Karriere in der Immobilienbranche. ImmoLive Spezial, die Ziele der jungen Wilden

Die Zukunft der österreichischen Immobilienwirtschaft wird von den jungen Mitarbeitern geprägt. Mit diesen blicken wir auf die aktuelle Situation und in die kommenden Jahre.

Live am Podium zu Gast waren:

Lisa Gebauer, Raiffeisen Immobilien
Nikolaus Grablowitz, ÖRAG
Philip Haberl, sREAL 
Markus Heigl, RE/MAX

Die „jungen Wilden“ stellen sich vor

Lisa Gebauer war aus dem Urlaub zugeschaltet – daran hing gleich die Einstiegsfrage, ob es nämlich bei den Jungen in der Branche eine andere Einstellung zur Work-Life-Balance gebe? Mit dem Smartphone sei man auch außerhalb der Arbeitszeiten erreichbar; Nachrichten und Mails außerhalb der Office-Zeiten zu beantworten sei okay – „da sind meine älteren Kollegen aber derselben Ansicht“, sagt Gebauer. Zu Raiffeisen-Immo sei sie zufällig gekommen – über ein Praktikum während des Studiums: „Hineingerutscht, aber auf eine gute Art picken geblieben.“

Markus Heigl von REMAX hatte ursprünglich eine Lehre zum Koch absolviert – die Arbeitszeiten am Wochenende seien aber mit dem Familienleben nicht vereinbar gewesen, weshalb er letztlich 2010 in der Immo-Branche gelandet sei. „Schon neun Jahre dabei für sein junges Alter“, mittlerweile sei Heigl sogar Miteigentümer bzw. Co-Geschäftsführer des REMAX-Büros im Salzburger Pongau.

Warum er als gebürtiger Deutscher in die österreichische Immo-Wirtschaft gewechselt ist, wird Philip Haberl von sREAL gefragt. „Dass das Mietrecht hier in Österreich komplizierter ist, wusste ich vorher auch nicht“, bringt Haberl die Runde zum Lachen. Auch sein Weg in die Branche sei „keine gerade Linie“ gewesen – nach Studium der Medienwissenschaft und Tätigkeit in der Filmproduktion. Aus anderen Gründen in Wien gelandet, sei er als Trainee bei sREAL gelandet. Der Umgang mit Kunden und der Verkauf hätten ihn letztlich fasziniert. Keine Probleme macht Haberls Herkunft: „Als Deutscher am österreichischen Immobilienmarkt sehe ich keine großen Differenzen.“

Von der „Mobilie“ zur „Immobilie“ kam Nikolaus Grablowitz von der ÖRAG in die Branche – war er doch zuvor Projektmanager bei der Porsche GmbH. Nach Stationen in Tschechien und Polen ist Grablowitz nun „seit knapp zwei Jahren“ für die ÖRAG in Wien tätig.

Wie verändert sich die Branche? Nimmt die Bürokratie überhand?

Weil er seit neun Jahren – und damit am längsten von allen Teilnehmern in der Runde – in der Branche tätig ist, wird Markus Heigl (REMAX) als erster nach den Veränderungen in der Immo-Wirtschaft gefragt. Mehrere Punkte zählt Heigl auf: Die Dienstleistung sei in den Vordergrund gerückt, „der Kunde erwartet noch mehr“. Den Kunden zu beeindrucken sei wichtig, man muss ein „Kundenerlebnis“ schaffen. Für die Vermarktung reiche es nicht mehr, nur ein Foto zu präsentieren – das Spektrum habe sich erweitert um 360-Grad-Aufnahmen, „open house“-Rundgänge, Videos oder das digitale Angebotsverfahren. „Einfacher“ war es früher mit den Besichtigungen – da sei die Bürokratie leider gewachsen, angefangen beim Datenschutz und anderer gesetzlicher Richtlinien.

Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht den Datenschutz aber ebenfalls als wichtig an: „Das Spektrum der Bürokratie muss halt irgendwo anfangen und wieder aufhören“. Das Kundenservice müsse umfangreich sein, der Kunde will „abgeholt“ werden und alles abgedeckt wissen – vom Facility- bis zum Baumanagement und der Bewertung der Immobilie. „Kunden wollen und brauchen diese Informationen“ – bei der ÖRAG bekämen sie die auch, „wir haben da alle Bereiche mit unseren Abteilungen abgedeckt“, so Grablowitz.

Philip Haberl (sREAL) meint, dass „es in den nächsten Jahren nicht einfacher wird mit der Bürokratie“. Aber auch kundenseitig brauche es noch viel Aufklärungsarbeit hinsichtlich der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO), die aber auch schneller und besser akzeptiert werde. „Es wird in der Hinsicht aber auch einfacher – niemand setzt sich mehr hin und liest die zugesendeten Informationen komplett durch.“ Auch die sREAL wolle die Bürokratie so klein wie möglich halten für den Kunden – „bei Besichtigungsterminen ballern wir den Kunden nicht zu mit Dokumenten“.

Für Lisa Gebauer (Raiffeisen Immobilien) ist die Veränderung am Kunden sichtbar – der wolle „beeindruckt werden“, pflichtet sie bei. Kunden wüssten genau, was es an virtuellen und digitalen Darstellungsformen gebe – da sei der Anspruch „sehr hoch“.

Vermarkten die Jungen anders als die älteren Kollegen?

Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht eine Veränderung in der Vermarktung vor allem Corona-bedingt. Der Kunde könne jetzt „positiv überrascht“ werden – mit digitalen Rundgängen für internationale Interessenten, die jetzt nicht mehr persönlich zu Besichtigungsterminen kommen können. Dieses digitale Bild passiere „sofort“ – egal, ob der Kunde in Europa oder Amerika sitze. Grablowitz empfange hier viel positives Feedback.

Müssen alle Kanäle der Social Media bespielt werden, bis hin zu TikTok, wird Lisa Gebauer gefragt, wenn es um die erfolgreiche Vermarktung geht. Gebauer (Raiffeisen Immobilien) meint zuerst, dass Corona eine „vielfache Steigerung“ der virtuellen Rundgänge gebracht habe. Kunden seien Facebook-affin, und auch die Kollegen noch Facebook-affiner geworden, besonders hinsichtlich den 360-Grad-Rundgängen, die auf dieser Plattform möglich seien.

Philip Haberl von sREAL macht die Technik-Affinität nicht vom Alter abhängig – „ich selbst muss mir als Junger vieles erklären lassen“. Aber Junge könnten flexibler auf Änderungen des Arbeitsablaufes reagieren; weil sie nicht aus der Erfahrung kommen, dass über Jahre hinweg dasselbe immer gut funktionierte.

Es sei schon deutlich mehr Aufwand geworden, sagt Markus Heigl von REMAX. „Es macht aber auch mehr Spaß.“ Neue Werkzeuge wie 360-Grad-Touren und Videos waren „nicht für alle einfach“ zu handhaben, aber es habe Unterstützung von der REMAX-Zentrale gegeben. Die Reichweite sei gestiegen, mehr Interessenten an Bord, der Makler komme an mehr Objekte. Auch wenn der Aufwand – etwa für Mietwohnungen – gestiegen sei, lohne sich das: Kunden würden gebunden, „kommen immer wieder auf uns zu“, spüren eine Verlässlichkeit beim Makler. Das mache das Geschäft letzten Endes lukrativ. Auch komme die Zeitersparnis für den Interessenten hinzu, weil durch Videos und digitale Touren zum Beispiel die Besichtigung entfalle.

„Alle Informationen auf einen Klick ist eine Zeitersparnis“ – das bringe mehr Ressourcen für den persönlichen Kundenkontakt, ergänzt Lisa Gebauer (Raiffeisen Immo).

Was sind die Technologien der Zukunft, im Bereich der Immo-Vermarktung?

Virtual Reality sei bereits großes Thema im Bauträgerbereich, sagt Philip Haberl von sREAL. Wo noch die „grüne Wiese“ stehe oder gerade die Bauphase laufe, seien Möglichkeiten wie die virtuelle Realität zur Visualisierung „ganz wichtig“. Der Maklerberuf werde sich stark ändern, bedingt durch die technischen Neuerungen – etwa durch automatische Schlösser, die Besichtigungen durch den Kunden ohne Makler ermöglicht. „Das muss nicht alles positiv sein“, meint Haberl, denn „man braucht immer noch den Makler, man braucht die persönliche Ebene“.

Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sieht zusätzlich die „augmented reality“ groß im Kommen. Mit Smartphone und Tablet können zum Beispiel Einrichtungsgegenstände in die leere Immobilie platziert werden – „dort steht die leere Wand, aber am Handy sehe ich die fertige Küche“. Eine spannende Technologie, die aber „noch nicht so weit fortgeschritten ist, dass sie dem Kunden seriös vorzeigbar ist“. Da werde es weitere technische Erkenntnisse geben, um das in den kommenden Jahren professioneller voranzutreiben.

Bei Video und digitalen Rundgängen – braucht es dann überhaupt noch einen Text als Beschreibung einer Immobilie, wird Lisa Gebauer (Raiffeisen) aus dem “Chat” gefragt. „Auf jeden Fall“, sagt Gebauer. Technische Informationen, Energieausweis und Co. brauchen unbedingt einen Text als Begleitung. Und es verstärke das Google-Such-Ranking.

Markus Heigl von REMAX ergänzt: „Als Makler muss man offen sein für Neues, und vieles Ausprobieren.“ Nicht jede Technologie könne für das Unternehmen passend sein, aber „verschließen darf man sich vor nichts“.

Wie steht es um die Vernetzung der Jungen?

Abgesehen von den Firmennetzwerken – kennen die „Jungen Wilden“ Makler in anderen Bundesländern? Während Lisa Gebauer sich im Raiffeisen-Netzwerk gut verankert sieht, aber in den Bundesländern noch Kontakte knöpfen will, meint Nikolaus Grablowitz: „In Wien kennen wir uns alle“. Über die ÖRAG bediene er sich des Firmen-Netzwerks in die westlichen Bundesländern.

Philip Haberl sieht die Kommunikation der „Jungen“ nicht anders als bei den Etablierten: E-Mail und Telefon seien dafür „immer noch das Beste“ – wobei, „das Fax nicht mehr so“, bringt Haberl die Runde zum Lachen.

Welche Asset-Klassen bewerten die jungen Makler künftig als interessant?

Philip Haberl (sREAL) sieht einen hohen Stellenwert bei der „guten Beratung für Vorsorgewohnungen, dem Investment in Neubau-Erstbezug“. Wiewohl die Gesamtübersicht über den Markt – von Miete über Gebraucht über Erstbezug bis Gewerbe – wesentlich sei.

Markus Heigl von REMAX spricht für das „Land“ Salzburg: Da seien Büroflächen weniger gefragt als in der Stadt; genauso bei Geschäftsflächen. Der Fokus und das Interesse lägen im Wohnbereich.

Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) nennt die Frage nach den Asset-Klassen „eine Riesige“ – „da kann man alles mit rein nehmen“. Durch den Flächenwidmungsplan gebe es für alle Nutzungsarten einen Bedarf – aber der Trend zeige, dass sich „B- und C-Flächen“ im Gewerbe immer schwerer tun, weil der Kunde („Stichwort Amazon“) alles online bestellen könne. Ein weiterer Trend gehe Richtung „mehr mieten denn besitzen“; siehe „shared offices“ und „shared apartments“. In Österreich gehe man diesen generellen Trend konservativer an, aber er sei spürbar. Er, Grablowitz, könne von zahlreichen Anfragen nach „shared offices“ berichten, wo nur für drei bis sechs Monate gemietet werden wolle.

Lisa Gebauer von Raiffeisen Immobilien sieht die interessanteste Entwicklung im Wohnbereich: Freiflächen und Wohnungen mit Garten seien in Zeiten von Corona immer attraktiver geworden. „Jetzt kommt auch die Generation Z auf den Markt, für die Besitz nicht wichtig ist“ – was zu mehr Nachfrage nach Mieten führe.

Gebauer ergänzt zur Plattform Facebook: Hier meldeten sich durchaus Abgeber, nicht nur Suchende – aber Raiffeisen nutze Facebook sowieso vorrangig zur Imagewerbung, um die eigene Kompetenz und Services zu präsentieren. Letztlich zähle aber – gerade beim Abgeber – das persönliche Gespräch. Da könne Facebook nur einen ersten Schritt setzen, um Vertrauen aufzubauen.

„Bei Facebook durchleuchten Abgeber meine Seite und schauen: Wer ist der, was macht der persönlich?“, sagt Markus Heigl (REMAX). Das sei „bei uns am Land“ noch extremer als in der Stadt – „weil da werde ich am Dorfplatz auf ein Video angesprochen, das ich poste“, so Heigl.

Kurzzeitmieten seien in Wien großes Thema, sagt Philip Haberl (sREAL). „Wir haben viele Leute, die zu uns kommen und Ferienappartments machen wollen, die auf Kurzzeit vermieten wollen.“ Das sei aber gesetzlich stark reglementiert, und die Makler könnten gar nicht die richtigen Ansprechpersonen sein für diese Vorhaben. Es gebe aber durchaus Verkaufsunterlagen, wo Eigentümer bereits ihr Recht einräumen, dass andere Eigentümer Kurzzeitvermietungen machen dürfen. Facebook sei jedenfalls ein „paralleler Markt“ – als Plattform ohne Provision, ohne Makler. Aber: Wiewohl das Vernetzen dort rasch funktioniere, sei hier viel „rechtliches Unwissen“ im Spiel – da mache es schon Sinn, „zusätzlich mit einem Makler zu sprechen, um nicht in rechtliche Fettnäpfchen zu treten“.

Die persönlichen Ziele der Jungen

Nikolaus Grablowitz (ÖRAG) sei am Weg zum Immobilientreuhänder – „da fehlt mir noch ein Semester“. Innerhalb der ÖRAG wolle er seine „Chancen nutzen und sich hocharbeiten“ – und „größere Deals abschließen“.

Lisa Gebauer (Raiffeisen) will sich im Online Marketing und in den Sozialen Medien weiterentwickeln – um „das Beste für die Immobilienbranche zu finden“, für Kollegen genauso wie für Kunden. Das eigentliche Geschäft sei „eine persönliche Sache“ – aber in der „Anbahnung kann man sich mit digitalen Medien viel helfen“.

Markus Heigl (REMAX) nennt seine persönlichen Ziele: potenzielle Kundinnen und Kunden künftig noch mehr davon zu überzeugen, zum Makler zu gehen – „denn das bringt einfach Rechtssicherheit“.

Philip Haberl (sREAL) will Bauträger mehr Richtung Marktanalyse informieren – weil in der Projektplanung „fast ein bisschen Stadtplanung“ stecke. Da würden Grundsteine gelegt für städteplanerische Fragen der Zukunft.

Zum Schluss spielen wir „Immobilien-Fee“

Jeder der „Jungen Wilden“ darf sich zum Abschluss der Runde etwas von der Immo-Wirtschaft wünschen. Nikolaus Grablotwitz (ÖRAG) beginnt: „Bitte, macht die Bauordnung in allen Bundesländern gleich!“ Ein „einheitliches, übersichtliches Mietrechtsgesetz“ wünscht die Philip Haberl (sREAL); und dass „der Mehrwert der Dienstleistung eines Maklers“ mehr ins Bewusstsein rückt. Markus Heigl (REMAX) wünscht sich eine gemeinsame Plattform für alle Immobilien in Österreich – „wo man alles reinstellen muss, wo alle zusammenarbeiten müssen“ – im Interesse des Kunden. Lisa Gebauer (Raiffeisen) schließt: „Ein pauschaler Wunsch, aber: Bitte alle schneller auf Veränderungen im digitalen Bereich reagieren!“