Der Markt für Wiener Gründerzeit-Zinshäuser hat sich seit Herbst 2022 – dem allgemeinen Trend folgend – verlangsamt. Das Angebot an Zinshäusern ist gestiegen, während die Nachfrage einerseits durch die erhöhte Unsicherheit am Markt und andererseits durch die stark gestiegenen Finanzierungskosten gebremst wurde. So wie alle Märkte „ist der Zinshausmarkt in eine Konsolidierungsphase eingetreten“, stellt Herwig M. Peham, Bereichsleiter Investment bei EHL Investment Consulting, fest. Nach Jahren der hektischen Betriebsamkeit ist eine Stabilisierungs- und Bereinigungsphase eingetreten.
Langfristiges Investment
Herwig M. Peham: „Das Zinshaus hat sich wieder zu einem langfristigen Investment entwickelt.“ In den letzten Jahren hat sich der Markt – und damit die Preise – in einer Spirale nach oben gedreht, meint Thomas Gruber: „Jetzt sind wir in einer Zeit, wo man ein Investment wieder wirtschaftlich betrachten muss.“ Der geschäftsführende Gesellschafter von PLENUS Immobilien spricht im Hinblick auf die vergangenen Jahre von einer „preislichen Unsinnigkeitskappe“: „Irgendwer hat schon den gewünschten Preis für ein Haus gezahlt“ – immer davon ausgehend, dass sich die Spirale weiter nach oben dreht und das Zinshaus entsprechend teurer wird.
Preise sind gesunken - aber nicht überall
Die Preise sind seit dem Herbst 2022 gesunken, in einigen Bezirken auch deutlich. „In ganz Wien ist im Durchschnitt ein Minus von zehn Prozent zu beobachten“, berichtet Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus bei OTTO Immobilien. Am stärksten gesunken sind die Mindestpreise im 2., 3., 10. und 20. Bezirk – mit einem Minus von jeweils rund 15 Prozent: „In den Lagen, in denen wir eine hohe Transaktionsgeschwindigkeit hatten, sind die Preise am stärksten gesunken.“ Durch die hohe Fremdkapitalfinanzierungen schlagen hier die Zinssteigerungen am stärksten durch.
Diejenigen, die den Markt sehr getrieben haben, indem sie Zinshäuser schnell „drehten“, können Preis und Performance schwer darstellen. Es ist auch zu erwarten, dass die Banken in der aktuellen Situation mehr Eigenkapital fordern werden. „Bei jenen, die Wert darauf gelegt haben, die Häuser zu entwickeln, funktioniert das Geschäft“, so Thomas Gruber.
Vom Verkäufer- zum Käufermarkt
Die Preise seien wieder auf dem gleichen Niveau wie vor vier bis fünf Jahren, erklärt Markus Steinböck, Leitung Immobilienankauf bei der 3SI Immogroup, und noch etwas anders hat sich grundsätzlich geändert: „Der Zinshausmarkt ist von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt geworden.“ Wenn vorher die Käufer zu Zugeständnissen bereit sein mussten, sind es jetzt die Verkäufer. Wurden in der Hausse die Potenziale, wie ein ausbaubarer Dachboden, in den Kaufpreis eingepreist – egal, wie schwierig ein Umbau zu realisieren wäre –, so fällt dies nun weg. „Die Investoren kaufen Bestandsflächen und zahlen nicht für Potenziale“, so Steinböck. Auch bei Gewährleistungsthemen zeigen sich die Verkäufer wieder verhandlungsbereiter.
Wegen der fallenden Preise haben die Renditen im Jahr 2022 wieder angezogen. Im Großteil der Bezirke beträgt die Maximalrendite nach Recherchen von OTTO Immobilien zwischen zwei bis drei Prozent. „Die einzige Ausnahme bildet die Innere Stadt, wo die Maximalrendite unter zwei Prozent liegt“, meint Philipp Maisel. „Der 1. Bezirk ist kein Bereich, in dem man auf Schnäppchenjagd gehen wird“, so Herwig M. Peham: „In den Außenbezirken, wo es mehr vergleichbare Produkte gibt, passen sich die Preise schneller an.“
Die Zeit für kapitalstarke Investoren kommt
Mit der geänderten Situation tun sich kapitalstarke Investoren wie etwa Family-Offices leichter. Während der enormen Steigerungen wollten viele bei den hohen Preisen nicht mehr mitgehen, denn für sie steht der langfristige Investmentaspekt im Vordergrund. Bei den gesunkenen Preisen ist es wieder sinnvoll zu kaufen, vor allem wenn keine oder kaum Fremdmittel notwendig sind. Philipp Maisel rechnet damit, „dass im zweiten Halbjahr noch mehr finanzstarke Investoren auf das Parkett zurückkommen“.
Die weitere Entwicklung hängt grundsätzlich von den Zinsen ab. Die zu erwartenden Zinsanhebungen im Mai und im Juni sind allerdings bereits eingepreist. „Bis dahin – also im ersten Halbjahr – wird sich am Markt nicht dramatisch viel verändern“, so Markus Steinböck: „Wenn es noch weiter hinaufgeht, dann könnte das für Nervosität auf dem Markt sorgen.“ Das könnte auch tatsächlich geschehen, und einige Marktteilnehmer rechnen noch mit einer Zinssteigerung auf 4,25 Prozent. Samt den Kosten der Bank wäre man dann auf sechs Prozent oder mehr.
Was dem Zinshausmarkt allerdings entgegenkommt, ist, dass hier Unikate gehandelt werden, die mit anderen Immobilienklassen kaum vergleichbar sind. Thomas Gruber: „Das Zinshaus wird immer ein gesundes Produkt bleiben, wenn man es vernünftig bewirtschaftet.“ Im Gegensatz zu den letzten Jahren, als das Gründerzeit-Zinshaus teilweise zu einem Spekulationsobjekt verkommen ist, dient es jetzt wieder der Anlage.