Der digitale Fortschritt in der österreichischen Bau- und Immobilienwirtschaft

Während andere Branchen bereits seit Jahren entlang deren gesamten Wertschöpfungskette durch gesteigerte Produktivität profitieren, so stellt die ordnungsgemäße Umsetzung der Digitalisierung immer noch das größte Problem in der Baubranche dar. 

In Deutschland kommt niemand mehr im öffentlichen Bereich an BIM vorbei. Building Information Modeling (BIM) wird auch in der Zukunft in Österreich eine immer wichtigere Bedeutung für alle beteiligten Akteure zukommen. Die BIM-Methodik soll künftig zu einem Kulturwandel in der Projektabwicklung führen. Dieser unterscheidet sich grundlegend von der herkömmlichen Herangehensweise und wird die in der Branche tätigen Unternehmen zu radikalen Umstellungen zwingen.

Aber noch ist es nicht soweit.

Warum es noch nicht soweit ist, wo die Herausforderungen liegen und welche Wege beschritten werden (können), darüber diskutierte unter der Moderation von Reinhard Krémer ein hochkarätiges Podium:

Sigrid Oblak, Direktorin Wien Holding

Wolgang Malzer, BIG, Architektur- und Bauvertragswesen

Martin Müller, Geschäftsführer JP Immobilien

Michael Resch, Geschäftsführer BIMEXPERTS

Dominik Philipp, Geschäftsführer Dietrich I Untertrifaller Architekten

Wie digital ist unsere Zukunft? Wer braucht „digitale Zwillinge“? Und warum digitale Hausverwaltung?

Sigrid Oblak leitet die kommunale Beteiligungsgesellschaft der Stadt Wien, die Wien Holding, als Direktorin. Sie sieht einen „Lockdown-Digitalisierungs-Schub“, der sich durch alle Unternehmen der Holding ziehe. „Nicht alle Unternehmen in der Holding waren davor auf dem gleichen Digitalisierungs-Level“, sagt Oblak; „aber mittlerweile sind wir alle auf einem guten Niveau in der technischen Infrastruktur“, erzählt sie von den Corona-Anstrengungen in den vielen Unternehmen der Wien Holding.

Michael Resch wird gefragt: „Kein Investor wird in 15 Jahren ein Gewerbegebäude ohne ‚digitalen Zwilling‘ kaufen“ – ob er dieser Aussage zustimme? Ja, als Ingenieur „kann ich nur dafür sprechen“. Objekte „werden immer intelligenter“; was bislang auf dem Papier passierte, werde sich künftig vollautomatisch in der Software abspielen, so Resch. „Da werden sich neue Produkte im Facility Management ergeben – bis hin zur Gamification, wenn die Glühbirne nicht funktioniert“, motiviert Resch den Hausmeister von morgen schon jetzt.

Martin Müller will mit seiner App drei Hauptthemen ansprechen: „Community and Services“ – mehr als nur das „technokratische Hausverwaltungstool“ will Müller erstens den Kunden mit zweitens der Hausverwaltung und drittens „dem Grätzl“ vernetzen. Klassisches Facility Management bedeute heute: Weg von der „klassischen Betriebskostenabrechnung“ hin zur transparenten Echtzeit-Einsicht in laufende Objektkosten. Müller malt das „digitale schwarze Brett“ an die Wand.

„Sie arbeiten ja bereits mit BIM“, wird Dominik Philipp gefragt. Das „Building Information Management“ gebe es doch seit Jahren – „nur kamen wir bislang nicht in Schwung, erst der Lockdown bringt Fahrt hinein“. Gerade als planerischer Architekt wolle er, Philipp, in „eine einheitliche, integrale Arbeitsweise hinein“ – weg von alten Arbeitsmustern und hin zur „open book Mentalität“, fordert Philipp: „Jeder im Team weiß über alles Bescheid, um das gleiche Ziel zu verfolgen“. Heterogene Märkte und Anforderungen könnten nicht länger mit denselben eingefahrenen Planungsmustern begegnet werden. „Wir müssen uns nur trauen, diese Prozesse zu verändern“, sagt Philipp.

Wolfgang Malzer spricht seitens der BIG über das „Building Information Management“. Als großer Anbieter habe die Bundes-Immobiliengesellschaft zwar ihre „Hausaufgaben gemacht“, was aber zeitintensiv gewesen sei. Nach langer Vorbereitung gehe die BIG mit dem BIM jetzt „in Pilotprojekte rein“, sagt Malzer.

Hinkt Österreich bei BIM hinterher? Was kann die Politik tun? Was kann BIM in der öffentlichen Hand?

Das Building Information Management scheint als Zukunft des Facility Managements ausgemacht zu sein. Hinkt Österreich hinterher?

Michael Resch sieht BIM-Projekte in Deutschland, die Österreich weit voraus seien – und zwar um „drei bis vier Jahre“. Grund sei auch die kulturelle Hemmschwelle, das österreichische „kennen wir nicht, machen wir nicht“, meint Resch. Und er führt fort: „Digitalisierung, das Wort ist ausgelutscht. Aber hören wir auf mit unserer 2D-Planung und schauen wir auf unsere Kids. Die spielen alles nur mehr 3D. Lernen wir daraus.“

Sigrid Oblak von der Wien Holding will die technische Einführung des BIM unbedingt an die Ausbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter geknüpft sehen, die mit dem System arbeiten sollen. „Man muss sich einen gescheiten Stufenplan überlegen. Gibt es einen Mindeststandard an Daten, der von allen verwendet werden muss?“ Auch hinsichtlich Datenschutz gebe es „kluge und gescheite“ Überlegungen, aber: Was passiere mit den Daten, die plötzlich verfügbar sind, stellt Oblak die Frage Richtung „Pilotprojekten, wo die öffentliche Hand mit kleinen Projekten beginnt, bevor es in den Hochbau geht“. Zumal Behörden für komplexe Systeme wie BIM technisch noch nicht durchwegs ausgerüstet seien.

Dominik Philipp sieht Österreich hingegen „nicht weit hinter Deutschland, was die Innovationskraft angeht. Das hohe Tempo in Deutschland erkenne ich nicht, was die Digitalisierung angeht.“ Aber „selbstverständlich“ müsse es im Architekten-Job sein, mit entsprechenden Instrumenten wie BIM umgehen zu können. Die „komplette Prozess-Abwicklungskette müssen wir inhaltlich von vorne neu denken – trotz BIM haben wir auf der Baustelle ja trotzdem noch das Papier“, sagt Philipp. Das digitale Gebäudemodell müsse schon von Beginn der Planung weg zum Einsatz kommen; nicht erst später „vom Bleistift aufs Papier ins Digitale übertragen“, um das neue digitale Instrument auch „richtig zum Einsatz bringen zu können“.

Was bringt BIM für den Bauprozess?

„Aus dem BIM-Modell heraus kann ich millimetergenau auf der Baustelle zum Beispiel fräsen“, sagt Dominik Philipp, „wir denken hier nicht mehr ‚in Beton‘, sondern mit ganz anderen Materialien und Möglichkeiten“.

Michael Resch meint, „BIM macht vielen Angst, weil sie neue Prozesse brauchen und Daten haben“. Aber: Wer Step-by-Step vorgehe und einmal beginne, in 3D-Planung zu arbeiten, könne sich BIM ganz natürlich annähern.

„Wir reden hier über hoch technologisiertes Bauen. Ohne dem Schlosser oder dem KMU unrecht tun zu wollen“ – aber die ‚Kleinen‘ müssten auch erst lernen, mit der neuen Technik umzugehen, sagt Wolfgang Malzer. Es gehe darum, auch kleinere Unternehmen eine Baustelle übernehmen zu lassen, nicht nur „den großen fünf Baufirmen“, ergänzt Dominik Philipp. „Das ist eine Chance für KMUs, es braucht auf der Baustelle nicht mehr so viele Leute.“ Der Bau-Prozess werde vereinfacht, der Planer halte die Fäden in der Hand.

„Wenn Sie heute ein Foto mit dem Handy machen, haben Sie es gleich auch am iPad“, zieht Dominik Philipp eine Parallel zu „diesem heißen Thema“. Eine ähnliche Parallel-Planung in Echtzeit müsse und werde auch auf Baustellen gegeben sein. So könne das Gebäude automatisch melden, wenn z.B. Jalousien nach tausendfacher Verwendung ausgetauscht werden müssen. Dieser „digitale Zwilling“ erleichtere die Gebäudewartung.

Drohnen fliegen nachts

„Wir stehen heute bei einer Genauigkeit von plus-minus 30 Zentimetern“, erklärt Michael Resch die Technologie von Morgen. „In der Nacht fliegen Drohnen“ über die Baustelle und gleichen ihr Bild mit dem „digitalen Zwilling“ im BIM ab – um die Arbeiten auf der Baustelle präziser zu machen. In weiterer Folge würde dann die Blockchain-Technologie Auftraggeber und Auftragnehmer vernetzen, „aber da sind wir in der Grundlagenforschung“, so Resch.

Koordination der Gewerke durch Digitalisierung, und Digitales im Wohnbau

„Die Kollision der Gewerke erkenne ich erst auf der Baustelle“ – digitale Lösungen könnten Monteure die Arbeit erleichtern, aber: „Das hat auf der Baustelle nicht funktioniert“, erzählt Michael Resch. Die Erkenntnis: Software als „Game“ konzipieren, und einen spielerischen Zugang finden, so Resch.

„100 Leute wohnen im selben Haus, aber kennen ihren Nachbarn nicht“, weist Martin Müller hin. Deswegen wolle man Menschen animieren, als User digitaler Medien miteinander zu kommunizieren. Die Anonymisierung könne umgangen werden – „der digitale Kontakt kann Hemmschwellen lösen“, sagt Müller. „Da können wir ganze Grätzl vernetzen. Niemand läutet mehr um einen Liter Milch beim Nachbarn, aber jeder postet in die Nachbarschafts-Gruppe“.

Was kann BIM im Holzbau? Was bringt BIM der BIG?

Dominik Philipp erinnert daran, dass der Holzbau schon „seit Jahren“ in 3D-Planung baue. Jetzt gehe es darum, die Präzision zu steigern. „Das können wir im BIM leisten, die Fräse ansteuern“. Der Trend gehe in die Vorproduktion; dazu brauche es auch Fachkräfte, und sei auch Thema im Fachkräftemangel. Anders als beim Beton punkte die Holzbauweise, „da haben Sie in ein bis zwei Wochen eine ganze Wohnhausanlage stehen“, wirbt Philipp für die Vorteile des digitalen Baumanagements. „Wir arbeiten im integralen closed-BIM“, erzählt Philipp, das habe aus seiner Unternehmens-Sicht Vorteile gegenüber dem „open-BIM“.

In der Wiener Ettenreichgasse saniert und erweitert die BIG eine Schule. „Wir machen open-BIM“, sagt Wolfgang Malzer. Da gehe es „um den Modellaustausch, um Kolloquien, um die Prüfregeln in der Zusammenarbeit“. In dem Pilotprojekt gehe es vor allem um „ein gemeinsames Austauschen und Einspielen“, auch um gegenseitig Hilfestellung zu geben im Umgang mit BIM. „Noch müssen wir mit vielen Workarounds leben, wir sind in einem Lernprozess und irgendwo in der Mitte in der Umstellung“, sagt Malzer.

Weitere Fragen aus dem ImmoLive-Chat

Die Userinnen und User im ImmoLive-Chat nutzten die Möglichkeit, den ausgewiesenen Expertinnen und Experten am Podium ihre Fragen zu stellen.

Beantwortet wurden unter anderem Themenbereiche, wie zum Beispiel: Wie gestaltet sich die Honorar-Ordnung fürs Gewerk, wenn BIM zum Einsatz kommt?; werden Projekte durch BIM teurer („BIM-Aufschlag“) oder kostengünstiger?

Welche Trends sind im PropTech (Property Technology, Anm.) zu erwarten? „Kosten sparen durch Prozessoptimierung“, auch wenn das „langfristig passiert“, sagt etwa Martin Müller.

Wie kann man die junge, digital-affine Generation mit dem Know-How der „Generation 50“ zusammenführen? „Wenn wir es spielerisch anlegen, und du gleich ins Tablet zeichnest, können alle Generationen profitieren“, sagt Michael Resch. „Wir müssen auf allen Ebenen mehr ausbilden, um BIM-zukunftsfit zu werden, schon an der Uni“, sagt Sigrid Oblak. „Wir brauchen den Spagat zwischen Tradition und neuen Arbeitswegen“, wirbt Dominik Philipp für den Übergang zu BIM.

„Generell wird der Druck Richtung Digitalisierung größer werden, nicht nur in der Bau- und Immobilienbranche. Wir tun gut daran, unsere Prozesse zu hinterfragen. Es ist eine Herausforderung, aber sie wird uns Dinge erleichtern“, setzt Sigrid Oblak einen Schlusspunkt.