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Executive Talk mit Thomas Rohr

Im Executive Talk zu Gast Thomas Rohr, Gewinner des Cäsar 2021 in der Kategorie „Makler des Jahres“. Der Zinshausexperte und Immobilienfachmann ist bekannt für seine messerscharfen und pointierten Analysen des Marktes. Seine langjährige Erfahrung, seine Kompetenz und das richtige „Gspür“ für Immobilientransaktionen haben ihn zu einem der erfolgreichsten Immobilien Manager Österreichs gemacht.

Was fasziniert ihn so an den Zinshäusern? Alles, sagt Thomas Rohr, abgesehen davon, dass er immer mit ihnen zu tun hatte, fühlt er sich nur im Altbau wohl mit knarrenden Parkettböden und hohen Räumen zum Atmen – und so hat er die Berufung zum Beruf gemacht.

Zinshäuser sind Kunstwerke

Unsere Wiener Zinshäuser sind Kunstwerke, die es zu erhalten sind, hat er in einem Zeitungsartikel gesagt. Die Frage ist: Leben wir in Kunstwerken? „Ja, ich glaube schon, denn das Wesentliche, was Wien ausmacht, einmalig macht, ist die Althaussubstanz. Wir haben natürlich auch viele Neubauten, aber die könnten beliebig irgendwo stehen. Das typische Wien ist das Wiener Zinshaus.“

Die ausländischen Investoren sind fasziniert von der Althaussubstanz, aber weniger von den Renditen, die wir bieten.

Wie geht es preislich weiter?

Wie hast du die letzten Jahre erlebt und wie wird es preislich weitergehen? Seit 1987 gab es eine enorme Preisralley, die Ende 91/92 in einem Crash gemündet ist. „Ich habe auch eine Gegenbewegung einmal kennengelernt.“ Seit 1998 steigen die Zinshäuser jährlich, manchmal mehr und manchmal weniger, aber gefallen sind sie in den letzten 22 Jahren nie. Aber private Investoren sind bereit, so viel Geld für ein Haus zu zahlen. Wie es in Zukunft weitergeht, möchte sich Thomas Rohr nicht anmaßen. Derzeit sprechen alle Parameter dafür, dass die Preise weiter steigen. Es gibt einen extremen Nachfrageüberhang – befriedigt werden kann die Nachfrage nicht. Das Zinshaus ist ein äußerst rares Gut und dass es zusätzlich ein Kunstwerk ist, kann der Preisentwicklung nicht schaden. „Ich sehe momentan keinen Grund, dass Häuser in ihrem Wert fallen sollten.

Zinshäuser sind überproportional zu Wohnungen gestiegen. Wo ist das Ende der Fahnenstange: „Vor Jahren hätte ich gesagt, wenn man alle Wohnungen einzeln verkauft in einem Zinshaus, dann ist die Summe aller Einheiten das Ende der Fahnenstange.“ In der Zwischenzeit hat allerdings die Geschichte bewiesen, dass die Aussagen nicht richtig waren. Ganze Häuser sind teurer als die Summe der einzelnen Einheiten. Ein Investor will, dass niemand anderer mitredet und daher sind die ganzen Häuser mehr wert.

Chatfrage: Kaufen um jeden Preis?

Die erste Frage aus dem Chat: Kaufen um fast jeden Preis? Thomas Rohr: „Sicher nicht.“ Der Zinshausmarkt hat sich in den letzten 10 bis 15 Jahren extrem professionalisiert. Man kauft heute nicht mehr blind, und es gibt umfassende Due Dilligence Prüfungen. Zu den Renditen meinte Thomas Rohr, dass diese weltweit unter Druck es gibt eine Yield Compression auf der ganzen Welt.“ Die Minuszinsen sind ausschlaggebend, dass sich immer mehr Kapital in die Immobilien verlagert. Die Wertsteigerung wird immer stärker von den Minuszinsen abhängig. „Das Zinshaus ist der beliebteste Sachwert. Je unsicherer die Weltwirtschaft ist, desto mehr stürzen sich Investoren in Sachwerte und was liegt näher als der Ziegel?“

In Wien ist bereits ansatzweise eine Entwicklung zu spüren: die Makler sprechen gerne von „Off Market Deals“ wobei Thomas Rohr diesen Ausdruck als einen Widerspruch in sich sieht. Aber der Maklers pricht nur mit einer sehr ausgewählten Gruppe an Stammkunden und wird an diese dann auch verkauft.

Frage aus dem Chat: Sind auch gewerbliche Immobilien zu empfehlen? Thomas Rohr meint, wir haben in der Coronazeit gesehen, dass sich unterschiedliche Assetklassen auch unterschiedlich entwickelt haben. Hotels scheint es wieder aufwärtszugehen. Beim Retail ist es kritischer, denn der Onlinehandel macht einen Strich durch die Rechnung. Wohnen war ein stockkonservatives Investment und ist „plötzlich sexy“.

Conclusio: Der Private kann durchaus auch in Gewerbe investieren, solange die Slots nicht zu groß sind.

Das MRG und die Preisentwicklung

Thomas Rohr ist ein glühender Feind des MRG, „denn es ist ein reines Politikum.“ Er meint damit nicht den Mieterschutz sondern diverse Beschränkungen und Bestimmungen des Mietrechts; dem kann er nicht viel abgewinnen, „denn das hat mit dem eigentlichen Markt überhaupt nichts zu tun.“ Staatliche Eingriffe in den Markt seien negativ. (Internationale) Investoren suchen vor allem Rechtssicherheit und „die sehe ich bei uns momentan nicht.“

Ist die Preisentwicklung nicht problematisch für die Gesellschaft? „Ich glaube an die selbstregulierenden Kräfte des freien Marktes. Wenn Dinge zu teuer sind, dann werden sie nicht verkauft. Die Frage ist, wie komme ich von einem streng regulierten zu einem freien Markt? „Von heute auf morgen kann man das nicht freigeben, sondern es braucht vernünftige Übergangszeiten.“

Wohnen – sei es das Mieten oder das Kaufen – muss leistbar sein. „Ich kann den Markt nicht entkoppeln von der Volkswirtschaft.“ Laut Thomas Rohr sprechen sehr viele Parameter dafür, dass die Preisralley auch bei normalen Wohnungen noch nicht zu Ende ist. Was ihn bedenklich stimmt, sind die exorbitant gestiegenen Baukosten im letzten Jahr. „Sicher um 30 Prozent.“ Er vermutet, dass die Preise in guten Lagen steigen werden, sonst rechnet er eher eine Seitwärtsentwicklung.

Gibt es eine gesellschaftliche Spaltung?

„Das ist ein großes Sorgenkind.“ Viele Leute sind mit den aktuellen weltpolitischen Problemen überfordert und die Menschen ziehen sich zurück und wollen nur noch mit Ihresgleichen zu tun haben.

Chatfrage: Was wird sich für die Makler durch das Bestellerprinzip ändern? „Ich sehe das äußerst kritisch“ Momentan gilt es nur für den Mietmarkt und man sieht in Berlin, dass das Mietanbot um 50 Prozent zurückgegangen ist.

Das Bestellerprinzip könne man langsam bei einem freien Mietmarkt akzeptieren, aber in einem regulierten Mietmarkt wie in Österreich wird es nicht funktionieren. „Kleinere Maklerfirmen stehen vor existenziellen Problemen, wenn das Bestellerprinzip kommt.“

Im Augenblick gilt: Nicht zu viel Streiten und den Konsens mit dem Mieter suchen. „Im Gewerbebereich – durch Corona – leben wir dies und es wird auch im Wohnbereich kommen.

Ist eine stärkere Gemeinsamkeit in der Branche zu bemerken? „Ich spüre schon, dass es im letzten Jahr härter geworden ist. Ich würde mir einen stärkeren Zusammenhalt der Maklerunternehmen wünschen.“