--}}
 

Wiener Zinshaus – Vom Spekulationsobjekt zum Investment

Der Zinshausmarkt hat zwar mit den gleichen Herausforderungen zu kämpfen wie die anderen Assetklassen, dennoch gelten bei den Zinshäusern etwas andere Gesetze als auf den übrigen Märkten.

© diegograndi

Der Markt für Wiener Gründerzeit-Zinshäuser hat sich seit Herbst 2022 – dem allgemeinen Trend folgend – verlangsamt. Das Angebot an Zinshäusern ist gestiegen, während die Nachfrage einerseits durch die erhöhte Unsicherheit am Markt und andererseits durch die stark gestiegenen Finanzierungskosten gebremst wurde. So wie alle Märkte „ist der Zinshausmarkt in eine Konsolidierungsphase eingetreten“, stellt Herwig M. Peham, Bereichsleiter Investment bei EHL Investment Consulting, fest. Nach Jahren der hektischen Betriebsamkeit ist eine Stabilisierungs- und Bereinigungsphase eingetreten.

Langfristiges Investment 

Herwig M. Peham: „Das Zinshaus hat sich wieder zu einem langfristigen Investment entwickelt.“ In den letzten Jahren hat sich der Markt – und damit die Preise – in einer Spirale nach oben gedreht, meint Thomas Gruber: „Jetzt sind wir in einer Zeit, wo man ein Investment wieder wirtschaftlich betrachten muss.“ Der geschäftsführende Gesellschafter von PLENUS Immobilien spricht im Hinblick auf die vergangenen Jahre von einer „preislichen Unsinnigkeitskappe“: „Irgendwer hat schon den gewünschten Preis für ein Haus gezahlt“ – immer davon ausgehend, dass sich die Spirale weiter nach oben dreht und das Zinshaus entsprechend teurer wird.

Preise sind gesunken - aber nicht überall

Die Preise sind seit dem Herbst 2022 gesunken, in einigen Bezirken auch deutlich. „In ganz Wien ist im Durchschnitt ein Minus von zehn Prozent zu beobachten“, berichtet Philipp Maisel, Teamleiter Zinshaus bei OTTO Immobilien. Am stärksten gesunken sind die Mindestpreise im 2., 3., 10. und 20. Bezirk – mit einem Minus von jeweils rund 15 Prozent: „In den Lagen, in denen wir eine hohe Transaktionsgeschwindigkeit hatten, sind die Preise am stärksten gesunken.“ Durch die hohe Fremdkapitalfinanzierungen schlagen hier die Zinssteigerungen am stärksten durch.

Diejenigen, die den Markt sehr getrieben haben, indem sie Zinshäuser schnell „drehten“, können Preis und Performance schwer darstellen. Es ist auch zu erwarten, dass die Banken in der aktuellen Situation mehr Eigenkapital fordern werden. „Bei jenen, die Wert darauf gelegt haben, die Häuser zu entwickeln, funktioniert das Geschäft“, so Thomas Gruber.

Vom Verkäufer- zum Käufermarkt 

Die Preise seien wieder auf dem gleichen Niveau wie vor vier bis fünf Jahren, erklärt Markus Steinböck, Leitung Immobilienankauf bei der 3SI Immogroup, und noch etwas anders hat sich grundsätzlich geändert: „Der Zinshausmarkt ist von einem Verkäufer- zu einem Käufermarkt geworden.“ Wenn vorher die Käufer zu Zugeständnissen bereit sein mussten, sind es jetzt die Verkäufer. Wurden in der Hausse die Potenziale, wie ein ausbaubarer Dachboden, in den Kaufpreis eingepreist – egal, wie schwierig ein Umbau zu realisieren wäre –, so fällt dies nun weg. „Die Investoren kaufen Bestandsflächen und zahlen nicht für Potenziale“, so Steinböck. Auch bei Gewährleistungsthemen zeigen sich die Verkäufer wieder verhandlungsbereiter.

Wegen der fallenden Preise haben die Renditen im Jahr 2022 wieder angezogen. Im Großteil der Bezirke beträgt die Maximalrendite nach Recherchen von OTTO Immobilien zwischen zwei bis drei Prozent. „Die einzige Ausnahme bildet die Innere Stadt, wo die Maximalrendite unter zwei Prozent liegt“, meint Philipp Maisel. „Der 1. Bezirk ist kein Bereich, in dem man auf Schnäppchenjagd gehen wird“, so Herwig M. Peham: „In den Außenbezirken, wo es mehr vergleichbare Produkte gibt, passen sich die Preise schneller an.“

Die Zeit für kapitalstarke Investoren kommt

Mit der geänderten Situation tun sich kapitalstarke Investoren wie etwa Family-Offices leichter. Während der enormen Steigerungen wollten viele bei den hohen Preisen nicht mehr mitgehen, denn für sie steht der langfristige Investmentaspekt im Vordergrund. Bei den gesunkenen Preisen ist es wieder sinnvoll zu kaufen, vor allem wenn keine oder kaum Fremdmittel notwendig sind. Philipp Maisel rechnet damit, „dass im zweiten Halbjahr noch mehr finanzstarke Investoren auf das Parkett zurückkommen“.

Die weitere Entwicklung hängt grundsätzlich von den Zinsen ab. Die zu erwartenden Zinsanhebungen im Mai und im Juni sind allerdings bereits eingepreist. „Bis dahin – also im ersten Halbjahr – wird sich am Markt nicht dramatisch viel verändern“, so Markus Steinböck: „Wenn es noch weiter hinaufgeht, dann könnte das für Nervosität auf dem Markt sorgen.“ Das könnte auch tatsächlich geschehen, und einige Marktteilnehmer rechnen noch mit einer Zinssteigerung auf 4,25 Prozent. Samt den Kosten der Bank wäre man dann auf sechs Prozent oder mehr.

Was dem Zinshausmarkt allerdings entgegenkommt, ist, dass hier Unikate gehandelt werden, die mit anderen Immobilienklassen kaum vergleichbar sind. Thomas Gruber: „Das Zinshaus wird immer ein gesundes Produkt bleiben, wenn man es vernünftig bewirtschaftet.“ Im Gegensatz zu den letzten Jahren, als das Gründerzeit-Zinshaus teilweise zu einem Spekulationsobjekt verkommen ist, dient es jetzt wieder der Anlage.

31.07.2025

Gebäude mit Kunstwert – 1.Teil

Sie stechen aus der Uniformität der architektonischen Landschaft hervor. Sie tragen die Handschrift ihrer Kreatoren, der Architekten, und oftmals preisen sie diese im Stillen. Es sind keine 08/15-Bauten, sondern Gebäude mit Kunstwert. Allerdings stießen einige der Wiener Architekturjuwele bei ihrer Errichtung nicht nur auf Begeisterung. Heute allerdings sind wir stolz auf manche Gebäude, die uns damals nicht so zugesagt haben.

29.07.2025

Weiter gedacht … die Wohnungsnot wird Realität

Lange genug wurde gewarnt, und lange genug wurde zugewartet. Spätestens Mitte 2026 wird sich das Problem nicht mehr leugnen lassen.

28.07.2025

Stille Revolution im Office-Markt: Was MaklerInnen jetzt über flexible Bürolösungen wissen müssen

Wie große Unternehmen mit flexiblen Büroflächen Zeit, Geld und Nerven sparen – und MaklerInnen von einem dynamischen Markt profitieren.

Geschrieben von:

Chefredakteur bei

Immobilien Redaktion
Interview-Partner:
Dieser Inhalt:
  • Erschienen am:
    03.05.2023
  • um:
    07:00
  • Lesezeit:
    4 min
  • Bewertungen und Kommentare:
    0
  • Jetzt bewerten

Werbung

Kategorie: Inland

Artikel:921

Die vielfältigen Inhalte unser Artikel und Videos befassen sich mit der Immobilienmarktentwicklung in Österreich und geben gemeinsam mit den relevanten Branchennews einen aktuellen Überblick. Allerdings werfen wir auch einen Blick in die Zukunft der einzelnen Assets. 
Mit diesem Blick in die Zukunft garantieren wir allen Lesern und Leserinnen, bei den entscheidenden Entwicklungen vorne dabei zu sein. Wir denken oft schon über Themen nach, die andere noch gar nicht als solche erkannt haben und greifen Entwicklungen auf, bevor sie sich am Markt etabliert haben.

Newsletter Abonnieren

Abonieren Sie unseren täglichen Newsletter und verpassen Sie keine unserer redaktionellen Inhalte, Pressemeldungen, Livestreams und Videos mehr.

Bitte geben Sie Ihren Vor- und Nachnamen ein, es sind exakt 2 Worte beginnend mit Großbuchstaben erlaubt.

Vielen Dank! Ihre Daten wurden gespeichert. Damit Ihre Anmeldung gültig wird klicken Sie bitte den Link in dem Bestätigungsmail das wir Ihnen gesendet haben.

Werbung

Das Immobilien-Redaktion Unternehmen der Woche 30/2025

Wir Gratulieren EHL Immobilien Gruppe zu erreichten 40 Punkten!

EHL Immobilien Gruppe

Prinz-Eugen-Straße 8-10, 1040 Wien

EHL Immobilien ist einer der führenden Immobiliendienstleister Österreichs und auf Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Investment spezialisiert. Das Spektrum reicht von Immobilienvermittlung über Immobilienbewertung, Asset- und Portfolio Management bis zu Market Research und Investmentberatung. Die exklusive Partnerschaft mit dem globalen Immobiliendienstleister BNP Paribas Real Estate sichert der EHL-Gruppe ein globales Netzwerk und Markt Know-how in 23Ländern.

Unternehmen

Produkt/Leistung

Profil News

Platz 2

Platz 3