Der Investment-Marktbericht von EHL Immobilien für das dritte Quartal zeigt, dass 32 Prozent der Investitionen in Wohnobjekte geflossen sind, die damit die Führungsrolle einnehmen. Johannes Endl, Vorstand der ÖRAG: „Das grundsätzliche Interesse an Immobilieninvestments ist bei allen langfristig orientierten Investoren weiterhin sehr hoch.“ Unabhängig von der wirtschaftlichen und finanziellen Gemengelage gibt es für Johannes Endl noch ein weiteres Argument für die mittel- und langfristige Werthaltigkeit von urbanen Wohnimmobilien: „Der Megatrend Wohnen in den Ballungszentren ist ungebrochen, sodass sinkende Grundstückspreise kaum zu erwarten sind.“ In Kombination mit den aktuell hohen Baupreisen bzw. den restriktiven und teuren Finanzierungen ergibt sich eine deutlich gedämpfte Neuflächenproduktion und damit in den nächsten Jahren eine Verknappung verfügbarer Produkte. Zudem verstärken die seit dem Sommer geltenden restriktiven Finanzierungsregeln für Privatpersonen ebenfalls die Nachfrage nach „wohnwirtschaftlichen Investments“, so Christian Schmück, Geschäftsführer Colourfish Real Estate: „Die neuen Richtlinien der Kreditvergabe drängen immer mehr Familien aktuell in Miete. Daher sehen wir die Investition gewerblicher Investoren in Wohnraum weiterhin als eine sehr gute Veranlagung.“
Staatsanleihen oder Festgelder – Geld wird geparkt
In der gegenwärtigen Situation mit hohen Inflationsraten und deutlich gestiegenen Kapitalmarktzinsen eröffnen sich allerdings Investitionsoptionen wie zum Beispiel Staatsanleihen oder Festgelder, die ähnliche oder höhere Renditen als Immobilien abwerfen, „dabei aber ungleich liquider sind“, so Johannes Endl: „Es liegt daher nahe, abzuwarten und Geld dort zu parken, bis die Auswirkungen der derzeitigen Gegebenheiten klarer werden.“ Der „Stand-by-Modus“, in dem sich viele Investoren befinden, ist also nicht der mangelnden Attraktivität, sondern der abwartenden Haltung in Bezug auf die weiteren (Preis-)Entwicklungen geschuldet. „Aktuell bemerken wir ein leichtes Zuwarten von potenziellen Investoren, die die weltwirtschaftlichen Ursachen und Folgen genau beobachten“, so Christian Schmück. Für einige Käufergruppen hat das aber auch Vorteile, wie Markus Arnold, CEO und Alleineigentümer Arnold Immobilien, feststellt: „Durch die Veränderungen am Markt haben auch private Investoren wieder die notwendige Zeit im Ankaufsprozess, um die Kaufentscheidungen in Ruhe treffen zu können.“ Zuletzt hat die Dynamik viele potenzielle Interessenten aus dem Markt gedrängt, da für Entscheidungen nur wenig Zeit war. Als neue Käufergruppe registriert Markus Arnold High-Net-Worth-Individuals, Fonds, Stiftungen und Private, „die eine stabile Basis für ihre Vermögensportfolios suchen“.
Risikoaufschläge
„Grundsätzlich sind derzeit alle besonderen Lagen im Fokus“, meint Markus Arnold, und Christian Schmück konkretisiert: „Gesucht werden Objekte in einer Größenordnung ab 1.500 Quadratmeter Nutzfläche in sehr guten Lagen.“ Wie sehr sich die Spreu vom Weizen trennt, zeigt sich bei den Renditen. Christian Schmück: „Bei Transaktionen in schlechten bis unattraktiven Lagen verzeichnen wir Preisnachlässe von bis zu 20 Prozent.“ Die Spitzenrenditen für institutionelle Wohnprojekte bewegen sich für Topprodukte derzeit im Bereich von 3,25 bis 3,50 Prozent. „Schlechtere Lagen, ineffiziente Grundrisse, fehlende Infrastruktur sowie drohender Leerstand oder ein nicht ESG-konformer Zustand der Objekte werden mit deutlichen Risikoaufschlägen von bis zu 100 Basispunkten abgestraft“, erläutert Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter EHL Investment Consulting: „In Ausnahmefällen auch mehr.“
ESG bzw. die EU-Taxonomie fest verankert
ESG bzw. die EU-Taxonomie sind mittlerweile fest im Denken verankert und werden für die meisten gewerblichen Investoren zu einem zentralen Entscheidungskriterium. Das bestimmende Thema ist aber zweifellos die Frage nach der Heizung und deren – vor allem laufende – Kosten. „Das war bisher kaum relevant und interessiert nunmehr alle – Mieter, Käufer, Investoren. Für den modernen Neubau ist das zweifellos ein Vorteil“, so Johannes Endl, ÖRAG. Neu errichtete, energieeffiziente Gebäude stehen besonders im Fokus gewerblicher Investoren.
Zinshaus – entwickelte Häuser gesucht
Aber auch die alten Werte, wie das klassische Zinshaus, bleiben gefragt. „Die Situation ermöglicht gerade kapitalstarken Marktteilnehmern gute Chancen beim Einkauf“, sagt Thomas Gruber, geschäftsführender Gesellschafter von PLENUS Immobilien. Gegen eine Inflation von rund elf Prozent wird sich das wirtschaftlich knappe Gut eines schönen Zinshauses in guter Lage weiterhin stabil entwickeln, ist nicht nur der Immobilienprofi überzeugt. Aufgrund der aktuellen Zinssituation sind in diesem Segment langfristige Anleger wie Versicherungen und Family-Offices sehr aktive Player. Nachgefragt werden vor allem entwickelte Liegenschaften und nicht Zinshäuser, die noch Entwicklungskosten verursachen. „Diese sind auch für diese Anlegergruppe weniger im Fokus“, so Thomas Gruber: „Es wird also gesucht und gekauft, aber nicht um jeden Preis!“ In diesem Segment macht sich ebenfalls die Schere zwischen guten und weniger guten Objekten bemerkbar.