Wie schätzen Sie die aktuelle Situation auf den westeuropäischen Immobilienmärkten ein?
Tomasz Dukala: Die Märkte stehen weiterhin vor Herausforderungen – durch die unsichere Wirtschaftsentwicklung, geopolitische Konflikte, verschärfte Finanzierungsbedingungen und veränderte Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Gleichzeitig zeichnet sich, wie wir finden, eine Erholung mit einer zunehmenden Kaufbereitschaft der Investoren ab. Diese sind aber vorsichtiger geworden und schauen weitaus mehr auf Qualität und eine langfristige Perspektive. Wir sehen nicht mehr die sehr spekulativen Investments. Die Märkte waren überhitzt, und die Renditen sind immer weiter geschmolzen. Seit der heftigen, aber insgesamt sicher notwendigen Marktkorrektur bewegen sich die Renditen wieder nach oben. Und die Märkte sind insgesamt realistischer und dadurch stabiler geworden.
Einige Investoren sind derzeit in Schieflage.
TD: Das Problem ist, dass einige Investoren in der Vergangenheit mithilfe von Fremdkapital gekauft haben, in der Erwartung, dass die Preise immer weiter steigen werden – eine unrealistische Einschätzung, die sie nun vor erhebliche Herausforderungen stellt. Jetzt müssen diese Akteure zu einem sehr schlechten Zeitpunkt refinanzieren, bei hohen Zinsen und restriktiveren Finanzierungsbedingungen.
Wie geht es EPH aktuell?
TD: Wir sind gut durch die Krise gekommen. Als langfristig orientierter Investor sehen wir temporäre Marktverwerfungen differenziert. Unser Fokus liegt auf Core-Büroimmobilien in zentralen Lagen sowie auf Hotels, die selbst in der aktuell schwierigen Marktphase stark nachgefragt werden. Beispiele hierfür sind unsere Objekte in Österreich, wie das QBC 1, 2, 4 und 7 in einer Toplage von Wien. Außerdem hat sich unsere Entscheidung als richtig erwiesen, ein Hauptaugenmerk auf das aktive Asset-Management zu legen sowie auf bonitätsstarke Mieter und langfristige Mietverträge zu setzen.
Auch für unsere Renditeliegenschaften erfolgte zwar eine Neubewertung infolge steigender Kapitalisierungs- und Diskontierungssätze. Doch operativ verzeichnen wir deutliche Erfolge: Unsere Immobilien sind fast vollständig vermietet und generieren wachsende Mieteinnahmen. Der steigende Cashflow wird zudem durch die Indexierung der Mieten unterstützt.
Suchen Sie in Wien Projekte?
TD: In der Tat wäre jetzt ein guter Zeitpunkt, um sich nach Opportunitäten und potenziellen Immobilienkäufen umzuschauen. Und auch wir sind generell offen für passende Angebote. Allerdings prüfen wir die Marktchancen weiterhin sehr sorgfältig und übereilen nichts. Für uns bleibt wichtig, unser Immobilienportfolio so zu positionieren, dass es langfristig gut performt – mit einer stabilen Wertentwicklung und verlässlichen Erträgen.
Was suchen Sie in Wien?
TD: Premium-Immobilien in sehr guter Lage, die langfristig vermietet sind, haben gute Chancen, dass wir sie uns ansehen. Grundsätzlich sind für uns Bürohäuser interessant, aber auch Hotels – das ist eine weitere Assetklasse, in der wir aktiv sind. In der Regel bewegen wir uns bei Investitionen in der Größenordnung ab rund 100 Millionen Euro. Bei Hotels akzeptieren wir zum Teil auch etwas geringere Ticketgrößen.
Haben Sie bereits Hotels in Österreich?
TD: Nein. Wir haben 2020 Hotels in Berlin und Dresden und 2024 in der Schweiz erworben, in Österreich sondieren wir weiterhin den Markt nach Opportunitäten. Für uns kommen Hotels mit langfristigen Pachtverträgen infrage. Das sichert uns nachhaltige und fixe Mieteinnahmen. Management-Contracts bevorzugen wir weniger, ziehen sie aber dennoch in Betracht.
Interessant sind für uns Hotels in größeren europäischen Städten, die sowohl von Businesskunden als auch von Touristen – zunehmend auch von internationalen Gästen – frequentiert werden.
Vor rund einem Jahr sagten Sie in einem Interview mit der „Immobilien Zeitung“, Sie hätten mehr Freude mit den österreichischen als mit den deutschen Objekten – gilt das weiterhin?
TD: Wir sind weiterhin sehr zufrieden mit unserem österreichischen Portfolio. Uns kommt aktuell auch zugute, dass die Mietverträge in unseren relativ neuen Büroimmobilien in Wien noch nicht lange laufen. Themen wie Mieterfluktuation oder Flächenreduzierung betreffen uns daher in unseren österreichischen Objekten nicht sonderlich. Die deutschen Büros haben wir 2016 und 2017 gekauft, und einige Mietverträge laufen jetzt sukzessive aus beziehungsweise werden jetzt verlängert. Das wiederum eröffnet uns ein Mietsteigerungspotenzial. Damit einhergehend werden jedoch die Laufzeiten einiger Mietverträge kürzer. Das ist in Österreich nicht der Fall. Umso wichtiger sind ein professionelles Asset-Management und erfahrene lokale Teams, um schnell auf die veränderten Mieteranforderungen zu reagieren.
Werden Sie Ihren regionalen Radius vergrößern?
TD: Wir legen weiterhin unseren Schwerpunkt auf europäische Großstädte und Core-Immobilien in Toplagen, insbesondere im Bürobereich. Wir prüfen allerdings auch Hotelinvestments in europäischen Städten, da der Tourismus in ganz Europa deutlich an Dynamik gewinnt.
ESG und die Immobilienwirtschaft – wie sehen Sie dieses Thema?
TD: ESG ist im Immobiliensektor zum relevanten Wirtschaftsfaktor geworden. Vor allem im Topsegment des europäischen Büromarkts geht es für Nutzer nicht nur um erstklassige Lagen und Immobilienqualität, sondern auch um nachhaltige Flächen. Internationale Unternehmen sind häufig einer Regulierung unterworfen und müssen daher in „grüne“ Bürogebäude umziehen. ESG-konforme Gebäude sind zwar im Einkauf teurer, aber für uns hat das auch einen zusätzlichen finanziellen Aspekt. Bei der Akquise einer „grünen“ Immobilie kann es bei der Finanzierung bereits einen Unterschied von 50 Basispunkten oder mehr geben – ich denke, hier wird die Schere noch weiter auseinandergehen. Und das könnte für einige Eigentümer von nicht ESG-konformen Objekten speziell bei Refinanzierungen in der aktuellen Situation sehr schwierig werden.
Unsere Unternehmensphilosophie ist es, Premium-Objekte zu kaufen, die in der Regel bereits hohe Nachhaltigkeitsstandards erfüllen beziehungsweise zertifiziert sind und daher keine großen ESG-Investitionen benötigen.
Wie schätzen Sie die kommenden Jahre ein?
TD: Es dürfte auch weiterhin Unsicherheiten geben, da die geopolitischen Entwicklungen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen schwer vorhersehbar bleiben. Ich glaube, wir werden nicht mehr auf diese niedrigen Renditen kommen, die wir schon einmal hatten. Die großen europäischen Städte wie Wien und Berlin werden weiterhin Menschen und Unternehmen anziehen. Damit bleiben gute und nachhaltige Immobilien in den Metropolen wertstabil.
EPH ist für den aktuellen Markt gut positioniert, mit einer langfristigen strategischen Perspektive, unserem aktiven Asset-Management und einem Portfolio von erstklassigen Immobilien, die hohe Qualitäts- und Nachhaltigkeitsstandards erfüllen.
