Ausblick für Immobilien-Entwickler

Die Projektentwicklung wird in den kommenden Jahren vor komplett neue Herausforderungen gestellt, sodass wir am Ende vielleicht auch vor etwas anderen Projekten oder Quartieren stehen werden als heute. Wobei wir in Österreich und speziell in Wien von einem enorm hohen Niveau ausgehen – das betrifft die einzelnen Projekte, als auch die Quartiere im Ganzen.

Was bringt das Corona-Steuerpaket für die Immo-Wirtschaft?

Karin Fuhrmann (tpa) eröffnet die Runde mit dem „erfreulichen Ausblick auf Begünstigungen“ im Zuge des Corona-Wirtschaftspakets der Bundesregierung. Das reiche von der bekannten Umsatzsteuersenkung bis hin zum Konjunkturstärkungs-Gesetz, das bald das Parlament passieren sollte. Bei den angekündigten „verkürzten Absetzungen“ verwies auf Fuhrmann auf die erhöhten 4,5 Prozent fürs erste und drei Prozent fürs zweite Jahr – „das ist doch ganz nett, statt den 1,5 Prozent“, denn: Einkommenssteuerlich sei das Produkt Eigentumswohnung „kein Heuler, wenn ich das so sagen darf“. Bei der degressiven AfA (Absetzung durch Abnutzung) sei sie hingegen „sehr skeptisch“, ob das im Bereich der Immobilien relevant sein werde. Die Investitionsprämien hingegen würden Thema – „hoffentlich bleibt da für die Immobilienwirtschaft noch was übrig“ von der angekündigten Regierungs-Milliarde; weil damit vor allem klimapolitisch relevante Maßnahmen gefördert werden sollen, „verpufft das Geld hoffentlich nicht nur für die Energieerzeuger, und es bleibt für andere was übrig. Das könnte für Investoren interessant sein.“ Diese Investitionsprämie sei vor allem für langfristige Projekt gedacht – das müsste bei Immo-Entwicklern in ein eigenes Vehikel gehievt werden; wohl am besten in Form einer Personengesellschaft. Die detaillierte Ausgestaltung des Gesetzes sei aber noch unklar, „da warten wir gespannt auf mehr Licht ins Dunkel“. Spannend sei auch, ob diese Steuererleichterung rückwirkend für die Jahre 2018, 2019 geltend werde.

Martina Hirsch (sReal) ergänzt um den Aspekt der Nachfrage: Das Q2 des laufenden Jahres 2020 zeige bereits „deutliche Veränderungen der Kundenwünsche“. Immobilien-Investments bei institutionellen, großen Anlegern „aber genauso beim kleinen Privaten“ interessanter geworden seien. Es gebe derzeit viel Kapital, die Nachfrage nach dem „Betongold als sicherer Sachwert“ steige; auch wenn der erwartete Ertrag aufgrund hoher Kaufpreise vielleicht nicht so hoch sei, die Sicherheit des Investments stehe im Vordergrund. Bei den Eigennutzern sei ein Trend zur Gartenwohnung zu bemerken – „wir spüren, dass Außenflächen da sein müssen bei einer Wohnung, und dass diese Flächen größer werden müssen“. Genauso gefragt sei das vielzitierte „dritte Zimmer“ zur Nutzung als Home Office.

Wie wird sich die Stadtquartiers-Entwicklung langfristig verändern?

Gerd Pichler (ARE) wirft einen „globalen“ Blick auf den Unterschied zwischen isolierter Bauprojekte („drei bis vier Jahre“) und Quartiers-Entwicklungen, die oft zehn Jahre in Anspruch nehmen würden von Planung bis Fertigstellung. Quartiere müssten robust konzipiert seien, um Veränderungen auszuhalten, aber gleichzeitig „flexibel genug, um Kleinigkeiten verändern zu können“, etwa Anforderungen an den Grundriss von Wohnungen. Neben aktuell Covid seien laut Pichler „Klimaschutz, Klima-Resilienz, Mobilität und Digitalisierung“ die treibenden Themen der Zukunft. Das werde auch in der Produktion von Bauteilen, etwa hinsichtlich Systembauweise, ein Thema. Neben diesen „Mega-Trends“ habe die Covid-Pandemie jetzt Auswirkungen auf die Anforderungen an Freiflächen, Grünraum – trotz allem Aspekte, die schon vor Covid auf dem Tapet waren, so Pichler.

Walter Hammertinger (value one) ergänzt um den Umgang „mit neuen Herausforderungen“, die man in der Projektentwicklung, welche über Jahre bis Jahrzehnte laufe, nicht am Radar gehabt hat. „Alleine das Viertel Zwei (Nähe WU in der Wiener Leopoldstadt, Anm.) beschäftigt mich 14 Jahre – bis es fertig wird, werden es 20 sein“, sagt Hammertinger. „Handeln mit Weitblick“ sei gefragt, aber es gebe genügend Hilfestellungen um die kommenden „Megatrends“ einzuschätzen – also die großen Wandel in der Gesellschaft. Richtige Maßnahmen zu setzen bedeute unter anderem, das Quartier laufend anzupassen; die richtige Nutzung und den richtigen Nutzungs-Mix zu finden. „Covid-19 ist Brandbeschleuniger für die gesellschaftlichen Veränderungen“, sagt Hammertinger, zu sehen am Beispiel der Digitalisierung. Asset-Klassen werden jetzt hinterfragt als Pandemie-Thema, das Virus bringe aber keine großartigen strukturellen Änderungen in den nächsten drei, vier Jahren. „Wir kennen die Trend-Zyklen doch alle: Vom Einzelbüro zum Open Space und zum Großraumbüro – und in zehn Jahren wieder zurück, was der Unternehmensberater gerade sagt“, so Hammertinger salopp, „das müssen unsere Häuser schon aushalten“. Flexibilität sei gefragt, und „ich will zum Punkt kommen, wo Häuser 100 Jahre lang halten und genutzt werden können“.

Kommt ein neuer Lockdown – was bedeutet das für die Wohnbau-Nachfrage?

Martina Hirsch (sReal) beantwortet eine Frage aus dem Live-Chat, die „viele Wenns“ hat. Ein neuer kompletter Lockdown scheine „nahezu ausgeschlossen“, auch wenn einzelne Maßnahmen wieder verschärft würden; die Wirtschaft könne einen neuen Shutdown schlicht nicht aushalten. Die Immo-Branche habe dennoch Nachfrage erlebt, und musste Kunden anders servicieren, etwa durch digitale Besichtigungen. Wohnungswechsel werde es immer geben, gerade im städtischen Bereich und in Krisenzeiten; so gesehen werde die Nachfrage bleiben.

Karin Fuhrmann (tpa) spricht über mögliche langfristige Herausforderungen durch die rasche Corona-Gesetzgebung. „Langfristig sind wir gefeit“, meint Fuhrmann; was fehle seien „Details“ in der Gesetzgebung: Was ist förderungswürdig? Was beinhaltet die Investitionsprämie? Trotz aller Kürze in den Begutachtungsfristen habe sich die Regierung bemüht, der Wirtschaft das Bestmögliche zu tun und Aspekte wie den Klimaschutz mitzunehmen. Der „Lenkungscharakter“ der Steuerreform sei „gut abgebildet“. Was dem Gesetzgeber jedoch „nicht schmecken könnte“ wäre, wenn „ganz Schlaue“ aus der degressiven AFA ein bewusstes „Verlustmodell“ mache. Zweites mögliches Problem sei die Deckelung der staatlichen Investitionsprämie mit einer Milliarde Euro – „die könnte schnell weg sein“. Die Richtung bei kleineren Portfolien gehe wohl in Richtung Anleiheprodukte oder Genussrechte, um diese Portfolien für Investoren „schmackhaft“ zu machen. Das „ist nichts revolutionär Neues, das kennen wir aus der Vergangenheit“.

Welchen Stellenwert hat das Umfeld für ein Quartier?

Walter Hammertinger (value one) sieht Stadtteil- und einzelne Immobilienentwicklung „nicht mehr losgelöst von der eigenen Immobilie“. Es gelte, sich mit den Angeboten im Umfeld zu vernetzen und zu interagieren. Nutzungen zu schaffen, „wo sich Menschen treffen“, sei wichtig, weil das „zur eigenen Immobilie hinzieht“. Wichtiger Part sei hierbei das Verschwimmen der Eigentumsgrenzen und das „Näher-Zusammenrücken“. Als Beispiel nannte er den „Energieverbund“ im „Viertel Zwei“. Einzel-Entwicklungen müssten das Umfeld schon ab der Planung mitdenken, „um gemeinsam Lage zu generieren“, sagt Hammertinger. Die Lage sei letztendlich Schlüssel für den Erfolg einer Immobilie.

Gerd Pichler (ARE) beantwortet eine Frage aus dem Live-Chat zur wachsenden Bedeutung der PIM-Methode (Product Information Management) in der Projektentwicklung. PIM sei zwar schon Thema, aber könne noch nicht flächendeckend zur Anwendung kommen; alleine weil Planungsbüros noch nicht flächendeckend ausgestattet seien. Die ARE befinde sich bei der PIM-Methode „selbst noch in der Pilotphase“. Der Schritt Richtung PIM sei dennoch unumgänglich, weil Gebäudetechnik immer komplexer werde, und das eine ganz neue Form der Qualitätsüberwachung bringen werde.

Die Finanzierungsfrage – und Brankenkredite während Corona

Karin Fuhrmann (tpa) wird gefragt, ob sich der Zugang von Banken gegenüber Projektkunden im Zuge von Corona geändert habe? „Eigentlich nicht. Wenn es ein gesundes Projekt eines Entwicklers gibt mit gutem ‚track record’, wird es keine Bank geben, die böse ist dieses Projekt zu finanzieren.“ Banken hätten im Zuge von Corona den Auftrag der Regierung, garantierte Kredite zu vergeben – da hätten sich Banken laut Fuhrmann „schwerer getan“ Kredite zu vergeben an Unternehmen, bei denen nicht klar sei, wie lange sie nach der Krise überleben; „mit Kusshand“ finanziere man lieber Immo-Projekte in guter Lage.

Walter Hammertinger (value one) bestätigt: „Ein gutes Projekt ist immer finanzierbar“, wenngleich bestimmte Asset-Klassen wie Hotels wohl „genauer geprüft“ werden hinsichtlich einer Risikobewertung. Aber bei bewährten, langjährigen Partnern „sei das bei Banken kein Thema“.

Gerd Pichler (ARE) sieht Schwierigkeiten im privaten Segment: Für den einzelnen sei es derzeit schwieriger, Geld für den Kauf von der Bank zu bekommen. Das „ist natürlich für den einzelnen Käufer unbefriedigend“.

„Dabei haben wir eine Zunahme bei der Immobilienfinanzierung bei unserer Mutter Erste Bank“, entgegnet Martina Hirsch von sReal. Das liege aber an den Anlegern, die eine Alternative zu schwächelnden Wertpapieren seit dem Corona-Ausbruch gesucht hätten. Ja, beim Eigennutzer „gibt es den einen oder anderen, der keine Finanzierung mehr bekommt“ – das liege, so Hirsch, „an den Arbeitsmarktzahlen und den Kurzarbeitszahlen, da müssen wir ehrlich sein“. Eine sichere Zahlung der Rate sei nicht mehr gegeben, da müsse eine Bank hinschauen.

Betrifft das nur den Kunden, oder auch die Objekte und Wohnungen? Kommt ein weiterer, tieferer Split zwischen „guten und schlechten“ Projekten, etwa anhand der Lage? „Ja, eine stärkere Kluft wird kommen“, auch weil es in den Wiener Flächenbezirken insbesondere links der Donau zu einem Überangebot kommen werde – schlichtweg weil dort die Fläche vorhanden sei, um zu bauen, so Hirsch.

Gerd Pichler (ARE) bestätigt: Die „Lage und Qualität der Projekte“, insbesondere Nachhaltigkeitsthemen, würden „massiv an Bedeutung gewinnen“.

Der Klimawandel kehrt als Thema zurück

Walter Hammertinger von value one meint: Quartiersentwicklung müsse „jeden Lebensbereich des Menschen“ mitbeachten – da komme zum Beispiel die Fassadenbegrünung und die Beschattung ins Spiel, um das Mikroklima zu kühlen. „Hoher Erholungswert“ in den Freiflächen zwischen Gebäuden werde immer wichtiger. Als Beispiel nennt Hammertinger „einen Baum zu pflanzen“: Früher sei ein „kleiner Strauch“ gesetzt worden, der „in zehn, 15 Jahren einmal zum Baum wächst“ – jetzt werde gleich eine ausgewachsene Pflanze gesetzt. Das sei Investition in Lebensqualität, „da müssen wir als Entwickler einen Schritt weiter gehen“, damit der Kunde den Mehrwert sieht – und durch höhere Nachfrage bessere Preise bringt. Das Thema „Micro-Grid“, das Mikroklima, die De-Karbonisierung (also die Reduktion von CO2-Ausstoß) sei eine „vielseitige Spielwiese für Projektentwickler, die mit Weitblick agieren wollen“.

Karin Fuhrmann (tpa) bekräftigt: Gerade im Wohnungsbereich verlangen institutionelle Investoren ein Zertifikat der Nachhaltigkeit – weil sie oft angehalten seien, entsprechend zu investieren. Es sei „sehr wichtig, in der Quartierentwicklung zu sein“, bei jedem einzelnen Gebäude, um leichter an so ein Zertifikat zu kommen als Entwickler – und in Folge leichter an Investoren. Jedenfalls macht es Sinn, „größer zu denken“ – und nicht nur „einzelne Häuser zu produzieren, sondern das gesamte Quartier zu betrachten“.

Ist der Endkunde bereit, mehr für Nachhaltigkeit zu zahlen? Gerd Pichler (ARE) meint: Es hätte eine Zeit gegeben, „da haben wir alles auf den Markt schmeißen können und die Leute hätten es gekauft“ – aber diese Zeiten ändern sich. Die Nachhaltigkeit stehe „ganz oben im gesellschaftlichen Diskurs“ und werde im Wohnbau verstärkt Thema. Dennoch bleibe eine Diskrepanz, weil es für den Kunden finanzierbar bleiben müsse.

Die Nachfrage nach nachhaltigem Bau, nach Energieausweisen und Zertifizierungen sei spürbar, meint Martina Hirsch von sReal, und ergänzt: Es gehe nicht nur um den Klimaschutz, auch „die soziale Nachhaltigkeit wird wichtiger“. Das habe sich seit Corona „massiv geäußert“ – wir sind für die Nachbarn einkaufen gegangen; in Hausgemeinschaften sei ein ganz neues Miteinander entstanden. Es bleibe abzuwarten, wie sich das in der Gesellschaft auch nach dem Ende der Pandemie manifestiere, so Hirsch.

Betriebswirtschaftlicher Erfolg und Schaffen von Lebensqualität bei der Quartier-Entwicklung

Gerd Pichler (ARE) sieht einen „sehr schmalen Grat“. Ziel und Anspruch sei natürlich immer das Schaffen eines nachhaltigen Quartiers; das sei aber wirtschaftlich schwierig, weil es höhere Investitionen bei der Entwicklung und beim Bau mit sich bringe. Das Ergebnis jedoch erziele, im Umkehrschluss, „einen ganz anderen Wert“, mit geringeren Folgekosten und niedrigem Leerstand.

Karin Fuhrmann (tpa) meint: In der „Ankaufs-Strukturierung“ müssten Nebenkosten möglichst optimal gemanagt werden. Projektentwickler müssten vorausschauend darauf achten, bei jenen Immobilien mit potenziell institutionellen Investoren, Projekte in Personengesellschaften zu realisieren – dadurch könne ein Investor zum Beispiel bei der Grunderwerbssteuer sparen und ihm „Luft geben“ bei eventuell höheren Kosten in der nachhaltigen Realisierung.

Ein Blick in die Zukunft im gesellschaftlichen Wandel

Wie wirkt sich der gesellschaftliche Wandel auf die Stadtentwicklung und neue Quartiere aus?

Martina Hirsch (sReal) meint: Der Trend zur Nachfrage Richtung Bezirkshauptstädte außerhalb des Wiener Speckgürtels verstärke sich – etwa Wiener Neustadt oder St. Pölten. Wenn Home Office für viele bestimmend werde, und man nur mehr „ein-, zweimal die Woche ins Büro muss“, dann würden auch längere Pendel-Wege in Kauf genommen. Einhergehend mit dem Wunsch nach mehr Grün- und Außenfläche „wird das noch sehr spannend“. Dafür müsste aber auch die Infrastruktur passen – etwa die öffentliche Anbindung oder die Internet-Geschwindigkeit.

Walter Hammertinger (value one) sieht das Thema Nachhaltigkeit wichtig, nicht nur aus Sicht seiner Unternehmensgruppe. Die CO2-Reduktion werde mit allen Mitteln verfolgt. Zweitens: energie-effiziente, vernetzte Gebäude, die komfortabler für den Kunden würden. Und drittens: „community driven, powered by technology“. Es werde nicht nur zu gemischt genutzten Quartieren, sondern auch zu gemischt genutzten Gebäuden kommen – etwa durch shared offices und „Co-Livings“ und geteilten Arbeitsplätzen im Haus. Auch das Thema „soziale Verantwortung“ und „community“ im Unternehmen: Was können Menschen gemeinsam im „beruflichen Zuhause“ schaffen? Alleine deswegen werde der gemeinsame Arbeitsplatz, also das klassische Büro, sicher bleiben, sagt Hammertinger.

Gerd Pichler (ARE) sieht Mobilität und den Sharing-Gedanken in künftig großer Rolle. Gute Anbindung an das Öffi-Netz sei wesentlich – als Beispiel nennt er St. Pölten: „Da bin ich mit dem Zug in 20 Minuten am Wiener Hauptbahnhof; mit dem Auto brauche ich eine Stunde“. Das Thema Sharing sei in urbanen Räumen schon weit verbreitet, beispielweise beim Car-Sharing.

Karin Fuhrmann (tpa) regt an, die ältere Generation in den Fokus zu nehmen: Spezielle Bedürfnisse zu berücksichtigen und den Community-Gedanken für jene zu schaffen, die nicht mehr im Berufsleben stehen. Diese Zielgruppe könne als „Investor in die eigene Wohnung“ interessant sein, weil man „mit einem bestimmten Alter über ein bestimmtes Vermögen verfügt“. Gerade Corona habe gezeigt, dass Menschen über 60 Jahre auf Hausgemeinschaften angewiesen waren, weil sie sonst isoliert gewesen wären. Diesen Bedürfnissen zu entgegnen sei Aufgabe der Projektentwickler in der Zukunft.