Der Deutsche Immobilienmarkt im Herbst 2020 – eine außergewöhnliche Zeit

Wie sieht die neue Normalität am deutschen Immobilienmarkt aus, aber vor allem wie könnte sie in Zukunft aussehen?

Jeder Podiumsteilnehmer hielt einen Vortrag; danach gab es eine anregende Diskussion. Die einzelnen Präsentationen gibt es auch hier auf der Website zum Einsehen.

Alexander Neuhuber zur Marksituation in Berlin und den „neuen Bundesländern“

Alexander Neuhuber ist seit 2006 auf dem deutschen Immobilienmarkt tätig und sprach über die aktuelle Marktsituation in den neuen Bundesländern, vor allem über Berlin, aber nicht nur. Neuhuber sprach nicht nur vom „Covid-Krisenjahr 2020“, sondern erinnerte an eine „Abfolge der Krisen“, beginnend mit der Bankenkrise 2008, über die Migrationskrise 2015 und der „permanenten“ Klimakrise. Dazu komme die flache Zinsentwicklung im vergangenen Jahrzehnt – „salopp gesagt: Geld kostet nichts mehr“. Das führe zur einer Flucht in Sachanlagen – nämlich Immobilien. Wer eine sichere Anlage in Immobilien suche und sich international umsehe, der „kommt an Deutschland nicht vorbei“. Noch vor 15 Jahren seien Zinswohnhäuser der Gründerzeit „klassisch unterbewertet“ gewesen; schon damals sei ihm, Neuhuber, klar gewesen: „Berlin kann auf Dauer nicht so billig wie St. Pölten bleiben.“ Deutschland mit seinen rund 80 Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern biete „viele interessante Märkte“, abgesehen von Großstädten wie Berlin. Alle größeren Städte seien auf Wachstumskurs in der Bevölkerungszahl, und das West-Ost-Gefälle („neue Bundesländer“) beginne sich zu nivellieren. Anders als in Wien, „wo man verfügbare Zinshäuser mit der Lupe suchen muss“, gebe es in Großstädten wie Chemnitz „ausreichend Ware“. Auch seien die Renditen in den neuen Bundesländern deutlich höher als etwa in Wien, in einem Spektrum von 2,5 bis 7 Prozent. Deswegen habe er sich mit seinem Unternehmen MAGAN „auf die B- und C-Städte“ wie Dresden, Leipzig oder Potsdam.

Der Berliner Markt befinde sich in einer „special situation“, in einer Schere zwischen Mietendeckel und „Milieuschutz“. „Das ist ein Murks“, der zu niedrigeren Mieten in Top-Lagen am Ku’Damm führt, aber von dem Mieter von Plattenbauten nicht profitieren, sagt Neuhuber. „Das passiert, wenn man der Linke, der Nachfolgepartei der DDR-Kommunisten, so ein wichtiges wirtschaftspolitisches Feld zum Spielen überlässt.“

Nicht zuletzt würden finanzierende Banken „unrund“, wenn durch den Mietendeckel kaum Rendite zu erwarten sei und sich die „Durchsanierung“ von Zinshäusern nicht mehr rechne.

Dennoch sei – in der Corona-Krisenzeit – „die Durchschnittswohnung mit 70 Quadratmeter ein sicheres Investment“. Das wiederum spreche für die „neuen Bundesländer“, wo es entsprechendes Angebot gebe und Rendite warte.

Tobias Just zur Auswirkung der Pandemie auf Immobilienmärkte

Tobias Just sprach darüber, wie sich Pandemien auf Immobilienmärkte auswirken und gibt uns auch Beispiele darüber und zeigte, wo wir aktuell stehen – und auch wie Banken die derzeitige Situation einschätzen.

Die Pandemie löste Just zufolge einen „dreifachen Schock“ aus. Zuerst der Nachfrage-Schock, weil Restaurant- und Kino-Besuche plötzlich nicht mehr erlaubt waren, der Tourismus stillstand. Zweitens ein „Angebots-Schock“, weil zahlreiche Dienstleistungen nicht auf den Markt kommen konnten, mit Verzögerungen in den Betriebsabläufen. Diese „massiven Auswirkungen auf die Volkswirtschaft“ hätten auch direkten Einfluss auf die Immobilienwirtschaft, sagt Just. Der dritte Schock sei der „Unsicherheits-Schock“: Niemand wisse, wie es weitergehe, was das Morgen bringe. Von dieser Unsicherheit habe die Immobilie aber profitiert, „weil das Haus dem Schutzbedürfnis dient“, und als sichere Anlage verstanden wird.

Die Nachfrage bei Gewerbe- und Handelsimmobilien erhole sich aber bereits, und sei „mehr Ausdruck der normalen Konjunkturkurve als der Pandemie“, so Just. Büroimmobilien stünden „irgendwo dazwischen“, also zwischen Wohnen und Handel. Das liege an der großen Unsicherheit, wie es mit der Arbeitswelt von morgen aussieht – Stichwort Home Office. Die Zinsen seien „deutlich niedriger, als sie sein müssten“; davon profitiere die Immo-Wirtschaft, weil in Zeiten niedriger Zinsen in Immobilien investiert werde, als sichere Anlage.

Schon frühere Pandemien hätten Auswirkungen auf den Immobilien-Markt gehabt. Just zitiert aus Studien zu den Pest- und Cholera-Epidemien in Paris und Amsterdam (17. respektive 19. Jahrhundert). Mieten und Preise seien niemals stark eingebrochen – sogar in Zeiten der Pest seien die Mietpreise maximal um 5 Prozent gesunken. „Der Immobilienmarkt in Städten ist resilient. Wohnen ist und bleibt wichtig“, so Just.

Eine Pandemie sei also ein „Dreiklang von Schocks“ (siehe oben), aber keine Blase, die platze. Wenn also Preise jetzt sinken, habe das nichts mit einer Immo-Blase zu tun, sondern mit dem „Schock“ der unvorhersehbaren Pandemie.

Und tatsächlich werde jetzt wieder verstärkt nach Wohnungen gesucht – wobei sich die regionalen Nachfrage-Hotspots verschoben hätten. „München ist nicht mehr so begehrt“, es gelte „nach links und rechts zu schauen, in die risikoarmen Gegenden“.

Der Lockdown habe die Margen erhöht; Banken lieferten sich jetzt einen „intensiven Wettbewerb“, insbesondere im Wohnbereich. Banken seien „eindeutig bereit“, Wohnen zu finanzieren; mit Abstrichen Logistik-Immobilien; und „deutlich weniger bereit“, Büros zu finanzieren.

„Einen kurzen Ausflug in die Bürowelt“ unternimmt Just, der meint, dass „ziemlich klar war, was mit Wohnungen passiert – aber bei Büros hatten Banken unterschiedliche Einschätzungen“. Von der Annahme des 30-prozentigen Einbruchs bis zum 20-Prozent-Flächen-Plus sei alles vorhanden. „Ach was! Minus 30 bis plus 20, irgendwo dazwischen liegt die Wahrheit.“ Deswegen zahle es sich jetzt aus, mit verschiedenen Banken zu sprechen, und ihre jeweiligen Einschätzungen abzuwägen.

Abschließend: Corona hat keine Immo-Krise ausgelöst, sagt Just. Tourismus-Immobilien leiden, aber insbesondere beim Wohnen und „mit Abstrichen“ beim Handel und Büros „haben wir ein gutes und tragfähiges Geschäft“.

Matthias Kuß über Wohnungs-Regulierungen in Berlin

Matthias Kuß gab einen Überblick über die regulatorischen Themen in Berlin wie unter anderem Mietpreisbremse, Kappungsgrenze – und über die aktuelle Diskussion des Aufteilungsverbotes – also eines Parifizierungsverbots, das zur Diskussion steht.

Kuß verweist auf Geschichte und Ausgangslage vor zirka 15 Jahren. Noch im Jahr 2006 sei die Angebotsmiete in Berlin durchschnittlich bei 6 Euro auf den Quadratmeter gelegen. Das habe sich seither verdoppelt, sagt Kuß. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sei die Entwicklung „noch drastischer“ verlaufen: 1.000 Euro auf den Quadratmeter noch im Jahr 2010; heuer liege dieser Wert bei 4.300 Euro – im Durchschnitt. Zuletzt müsse der Bevölkerungszuwachs bedacht werden – bis zu 50.000 neue Berlinerinnen und Berliner pro Jahr lösen eine entsprechende Wohnungsnachfrage aus. Das wiederum führe dazu, dass Wohnen in der Stadt nicht mehr leistbar sei. Die rot-rote Stadt-Regierung hätte demnach Handlungsbedarf gesehen, sagt Kuß, und habe „Enteignungs-Debatten“ losgetreten, und schließlich Maßnahmen zur Miet-Dämpfung ergriffen.
Dazu gehören u.a. die Privatisierung ehemals kommunaler Wohnungen, die jetzt rekommunalisiert werden sollen. In den 2000er-Jahren hatte Berlin zu geringen Preisen kommunale Wohnungen verkauft, und wolle diese jetzt zurück ins Stadt-Eigentum bringen. „Das steigert die Kosten für die Stadt, schafft aber keine neuen Wohnungen.“

Auch soll der Wohnungsmarkt auf AirBnB geprüft werden, und der „strategische Leerstand“ zur Nutzung von Kurzzeit-Mieten bekämpft werden.

Zuletzt komme der „Berliner Sonderweg“, also der Mietendeckel, erklärt Kuß.

Eine Lösung könne die „kooperative Baulandentwicklung“ sein – bei neuen Flächenwidmungen müsste zumindest ein Drittel mit öffentlich geförderten Wohnungen bebaut werden (Wien hat in seiner Bauordnung im vergleichbaren Fall ein Zwei-Drittel-Verhältnis festgeschrieben; Anm. d. Red.)

Der Wohnungs-Neubau in Berlin reiche derzeit „jedenfalls nicht aus, um die Nachfrage zu decken“, sagt Kuß. Durch die Kurzzeit-Vermietung („AirBnB“) und dem „spekulativen Leerstand“ lasse sich deutlich mehr Geld verdienen – was die Wohnungen dem Markt entziehe. Entsprechend habe der Berliner Senat (Stadtregierung) reagiert und zum Beispiel ein Bußgeld eingeführt für Wohnungen, die länger als sechs Monate leer stehen.

Weitere Gesetzesänderungen auf Berliner Stadtregierungs-Ebene beträfen demnach Umwälzungskosten bzw. Umlegungskosten (Mieterhöhung bei z.B. „Luxus-Sanierungen“ oder Einrichten eines Aufzugs im Haus); da falle zum Beispiel die „Mietpreisbremse“ hinein. „Beim Neuabschluss von Mieten darf der Preis maximal 10 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichswert liegen“, erklärt Kuß.

Diese verschiedenen Maßnahmen Berlins hätten aber nicht den gewünschten Effekt erzielt – im Gegenteil, die Mieten seien weiter gestiegen. Daher habe die Berliner Stadtregierung den „Mietendeckel“ eingeführt. Das würde Mieten – zum Beispiel „im Altbau in schicker Lage“ bei 6,45 Euro pro Quadratmeter deckeln – „in einer Lage, wo ich sonst um 14, vielleicht 20 Euro vermieten kann“, so Kuß. Das sei ein „erheblicher Einschnitt“, weil auch Bestandsmieten gesenkt werden müssten – zu einem gewissen Prozentsatz.

„Aus meiner Sicht ist der Mietendeckel verfassungswidrig“, sagt Kuß. „Meine Einschätzung: Das wird nicht halten.“

Die Präsentationen zu allen drei Vorträgen finden Sie hier auf der Website.

Debatte der Experten im Online-Podium

Gleich anschließend an die Vorträge ist das Thema „Mietendeckel“ am Programm. Derzeit würden in Berlin „Schattenmietverträge“ abgeschlossen – zu gedeckelten Quadratmeterpreisen, allerdings mit dem Passus der höheren Kosten, falls das Berliner Gesetz vor dem deutschen Verfassungsgericht kippe. „Das sorgt natürlich für Verunsicherung der Mieter“, sagt Tobias Just, „da muss ich als Mieter eigentlich schon jetzt das Geld zur Seite legen“.

„Hier überlagert sich die Verunsicherung auf Mieterseite mit jener auf Vermieter-Seite“, sagt Alexander Neuhuber in Bezug auf die „Doppel-Mietverträge“. Er verstehe die „soziale Komponente“ und die Maßnahmen, um Mieten abzufedern. Aber „das vorliegende Gesetz geht in die falsche Richtung“; es bevorzuge die falschen. „Wer bisher 6.000 Euro für die Wohnung am Ku’Damm gezahlt hat, zahlt jetzt 2.500“, kritisiert Neuhuber. Jene, die zum Leben zu wenig hätten, profitierten aber nicht davon.

„Strafen für böse Vermieter“ sowie „Kaufverträge mit doppeltem Preis“ – wie agiert der Investor, wenn er den „Vor- und Nach-Mietendeckelpreis“ kalkulieren muss? Rechtsanwalt Matthias Kuß geht auf die Pönale ein: „Spannend wird es ab November, bislang galt ja nur Informationspflicht.“ Erst bei Wiederholung ab den Wintermonaten werde es erhebliche Bußgelder geben – in Höhe von bis zu 500.000 Euro für große Wohnungsgesellschaften. Kuß würde jedenfalls Einspruch gegen diese Bußgeldbescheide einlegen – „weil wir nicht wissen, ob das Gesetz überhaupt hält“. Für die Immobilien-Bewertung sei es „spannend, weil durch den Deckel viele Objekte over-rented sind“. Diese würden nun abgewertet beim Kauf.

Der Chat fragt: Mieter und Vermieter: Wo liegt die Hol- bzw. Bringschuld?

Muss der Mieter um den Deckel ansuchen, oder ist das Bringschuld des Vermieters, fragen User im ImmoLive-Chat. „Wenn ich ab Dezember eine zu hohe Miete bezahlt bekomme“, spricht Matthias Kuß aus Sicht des Vermieters, „dann muss ich das Geld zurückschicken“.

Die Finanzierungs-Frage der Banken im Core-Segment

Wie steht es um die Banken-Prüfung des Kreditnehmers, wird Tobias Just gefragt. „Die Banken bedienen jetzt bevorzugt Bestandskunden. Wer eine neue Bank anspricht, tut sich schwer“, bringt es Just auf den Punkt. Banken seien zurückhaltend bei Neukunden, selbst bei guter Performance derselben.

Die größten Überraschungen im Corona-Jahr

2020 ist ein turbulentes Jahr – aber was überrascht die Experten in diesem Kalenderjahr am meisten?

Tobias Just, Rechtsprofessor für Immobilienwirtschaft, sieht als größtes Novum, „wie schnell sich Leute auf Prozent-Prognosen festgelegt haben“. „Mieten verfallen um Minus 12 Prozent“, sei da gesagt worden, „aber dafür gibt es doch keinen Beleg“. Jetzt schwinge das Stimmungs-Pendel um, auf einmal sehe jeder das Positive. Aber: „Die Immobilienwirtschaft hinkt immer hinterher, die Verwerfungen kommen jetzt noch“.

Alexander Neuhuber zeigt sich am meisten erstaunt, „dass sich die Thesen und Theorien der Experten, und von mir, bewahrheitet haben“. Zu Pandemie-Beginn habe sich eine „sehr unsichere Situation“ ergeben, mit „Panik im Mandanten-Kreis“, insbesondere im Handel und in der Gastronomie. Der Wohnungsmarkt sei aber stabil geblieben – besonders im „Durchschnitts-Wohnungsmarkt“. Wohnungen seien ein „fades Investment, mit niedrigen Renditen. Aber es ist ein sicherer Hafen, und alles was im Lehrbuch steht, stimmt“, sagt Neuhuber.

Matthias Kuß erinnert an die schnelle Reaktion der Märkte angesichts der „Corona-Schockstarre“ im Frühjahre – da hätten sich innerhalb kürzester Zeit neue Geschäftsfelder entwickelt. „Auf einmal werden Hotels, die leer stehen, neu entwickelt“, erzählt Kuß.

Frage aus dem Chat: Kommt mit dem Mietendeckel die Investitionsverpflichtung?

Die ImmoLive-Community ist die größte Experten-Runde mit Möglichkeit zum Live-Chat mit Immobilien-Expertinnen und Experten in Österreich und Deutschland. Das Online-Podium beantwortet dabei auch Fragen. „Wenn der Mietendeckel die Einnahmen senkt – wird der Eigentümer dann auch Investitionen wie Sanierungen zurückschrauben. Kommt eine Investitionsverpflichtung?“, will die Community wissen und stellt die Frage Richtung Berlin.

Jurist Matthias Kuß erkennt das Problem: „Mit geringem Mietertrag kann ich Instandhaltung nicht bezahlen.“ Kuß erläutert das Berliner Gesetz: „Auf fünf Jahre kann ich einen Euro mehr verlangen, wenn ich modernisiere oder energetische Maßnahmen setze“. Das Haus müsse jedenfalls solange „in Schuss“ gehalten werden, solange keine Gesundheitsgefährdung herrsche. Auf der anderen Seite stünden in Deutschland geltende Energie- und Nachhaltigkeitsbestimmungen, die kostenintensive Erhaltungsmaßnahmen („von der Wasserleitung bis zum Rauchmelder“) erforderten, sagt Kuß.

Tobias Just erklärt, wann das deutsche Bundesverfassungsgericht eine Entscheidung zum Mietendeckel trifft: „Alle hoffen auf den November 2020, aber damit rechne ich nicht. Ich denke an einen Entscheid irgendwann im kommenden Jahr.“

Treffen Reisebeschränkungen die Investments?

Der Chat fragt Alexander Neuhuber, wie er die geltenden Covid-19-Reisebeschränkungen sieht. Hinderlich für Investments?, wird der Österreicher gefragt, der selbst in Berlin tätig ist. „Lustig ist es nicht“, sagt Neuhuber. „Dass Wien auf der ‚Roten Liste‘ in Berlin steht ist nicht so schlimm als andersrum. Deutschland steht gut da – da stimmen die (Infektions-, Anm.)Zahlen. Was ein guter Antreiber für ganz Europa sein könne, in Deutschland zu investieren.

Tobias Just von der Uni Regensburg sieht „klar weniger ausländische Transaktionen“, die aufgrund der Covid-Reisebeschränkungen durchgeführt würden. Das betreffe aber auch den amerikanischen und asiatischen Raum; der europäische Raum um Deutschland sei „glimpflich-liquid“ davongekommen. „Massive Einbrüche“ im klassischen Einzelhandel gebe es aber „eindeutig“ durch den Wegfall asiatischer oder amerikanischer Touristen. Da gehe es weniger um „große Investments“ als um „den kleinen Cash-Flow“, sagt Just, also „Hotellerie und Einzelhandel“. Das Wohnsegment „im AirBnB-Format“ sei zwar betroffen, aber weniger stark.

Alexander Neuhuber sagt: „Nach dem Lockdown spüren wir in Chemnitz oder vergleichbaren Städten eine vermehrte Nachfrage.“ Da gebe es „vermögenden Mittelstand“, da „brauchen wir keine Asiaten oder Amerikaner“, auf dass Immobilien als Anlageform verkauft würden. „Häuser als Anlageform haben einen Boom erlebt in Deutschland“, erzählt Neuhuber.

Wo würden die Experten investieren?

Tobias Just würde sein Geld jetzt in Anteile einer Wohnungs-AG stecken, verrät er im ImmoLive-Chat. „Verteilt, um die Unsicherheit zwischen Stadt und Land zu zerstreuen.“ Dabei gehe es nicht um „Leipzig oder Chemnitz oder die Top-A-Lage“. Just sieht jedenfalls „Brot und Butter“, also die „Durchschnittsobjekte“, im Vorteil gegenüber „spekulativen Luxusobjekten“.

Matthias Kuß sieht den Wohnungsmarkt als langfristiges Investment und empfiehlt daher Berlin – „auch wenn mit dem Mietendeckel in den nächsten fünf Jahren noch was kommt“. Im Vergleich zu anderen Metropolen biete Berlin immer noch „Steigerungspotenzial“. Abgesehen davon empfiehlt Kuß Investments in Städten „mit Bevölkerungswachstum und Uni-Standort“.

Wo steht der Immo-Markt in einem Jahr?

Matthias Kuß sieht die Asste-Klassen Hotels und Retails als großes Thema. Die Insolvenz-Pflicht ist in Deutschland gerade ausgesetzt – hier sei zu befürchten, dass sich die Pleiten ins nächste Jahr verlagern; etwa in der Gastronomie oder der Berliner Clubszene.

Tobias Just erwartet einen heterogenen Immobilienmarkt mit steigenden Segmenten und Rückgängen. „Brot-und-Butter-Immobilien werden sogar eine Mietsteigerung zulassen“, weil sie als Anlagemöglichkeit attraktiv seien, sagt Just.

Alexander Neuhuber will die Zukunft nicht an der Entwicklungs des Immo-Markts ablesen, sondern „an der Entwicklung der Pandemie. Wenn wir in den nächsten sechs Monaten eine Impfung haben, können wir in eine ‚alte neue Normalität‘ zurückkehren“. Je länger das ausbleibe, desto mehr Insolvenzen und Konkurse werde es geben. „Und dann kommt die Realwirtschaft in der Immo-Wirtschaft an, und wir spüren den Effekt.“