen, um sich „die ersten 20 Jahre die Steuern zu ersparen, und dann dem Kind oder Enkel weitergibt und Eigennutzer wird“. Für Eigennutzer werde der „Wunsch nach mehr Raum“ – spätestens seit der Corona-Krise – propagiert; dem Streben „nach mehr Raum, mehr Fläche“ gegenüber stehe aber die „Realität der Preise“, weil Flächen nicht günstiger würden. „Man kann sich eben nicht immer leisten, was an Wünschen in der Zeitung steht“, sagt Gerginski.

Gerald Kerbl (tpa) ergänzt um die „steuerlichen Fragen“ beim „Run auf die Vorsorgewohnung“. Die klassische „Residential-Finanzierung“ bei Banken sei dabei kein Problem, sagt Kerbl, „das wird von den Banken finanziert“. Was die Steuer betrifft – Stichwort Immobilienertragssteuer „Immo-ESt“ – meint Kerbl: Damit sich „das alles gut rechnet“, müsse der Kunde – in Absprache mit professioneller Beratung – den vorhandenen Eigenmittelanteil durchrechnen. „Ab 25 Prozent Eigenmitteanteil beginnt es, sich zu rentieren.“ Überhaupt seit es eine gute Idee, „Geld inflationsgesichert in Sachwerte“ zu investieren.

Können sich Kunden auch leisten, was sie wünschen, wird Karina Schunker (EHL) gefragt. Es gebe zwei Gruppen: Die „Wiederholungstäter“, die sich nicht zum ersten Mal mit dem Thema Vorsorgewohnung beschäftigen, und somit Abläufe und Vorgehensweisen kennen. „Die haben ein klares Bild, da ist die Beratungsleistung eine ganz andere“, sagt Schunker. Erst-Investoren wiederum bräuchten eine andere Beratung: Oft seien ihnen steuerliche oder mietrechtliche Fragen unklar. „Den Erst-Investor muss ich an die Hand nehmen und ihm den Prozess grundsätzlich erklären.“

Es gibt verschiedene Käufer-Gruppen – wie steht es um die Wohnungs-Angebote?

Von den „idealen“ 60-Quadratmeter-Wohnungen über kompaktes Wohnen und Wunsch nach mehr Fläche – wohin geht das Interesse der Käufer? Florian Kammerstätter (Consulting Company) sieht, dass „die Grundrisse, die absoluten Wohnflächen tendenziell zurückgehen“. In Wien steigen die Grundstückspreise, in Konsequenz damit auch Kauf- und Mietpreise. Was wiederum die Frage aufwerfe, was sich potenzielle Mieter künftiger Vorsorgewohnungen überhaupt leisten können. „Logischer Rückschluss: Die Quadratmeterzahl der Wohnungen wird kleiner“, sagt Kammerstätter. Das stelle Projektentwickler und Architekten vor Herausforderungen, um Mindestgrößen bei der Möblierung („Geht sich das 1,80m-Bett noch aus?“) zu erfüllen.

Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) meint: „40 Quadratmeter sind für den Architekten oft schon Luxus. Wir planen Vorsorgewohnungen mit 35 Quadratmetern und zwei Zimmern.“ Darin sei er aber „geübt, wir haben mehrere Baustellen mit diesen Größen am Laufen“. Wichtig sei die Flexibilität bei der Raumgestaltung, und wie sich die Fenstersetzung, Sanitärräume, Arbeitsbereiche etc. gestalten, damit der Grundriss in Zusammenspiel mit der Möblierung auch funktioniert. „Freiflächen werden wichtiger, wir nutzen bei Balkonen alles aus, was die Bauordnung hergibt“, erzählt Gerginski. „Es zählt jeder Zentimeter, wir wollen so wenig ungenutzte Ecken – Vorräume und dergleichen – wie möglich.“

Fragen aus dem ImmoLive-Chat: Worauf gilt es bei der Wahl einer Vorsorgewohnung besonders zu achten?

Gerald Kerbl (tpa) aus „der fachlichen Ecke des Steuerberaters“ heraus meint: Es brauche einen „sinnvollen“ Eigenkapitalanteil, „25 Prozent plus“. Das mache die Prognoserechnung am Beginn des Investments einfacher, und es gebe „einen Puffer für notwendige Adaptierung nach 5, 10, 15 Jahren“.

Karina Schunker (EHL) sieht „einige wesentliche Punkte“: Vorneweg die Lage – zentral oder mit mehr Grünraum? „Ich muss meinem Mieter eine gewisse Infrastruktur bieten können.“ Zweitens die Wohnungsgröße: Die Grundrissgestaltung müsse „effizient“ sein, um Räume abtrennen zu können. Auch das Thema Freifläche sei stark nachgefragt – nicht zuletzt wegen der Pandemie. Auch die Ausstattung spiele eine Rolle: Die meisten Mietwohnungen hätten eine Küche bereits eingebaut. Schunker erinnert daran: Eine Vorsorgewohnung müsse nicht all diese Kriterien erfüllen – aber es brauche den Blick auf das Verhältnis zwischen Kaufpreis und projektiertem Mietpreis. „Was kann meine Immobilie, wen möchte ich damit ansprechen, und finde ich mit dieser Konfiguration einen Mieter?“, sagt Schunker.

Florian Kammerstätter (Consulting Company) spricht aus der Warte des Bauträgers: „Schauen wir auf das Preis-Leistungs-Verhältnis. Ist das, was ich erwerbe, tatsächlich den Preis wert?“ Dazu kämen auch Punkte wie ein möglicher Wiederverkaufswert oder die Frage nach dem Mieter: Ist die Wohnung für einen Mieter langfristig gedacht, oder muss der Eigentümer mit häufigem Mieterwechsel rechnen – was Maklerkosten und andere Posten mit sich bringe. „Wahnsinnig wichtig, und für die Zukunft noch interessanter“, meint Kammerstätter, „ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr“.

Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) spricht zu den Themen Wertsteigerung und Mieterwechsel. Häufige Mieterwechsel gebe es bei kleinen Wohnungen – „weil da wohnen Studenten, und man will nicht in einer 30-Quadratmeter-Wohnung alt werden“. Eine ideale Vorsorgewohnung solle laut Gerginski die 40-Quadratmeter-Marke nicht unterschreiten, weil Mieter länger darin blieben. Nachhaltiges Bauen werde an Bedeutung gewinnen und somit zur Wertsteigerung beitragen. Stellplätze für E-Fahrzeuge oder geringe Betriebskosten würden Wohnungen dauerhaft leichter vermietbar machen. „Es gibt einen Wertewandel. Menschen wohnen bewusster, es geht um soziale Nachhaltigkeit“, meint Gerginski, dieser Wert würde steigen.

Mieteinnahmen versus Kaufpreis – wo liegt eine gute „Ratio“? Bleiben Mieten leistbar? Die ImmoLive-Community fragt die Profis

„Das hängt eindeutig von der Lage ab“, sagt Steuerberater Gerald Kerbl (tpa). Florian Kammerstätter (Consulting Company) sagt: Wo werde diese Benchmark angelegt? Bei Neubauprojekten in Wien sei eine Brutto-Rendite „zwischen 2,5 und 3,5 Prozent“ zu erwarten – wenn man den reinen Kaufpreis mit der Miete in Verhältnis setze.

Bleiben Mieten bei steigenden (Kauf-)Preisen überhaupt leistbar, fragt die ImmoLive-Community im Chat. Karina Schunker (EHL) meint: Das Thema werde sich vor allem auf die Wohnungsgröße auswirken – was klein und kompakt gebaut werde, bleibe in der Miete leistbar. Die Mieten seien auf hohem Niveau „und bleiben auch dort“; gleichzeitig würden die Preise nicht mehr so rasch steigen „wie noch vor 20 Jahren“.

Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) erinnert an die Offensive der Stadt Wien, mehr Gemeindewohnungen zu bauen. „Dort kennen wir die Mietdeckel, bei 7,50 Euro.“ Auch sehe der Wiener Bebauungsplan Flächen für geförderte Wohnungen vor – damit schaue die Gemeinde darauf, dass Mieten nicht aus dem Ruder laufen. „Auch im geförderten Wohnbau und im Gemeindebau ist die Qualität sehr hoch“, sagt Gerginski, „das ist mit den Gemeindebauten der 70er-Jahre nicht vergleichbar“. Diese hohen Standards gebe es im frei finanzierten Wohnbau nur „freiwillig“ – wenn die Bauträger da nicht mitmachen, „wird es die Mieter in den geförderten Bereich ziehen“.

Florian Kammerstätter (Consulting Company) erklärt, dass „das Kapital in die Hauptstadt Wien drängt“ – aber „bitte vergessen wir nicht die anderen großen Städte in Österreich“. Im Süden von Graz, zum Beispiel, „ist zuletzt wahnsinnig viel passiert“, und auch in Wels passierten interessante Entwicklungen. Dort gebe es die Aussicht auf höhere Renditen, weil die Grundstücks- und Kaufpreise „noch nicht am oberen Ende angekommen sind“.

„Auch der Wiener Investor kauft sich Vorsorgewohnungen in Linz, Graz, Wels“, ergänzt Gerald Kerbl (tpa), „es muss nicht immer Wien sein.“

Führt das neue Home Working zum Nachfrage-Trend ins Umland?

Karina Schunker (EHL) bricht es auf die Frage herunter: „Will ich meine Freizeit im Grünen verbringen können, und verzichte dafür auf Infrastruktur?“ Urban oder ländlich – es gebe kein „richtig oder falsch“, sondern subjektive Zugangsweisen bei jedem einzelnen Kunden. „Lösungen für die verschiedenen Wünsche anbieten“ sei die spannende Herausforderung, sagt Schunker. Wiens innerstädtische Bezirke seien ungebrochen stark gefragt, „wir haben nicht gemerkt dass die Leute ihre Koffer packen und alle aufs Land ziehen“.

Wird das Angebot des gemeinnützigen Wohnbaus eine Konkurrenz für die Vorsorgewohnung? „Das ist eine Frage der Zielgruppe, das sind unterschiedliche Produkte“, meint Schunker. Der frei finanzierte Wohnbau tendiere eher zum kompakten, effizienten Bauen.

Neubau oder Altbau? Befristet oder unbefristet? Stellplatz: Ja oder Nein?

Der ImmoLive-Chat meldet sich mit vielen Fragen an das Panel, etwa mit der Entscheidung: Vorsorgewohnung besser im Alt- oder Neubau?

„Als Anfänger: klar Neubau“, sagt Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten). Es gebe zur modernen Wohnung die Gewährleistung und rechtliche Absicherungen darauf, „ich habe viele Probleme nicht“, dafür „ist der Preis ein anderer“. Der Altbau biete oftmals die bessere Lage zu günstigeren Preisen, sei dafür sanierungsbedürftig; „wenn ich mich mit Immobilien auskenne, kann ich das schon wagen“. Im Altbau versteckten sich aber oft „ungeplante Risiken und Kosten“ – etwa beim undichten Dach oder dem nachträglichen Einbau eines Lifts.

„Die rechtliche Lage beim Neubau ist eine ganz andere“, erklärt Florian Kammerstätter (Consulting Company). Verträge im Altbau, „auf zwei bis drei Seiten abgefasst“, können „für den Einzelnen ganz viele Probleme bringen“. Tendenziell empfehle Kammerstätter also den Neubau.

Werden Vorsorgewohnungen eher befristet oder unbefristet vermietet? Gerald Kerbl (tpa) sieht derzeit vor allem „befristete Mieten auf 3 oder 5 Jahre, das ist Gang und Gäbe“. Das sei „grundsätzlich auch sinnvoll“, weil Verträge nach Ablauf verlängert werden können – oder eben aufgelöst, wenn man als Eigentümer selbst einmal einziehen möchte. „Das ist ein Sicherheitsinstrument“, sagt Karina Schunker (EHL).

Karina Schunker antwortet auch auf die Frage, ob es beim Ankauf einer Wohnung auch Sinn macht, einen PKW-Stellplatz dazuzukaufen. „Ab einer drei-Zimmer-Wohnung“ bzw. ab einer bestimmten Wohnungsgröße bringe das Vorteile. Selbst wenn der Mieter kein Interesse daran habe, „steht es mir frei, den Stellplatz an jemand anderes zu vermieten“.

Alternativen zur Vorsorgewohnung: Beteiligungs- oder Bauherrenmodelle?

Gerald Kerbl (tpa) stellt die Frage retour: „Worin will ich investieren? Muss am Ende des Tages eine Immobilie daran hängen?“ Bauherrenmodelle seien „sicherlich eine Alternative“, allerdings „für das größere Budget“. Wer sich indirekt an Immobilien beteiligen möchte, für den gebe es den offenen Immobilienfonds – „alle großen Banken haben den aufgelegt“. Als letzte Alternative blieben „die klassischen Immobilien-Aktien an der Börse“.

Wie steht es um das Wohnungseigentumsgesetz, das – gerade im Altbau, bei vielen Eigentümern – Dinge oft verkompliziere? Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) sieht seitens der Eigentümer und Vermieter den „verständlichen Wunsch“, die Rechtslage zu modernisieren; „man re-investiert ja schließlich in die Gebäude, und steckt sich das Geld nicht nur ein“. Gegenstimmen kämen dazu etwa von der Arbeiterkammer.

Wo machen Vorsorgewohnungen in Wien noch Sinn? Gibt es bessere Alternativen?

Evgeni Gerginski (Huss Hawlik Architekten) empfiehlt den „Blick auf die Lage, mit genug Grün rundherum“. Eine Vorsorgewohnung dürfe „niemals auf eine stark befahrene Straße schauen“, ich will nicht „die Autos im Wohnzimmer stehen haben, wenn ich das Fenster aufmache“. Zudem müsse der Grundriss variabel genug sein, um verschiedene Altersgruppen anzusprechen, „damit ich als Eigentümer in der Vermietung flexibel bin“. Flexibilität brauche es vor allem in den Möblierungsvarianten, „damit die Wohnung potenziell für viele Gruppen funktioniert“.

Florian Kammerstätter (Consulting Company) tendiert ebenfalls zur ruhigen Lage. Mit dem Trend zum Home Office habe diese an Bedeutung gewonnen.

Karina Schunker (EHL) sieht „keine Grenze, wo ich nicht investieren würde“ – egal ob innerstädtisch oder Außenbezirke. Spannende Lagen seien jene Gebiete Wiens, die in Zukunft – etwa durch Ausbau der Infrastruktur – aufgewertet würden; „zumindest eine öffentliche Verkehrsanbindung sollte vors Haus fahren.“

Gerald Kerbl (tpa) würde persönlich „an den Stadtrand gehen“ – es brauche jedenfalls eine gute Verkehrsanbindung.