Wohnraum ist in Wien knapp, und das ist in Europa kein Einzelfall. In vielen europäischen Metropolen wuchs die Nachfrage stärker als die Produktion. Trotz überdurchschnittlicher Bauintensität in Schweden, der Schweiz, in Norwegen, Dänemark, Finnland oder Österreich kann der Wohnbau in den meisten Metropolen nach wie vor nicht mit der demografischen Dynamik Schritt halten. In den vergangenen Jahren ist die Anzahl der Haushalte schneller gewachsen als die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen. Das ist die eine Seite. Die andere Seite: So groß, wie sich der Wohnungsmangel derzeit in Wien darstellt, müsste er nicht sein. Versäumnisse sind für diese Situation verantwortlich. Die Probleme sind selbstgemacht.
Verschiedene Lösungsansätze zur Dämpfung der Preissteigerung
Die Lösungsansätze zur Dämpfung der Preissteigerung liegen in der Mobilisierung von Grundstücken, wie etwa von Flächen der öffentlichen Hand, weiteren Widmungen, höheren Baudichten und vor allem in der Nachverdichtung. Laut einer Studie der Arbeiterkammer könnten allein im Bestand der Wiener Gemeindewohnungen über 100.000 Einheiten durch Nachverdichtung gebaut werden. Bei den Immobilien- und Vermögenstreuhändern der Fachgruppe Wien schätzt man das Potenzial sogar noch viel höher ein. „130.000 Wohnungen haben noch auf den Dächern oder Gründen von Wiener Wohnen Platz – vermutlich ebenso viele in den nur locker verbauten Genossenschaftsbauten der 60er- bis 80er-Jahre“, meint Michael Pisecky, Obmann der Wiener Fachgruppe der Immobilientreuhänder, und beschreibt die Situation sehr bildlich: „Es gibt einige Siedlungen, in denen nur der Wind weht und die städtische Dichte fehlt.“ Die Verdichtung hätte nicht nur den Vorteil, dass mehr Wohnraum gebaut würde, meint Winfried Kallinger, Kallinger Projekte: „Eine gewisse städtische Dichte ist für urbanes Leben einfach notwendig. Allerdings muss man das mit Maß und Ziel machen.“
Einspruch von Anrainern legt Projekte lahm
Das scheint aber den Anrainern manchmal zu fehlen, und Bauvorhaben werden von ihnen oftmals „mit fadenscheinigen Gründen verhindert oder zumindest verschoben“, meint Pisecky. Laut Preisspiegel der WKO hängen daher rund 20.000 Wohnungen im Instanzenweg. Für den Fachgruppenobmann von Wien sind die Einsprüche durchaus legitim, „doch sollen nur wirklich betroffene Anrainer das Recht auf Einsprüche haben“. Dazu kommt, dass während der Behandlung von Anrainer-Einsprüchen das Bauverfahren gestoppt ist – und nicht parallel weiterläuft. So kann es dann schon einmal vorkommen, dass ein Projekt vom „Ankauf bis Fertigstellung bis zu zehn Jahre dauert“, meint Hans Jörg Ulreich, Ulreich Bauträger, „je nachdem, wie die Anrainer wollen“. In der Regel aber, so der Bauträgersprecher der Fachgruppe der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien, „sind es drei bis fünf Jahre“. Trotzdem ein erheblicher Zeitraum, in dem die Wohnungen nicht auf den Markt kommen können. Das ist aber kein reines Wiener Problem.
Verdichtung ja, aber nicht bei mir
In Zürich ergab eine Befragung, dass bauliche Weiterentwicklung bis hin zu Hochhäusern begrüßt wird, aber im eigenen Quartier doch möglichst alles bleiben soll, wie es ist. Vonseiten der WK Wien wäre man bereit, die Nachverdichtung unter Einbindung der Betroffenen zu machen, „um deren Sorgen zu verstehen und zu lösen und deren Wünsche einzuarbeiten“. Außerdem wünscht sich Pisecky, dass durch einen professionellen Kommunikationsprozess schneller und konfliktfrei abgewickelt wird: „Die Kommunikationsarbeit zwischen Politik, Bauträgern und Interessensvertretungen ist ein entscheidender Faktor, und diese muss zwei Jahre vor Baubeginn starten.“
Anstieg der Baupreise hemmt die Gemeinnützigen
Der Anstieg der Baupreise war in den vergangenen Jahren exorbitant hoch. Allein in den letzten drei Jahren sollen es bis zu 30 Prozent gewesen sein. Sandra Bauernfeind, geschäftsführende Gesellschafterin der EHL Wohnen GmbH: „Wenn die hohen Baupreise kein vorübergehender Ausreißer sind, sondern so bleiben, wird das für den Gesamtmarkt ein echtes Problem. Schon jetzt werden Projekte verschoben, weil sich die Kalkulationen nicht mehr ausgehen, und das kann speziell im Preissegment ,Leistbares Wohnen‘ zu einer Einschränkung des Neuflächenangebots führen.“
Die gestiegenen Baukosten haben eine sinnvolle Maßnahme mittlerweile in ihr Gegenteil verkehrt: die Fixierung der förderlich erlaubten Baukosten bei Projekten der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften, damit diese Wohneinheiten auch leistbar bleiben. Die Baukosten wurden noch nicht angehoben und dem aktuellen Stand angepasst. Laut dem Österreichischen Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen stehen daher fast 2.000 Wohnungen in der Warteschleife, da ihr Bau die gesetzlich geregelten Kosten überschreiten würde.
Baukostenobergrenze streichen?
„Zuletzt wurde zumindest angekündigt, die Baukostenobergrenze in der WBF zu streichen, es ist aber noch nichts offiziell verlautbart“, so Pisecky. Was die Baukosten betrifft, so sähe Pisecky hier auch noch ein großes Einsparungspotenzial. Würde man die überquellenden Vorschriften bereinigen, dann „wäre eine Baupreissenkung von fast 30 Prozent zu schaffen, ohne die Qualität zu verlieren.“
