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Die Zukunft der Industrie- und Logistikflächen

Seit 15 Jahren ist Panattoni, der Projektentwickler für Logistik- und Industrieimmobilien, in Europa aktiv. Das Unternehmen ist der europäische Ableger der Panattoni Development Company mit Hauptsitz in Kalifornien, eines der größten industriellen Entwickler weltweit. Über weitere Pläne und wie Fred-Markus Bohne, Managing Partner bei Panattoni, die Zukunft einschätzt, spricht er exklusiv bei der Immobilien-Redaktion im Interview.



In welchen europäischen Ländern ist Panattoni derzeit aktiv? Sind weitere Expansionen geplant, z. B. nach Österreich?

Fred-Markus Bohne: Panattoni ist derzeit mit diversen Niederlassungen in Polen, Deutschland, Großbritannien, in der Tschechischen Republik, der Slowakei sowie nun auch in Spanien, Portugal und in den Niederlanden vertreten. Seit unserem europäischen Markteintritt 2005 haben wir über zehn Millionen Quadratmeter entwickelt und sind damit laut dem jüngsten Ranking von PropertyEU Europas führender Projektentwickler. In den genannten Regionen sind wir weiterhin auf Expansionskurs, in Österreich haben wir allerdings noch keine Projekte entwickelt.

Im Interview


Fred-Markus Bohne

Fred-Markus Bohne ist seit November 2014 Managing Partner bei Panattoni...
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Ab welcher Größenordnung könnten Sie sich vorstellen, in Österreich einen Logistik-/Gewerbepark zu entwickeln?

Fred-Markus Bohne: Grundsätzlich gibt es da keine Abstufungen, es kommt auf die konkrete Gegebenheit an. Österreich ist als Tor zu Osteuropa ein interessanter Logistikstandort. Entscheidend ist für uns die erfolgreiche Kooperation mit den Stakeholdern vor Ort, damit alle Anforderungen erfüllt werden können.

Wie hat Covid-19 den Logistik-Markt verändert? Gab es schon davor Anzeichen von Entwicklungen, die durch Covid noch verstärkt wurden?

Fred-Markus Bohne: Die Auswirkungen der Corona-Krise sind sehr unterschiedlich und müssen mit Blick auf die einzelnen Branchen ermittelt werden. Allerdings zeigt die Pandemie schonungslos die Schwachstellen der modernen, hochkomplexen Lieferketten auf, die nicht nur rund um den Globus verlaufen, sondern auch auf maximale Effizienz ausgelegt sind. Nachdem manche Transportmöglichkeiten wie etwa die Belly-Freight bei Flugzeugen komplett weggefallen sind, müssen viele Unternehmen ihre Supply-Chains neu aufsetzen.

Langfristig werden die Lehren aus der Krise zu einer Suche nach alternativen, regionaleren Beschaffungswegen sowie zu einem Mehr an lokaler Bevorratung und der Einrichtung von Pufferkapazitäten führen.

Ein weiterer Trend, den die Corona-Krise zu befördern scheint, ist das unaufhaltsame Wachstum des E-Commerce gegenüber dem stationären Handel. Gerade einzelne Produktgruppen wie Lebensmittel und Hygieneprodukte sind online gefragter als je zuvor.

Welche Veränderungen könnten die kommenden Jahre bringen?

Fred-Markus Bohne: Wir werden anders über das Thema Fläche nachdenken müssen. Während wir eine Reorganisation der globalen Lieferketten erörtern, ist der Onlinehandel für viele Menschen unverzichtbar geworden. Diese Entwicklungen werden in der Folge zu einer wachsenden Nachfrage nach Lagerkapazität und Logistikfläche führen.

Zwar werden durch Geschäftsaufgaben in den Metropolen und urbanen Ballungsräumen freie Flächen entstehen, dennoch sind wir deutschlandweit mit einem akuten Flächenmangel konfrontiert. Angesichts dieser Flächenknappheit sind bei anhaltend hoher Nachfrage neue, innovative Gebäudekonzepte gefragt, die von Entwicklern entsprechende Konzepte erfordern. Kleinteilige, gemischt nutzbare Flächen in den Städten oder in zumindest stadtnaher Lage sind dabei eine interessante Lösung. Derartige Ansätze entwickeln wir gerade mit den City Docks.

Sie entwickeln Gewerbe- und Logistikparks auch ohne Vorvermietung. Welche Voraussetzung muss eine Liegenschaft haben, damit sie für Ihr Unternehmen für eine Projektentwicklung interessant ist?

Fred-Markus Bohne: Ausschlaggebend sind nach wie vor die Standortfaktoren einer Fläche, angefangen von der Frage, welche Verkehrsanbindung vorhanden ist oder ob es Möglichkeiten für eine multimodale Verkehrsnutzung gibt. Auch ist es interessant zu wissen, welche Logistikdienstleister sich eventuell schon in der Umgebung angesiedelt haben, welche produzierenden Unternehmen in der Nähe sind und ob diese für potenzielle Mieter von Relevanz sind.

Gleichzeitig ist die verfügbare Fläche eben endlich. Deshalb gewinnen auch für uns sogenannte Brownfield-Entwicklungen an Bedeutung. Das bedeutet zwar mehr Aufwand beim Rückbau und den Abbrucharbeiten, steht aber im Einklang mit der 2016 verabschiedeten Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesregierung, laut der bis 2030 die tägliche Flächenversiegelung auf 30 Hektar beschränkt werden soll.

Ein weiterer, heutzutage fundamentaler Faktor wird in der ersten Logix-Studie der Initiative Logistik-Immobilien zum Thema „Logistikimmobilien – Dreh- und Angelpunkte der Supply Chain“ genannt: die Personalknappheit. Der Fachkräftemangel macht sich auch in der Logistik bemerkbar und stellt in Kombination mit dem Flächenmangel Entwickler wie Nutzer vor Herausforderungen. Denn: Schon heute verfügen die deutschen Logistikregionen nicht in gleichem Maße über Personal und Fläche.

Wie werden sich Ihrer Meinung nach Gewerbeparks verändern?

Fred-Markus Bohne: Was wir gerade auf dem Markt wahrnehmen können, sind einzelne Projektentwicklungen mit zwei Geschoßen. Zudem achten Betreiber auf eine heterogene Nutzer- und Mieterstruktur bei Gewerbeparks, damit Ansiedlungen auch für die Kommunen attraktiver werden. Eine Kita- oder eine Boulderanlage im Gewerbepark sind dann keine Seltenheit mehr. Nachdem bis vor einigen Jahren Büroflächen nur einen geringen Anteil ausgemacht haben, könnte dieser Wert bei zukünftigen Entwicklungen wieder stärker nachgefragt werden.

Allerdings kann es sich kein Projektentwickler leisten, den Aspekt der Nachhaltigkeit im ökologischen wie auch sozialen Sinne zu vernachlässigen. Panattoni berücksichtigt bei seinen Entwicklungen schon seit Jahren nachhaltige Prinzipien wie LED-Beleuchtung, energiesparende Dämmung und landschaftsnahe Gestaltung der Fassaden.

Was sind die zukünftigen Voraussetzungen für eine Logistikimmobilie?

Fred-Markus Bohne: Auch hier liefert die Logix-Studie gute Anhaltspunkte: Flächenverfügbarkeit, qualifizierte Arbeitskräfte und infrastrukturelle Voraussetzungen sind nach wie vor essenziell für Projektentwicklungen.

Doch die besten Voraussetzungen helfen nicht weiter, wenn nicht von Anfang an auf Kooperation mit den Partnern und insbesondere mit den Kommunen gesetzt wird. Nach wie vor stoßen wir auf Vorbehalte bei den Bürgern und Kommunen, wenn es um die Entwicklung von Logistikimmobilien geht. Vom „Flächenfresser“ auf der „grünen Wiese“ ist dann die Rede, ein Klischee, dem wir in Zusammenarbeit mit Logix durch Informations- und Dialogangebote aktiv entgegenwirken wollen. Uns ist es wichtig aufzuzeigen, welche Vorteile die Ansiedlung einer Logistikimmobilie haben kann: Sie schafft höherwertige Arbeitsplätze, zusätzliche Steuereinnahmen sowie eine Attraktivitätssteigerung für den Wirtschaftsstandort.

Zusätzlich achten wir bei der spekulativen Entwicklung auf die langfristige Nutzungsperspektive. Das bedeutet, dass die Immobilie möglichst flexibel verwendet werden kann und drittverwendungsfähig ist.

Was beinhaltet Ihr Programm „Go Earthwise“?

Fred-Markus Bohne: Das Programm fasst unsere Bemühungen und Konzepte zur Nachhaltigkeit zusammen. Es gilt, den Eingriff in ökologische Systeme und die CO2-Emissionen bei Neuentwicklungen zu minimieren. Das kommt etwa in der vermehrten Reaktivierung von Brownfields zum Ausdruck, wodurch der Grund ohne neuen Flächenverbrauch von Altlasten befreit wird. Grünflächen und Biotope werden von Anfang an geschützt, um die vorhandenen Tier- und Pflanzenarten zu erhalten. Die natürlichen Flächen für Wirbeltiere, Vogelhäuser und Bienenstöcke leisten einen wichtigen Beitrag zur Erhaltung der Flora und Fauna.

Durch umfangreiche Dämmung, den Einsatz von LED-Beleuchtung und minimierten Wasserverbrauch gelingt uns ein energieeffizienter Betrieb der Projekte, mit denen wir regelmäßig eine Gold-Zertifizierung nach den Richtlinien der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erreichen.

Darüber hinaus berücksichtigen wir bei Panattoni auch den sozialen Nachhaltigkeitsaspekt bei der Entwicklung. Dabei gestalten wir beispielsweise Grünflächen so, dass sie den Mitarbeitenden als Erholungsraum dienen. Unser neu gestaltetes Fassadenkonzept lässt zudem mehr natürliches Licht in die Innenräume, was sich erwiesenermaßen positiv auf das Arbeitsklima der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auswirkt.


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Walter Senk ist Chefredakteur der Immobilien-Redaktion, die er 2010 gründete. Er ist seit über 20 Jahren Journalist mit dem Fachgebiet „Immobilien“. Er konzipiert und betreut Newsletter und Magazine für Medien und Unternehmen, moderiert Veranstaltungen und leitet Podiumsdiskussionen.


2020 – welche Lehren ziehen wir aus dem Krisenjahr?

01.12.2020 16:00 Uhr

Das Jahr gut begonnen, doch dann hat sich alles grundlegend verändert. Und damit mussten wir auch teilweise unsere Ansichten und unsere Einstellungen verändern. Welche Lehren zieht die Immobilienwirtschaft aus der Krise? Gibt es eine neue Normalität? Oder ist alles beim Alten? Vier Spitzenvertreter der Immo-Branche diskutieren mit Ihnen und miteinander am ImmoLive-Dienstag am 1.12. um 16:00:  Markus Arnold (Arnold Immobilien)  Gerald Beck (UBM Development) Katrin Gögele-Celeda (Immofinanz)  Gerald Kerbl (tpa)  Eugen Otto (Otto Immobilien)

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