Kleine Wohneinheiten und viel Community-Angebot mit Outdoorpools, Lounges oder Gemeinschaftsküchen befinden sich in den neuen Wohnhochhäusern. Für WKO-Branchenobmann Michael Pisecky macht das nachfrageseitig Sinn: „Wir haben in Wien 43 Prozent Singlehaushalte, aber nur 17 Prozent des Bestands sind kleine Wohnungen.“ Das zusätzliche Angebot kommt also gerade recht, und auch gemeinnützige Bauträger haben das erkannt. „Zielgruppe sind junge Singles und ältere Paare, wo die Kinder schon weg sind, oder auch Altensingles“, sagt Michael Pech, Vorstand des ÖSW, das mit dem Leopoldtower und Hoch 33 in Wien zwei Referenzprojekte hat. In den 160 Meter hohen Danube Flats, einem Gemeinschaftsprojekt von Soravia und S+B, soll es künftig sogar zu zwei Dritteln Klein- und Kleinstwohnungen geben. Eine Option ist das Wohnhochhaus vor allem für Single-Männer, die bei einer Umfrage der Plattform Findmyhome.at zu rund 60 Prozent Interesse daran bekundeten. Neben dem tatsächlich überragenden Argument der Aussicht, das für 80 Prozent zählt, sind insbesondere auch die Annehmlichkeiten im Haus und das moderne Wohngefühl entscheidend.
Kosten im Griff
In Wien ist ein Gebäude ab 35 Metern Traufhöhe laut Bauordnung ein Hochhaus, wobei für den Brandschutz das Fluchtniveau ab 22 Metern ausschlaggebend ist. Sicherheitsauflagen inklusive Feuerwehraufzug führen zu einer Art finanziellem Kostensprung. „Derartige Maßnahmen bedeuten auch höhere Betriebskosten“, sagt Pech. Eine typische Kostenkurve hat die Bank Credit Suisse errechnet. Bis zum 20. Stockwerk gehen demnach die Entstehungskosten wegen der sinkenden Kosten beim Grundstück radikal zurück. Die Kostenkurve flacht sich also ab, um sich spätestens bei 60 Stockwerken wieder radikal nach oben zu bewegen. Je nach Grundstückspreis, Material oder Baukosten seien demnach 50 bis 80 Stockwerke optimal. Die Nettonutzfläche würde auf rund 70 Prozent schrumpfen und bliebe damit um rund 20 Prozent hinter der niedrigeren Bauweise zurück. Das Mehr an Haustechnik und baulichen Sondermaßnahmen ist ebenfalls teuer. Die zu erfüllenden Anforderungen bezüglich Statik und Windlasten steigen selbstverständlich mit der Höhe mit. Wer mit all dem umzugehen gelernt hat und zudem Erfahrungen mit den Behörden, Planungsverfahren und in der Vermarktung gesammelt hat, der scheint bei neuen Projekten im Vorteil zu sein. In Wien ist es die S+B-Gruppe, in Linz die City Wohnbau Letzbor GmbH und in Innsbruck die Pema-Gruppe. Soravia und ARE bauen gemeinsam am Donaukanal das TrIIIple. Die BUWOG hat beim Marina Tower zuletzt als Projektpartner den Wohnschwerpunkt geschaffen.
Mehr davon in Planung
Sonderplanungen bringen langwierige Verfahren mit gesteigertem Kostenrisiko mit sich. „Die Bauphase wird nur ein Drittel der Genehmigungsphase betragen“, sagt Erwin Soravia zu dem Paradeprojekt Danube Flats, bei dem das Projektvolumen zuletzt auf 250 Millionen Euro gestiegen ist. Im Wiener Hochhauskonzept sieht man das Wohnhochhaus als „Vertikale Stadt“ und steht dem grundsätzlich nicht negativ gegenüber. Verlangt wird allerdings im Sockel eine Art verbindende Nutzung für die umgebende Stadt. Auffällig ist auch, dass die aktuell zahlreich entstehenden Wiener Projekte nur in unmittelbarer U-Bahn-Nähe entwickelt werden. Direkt beim Donauzentrum baut die ARE mit dem „Vienna Twentytwo“ bis 2023 einen gemischt genutzten Hochhauskomplex mit 600 Wohnungen. Das Viertel Zwei beim Prater wird mit zwei Hochhäusern den Abschluss finden, darunter ein Wohnhochhaus mit verglasten Terrassenwohnungen. Das Projekt „The Marks“ in Erdberg vereint drei Hochhäuser und drei gemeinnützige Bauträger auf einem Standort. Vier 75 bis 90 Meter hohe Wohngebäude werden auch am Nordbahnhofgelände entstehen. Architekturwettbewerbe haben dazu stattgefunden, und die Entwürfe stehen fest.
