Büromarkt Wien – Highlights, Ausblicke und Trends

Trotz verhaltener Prognosen im Vorjahr hat sich der Büro-Markt laut Daten vom Vienna Research Forum solide gezeigt. Sowohl bei Vermietungen als auch beim Fertigstellungsvolumen schnitt 2022 im Vergleich zu den Jahren davor gut ab. Rund 125.400 Quadratmeter hochwertiger Büroflächen wurden vergangenes Jahr fertiggestellt, heuer sollen es nur rund 46.300 Quadratmeter sein. Vermietet wurden 2022 rund 139.000 Quadratmeter an modernen Flächen. Damit wurde der Abwärtstrend der letzten vier Jahre positiv durchbrochen, was auch 2023 auf einen vergleichbaren Wert hoffen lässt.
Die Nachfrage nach neuen Flächen ist stabil, allerdings schafft die Diskussion um eine mögliche Rezession vielfach auch Unsicherheit. Dennoch wird 2023 mit 150.000 Quadratmetern vermieteter Bürofläche gerechnet,.
 
Der nach wie vor herrschende Nachfrageüberhang am Wiener Büromarkt lässt auch das Niveau der Mieten deutlich steige. Waren 2020 noch Mieten oberhalb von EUR 20,00/m²/Monat dem 1. Bezirk vorbehalten, werden diese nun auch in anderen Bezirken verlangt – und aufgrund des Mangels an hochwertigen Flächen auch realisiert. Durchschnittliche Mieten für Erstbezugsflächen liegen bei EUR 15,50/m², was eine deutliche Steigerung zu den Vorjahren ist. Die Spitzenmiete stieg zuletzt sogar auf EUR 27,50/m² an. 
 
Eine positive Entwicklung zeigt sich bei der Leerstandsquote. Diese ist bei modernen Büroflächen zuletzt auf 3,9 Prozent gesunken. Die Erwartungen, dass es ein rasantes Ansteigen bei den Leerständen aufgrund von New-Work-Modellen und der Home-Office-Option gibt, haben sich nicht bestätigt. 
 
Der Schreibtisch hat als Arbeitsplatz (fast) ausgedient. Etwas, was noch Ende der 90er Jahre den Visionären und Futuristen vorbehalten war. Er mag zwar für einige noch identitätsstiftend sein, aber das könnte in Zukunft der Vergangenheit angehören, denn die Generation Z denkt mittlerweile bereits ganz anders. Aktuell verlieren klassische Büros, in denen jeder Arbeitnehmer seinen eigenen Schreibtisch hat, immer mehr an Attraktivität. Der Arbeitsplatz kann überall sein. Es gibt eine Auflösung des Arbeitsplatzes zu Gunsten von vielen Orten.
Diese können innerhalb des Bürohauses selbst sein, in der nächsten Umgebung, oder in weiterer Folge im Stadtquartier. Man geht für jede Tätigkeit an einen anderen Ort. Activity Based Working - bei dem die Mitarbeiter je nach Art ihrer Tätigkeit aus einer Vielzahl von Arbeitsumgebungen auswählen können. 
 
Eine aktuelle Umfrage des Gensler Research Institute zeigt aber, dass Arbeitnehmende das Büro nach wie vor als wichtigen Bestandteil des modernen Arbeitsplatzes betrachten. Die deutschen Arbeitnehmenden geben an, dass sie das Büro für soziale Interaktionen und Kontakte schätzen. Die Mitarbeitenden in den innovativsten Unternehmen verbringen derzeit durchschnittlich 46 % ihrer Arbeitszeit im Büro, geben aber an, dass dies im Idealfall 73 % sein müssten, um die eigene Produktivität zu maximieren. Das würde der Anwesenheit im Büro vor der Pandemie im Jahr 2019 sehr nahekommen.
“Um mit meinem Team zusammenzusitzen" (42 %) und "Geplante persönliche Besprechungen mit dem Team" (42 %) sind jetzt die Hauptbeweggründe, die Mitarbeitende angeben, wenn sie nach dem Grund ihrer Rückkehr ins Büro gefragt werden. Weitere wichtige Gründe sind: Weiterbildungsmöglichkeiten und der Zugang zu Ressourcen, Materialien und leitenden Angestellten.

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Gerhard Popp

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Abteilungsleitung Gewerbeimmobilien, Büro-, Retail-, Logistik- und Industrieimmobilien bei

ÖRAG Immobilien Gruppe

Abteilungsleiterin Market Research bei

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Managing Partner bei

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  • 09.05.2023
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