„Die Spitzenmieten in Wien betragen zurzeit rund 21 Euro pro Quadratmeter“, sagte Martin Sabelko, heute Geschäftsführer von Warburg-HIH Invest Austria, im Jahr 2002: „Investoren erwartet somit eine stabile gleich bleibende Mietertragssituation.” Mit diesem Preisniveau zählte Wien vor rund 16 Jahren zu den günstigsten Standorten in Europa, während in London und Paris jeweils mehr als das Zehnfache verlangt wurde.
Das spielt es bis heute nicht am Wiener Markt. In den letzten Jahren hat sich nämlich auf dieser Rangliste wenig verändert. Mit 25,5 Euro pro Quadratmeter für die besten Büros ist Wien weiterhin sehr günstig. Lediglich zentraleuropäische Städte wie Warschau, Budapest oder Prag haben – laut EHL-Marktbericht – niedrigere Mietpreise als Wien. Dafür bietet der kompakte österreichische Büroimmobilienmarkt für Mieter und Investoren auch Vorteile. So meinte Andreas Schultz, Geschäftsführer Warburg-HIH Invest: „Wir sind die Dienstleister unserer Investoren, und die schätzen Stabilität, wollen wenig bis gar keine Überraschungen und sind langfristig orientiert. Wir setzen hier nicht auf steigende Mieten um 20 Prozent.“ Viel Spielraum, um die Mieten zu heben, gab es im letzten Jahr ohnehin nicht, denn der Bürovermietungsmarkt lag trotz der Hochkonjunkturphase im Jahr 2017 deutlich hinter den Vergleichswerten anderer europäischer Büromärkte zurück. „Von den 22 wichtigsten Büromärkten wurde nur in vier Märkten, darunter Wien, ein Rückgang der Vermietungsleistung im Vergleich zum Vorjahr registriert“, so Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE.
Dafür glänzt die Stadt mit einer niedrigen Leerstandsrate von 5,2 Prozent, wie das Vienna Research Forum im April erhoben hat. Die liegt in Madrid mit 9,5 Prozent oder Mailand mit zwölf Prozent weit über dem heimischen Wert. In Warschau sind es überhaupt 14 Prozent, und „das ist die niedrigste Rate seit fünf Jahren“, erklärt Colin Fitzgerald, Partner International Occupier Services bei Knight Frank. Der Bauboom hatte den Leerstand schon auf fast 20 Prozent getrieben, „aber seit drei Jahren sind neue Mieter auf dem Markt aufgetaucht“, so der internationale Kooperationspartner von OTTO Immobilien. Immer mehr Unternehmen gehen nicht nur in Warschau, sondern auch in anderen Märkten Zentral- und Osteuropas dazu über, die Aktivitäten, die nicht zum Kernbusiness gehören, outzusourcen. Die dadurch entstehenden neuen Firmen decken sich auf dem Markt ein und sind etwa zu einem großen Teil für den sechsprozentigen Rückgang in der polnischen Hauptstadt verantwortlich.
Aufgrund der niedrigen Leerstandsraten am Wiener Büromarkt „ist bisher auch keine deutliche Steigerung der Incentives für die Mieter zu erkennen“, so Fichtinger. So liegen beispielsweise die marktüblichen mietfreien Zeiten mit drei bis vier Monaten bei vergleichbaren Mietvertragslaufzeiten in anderen europäischen Städten eher im unteren Bereich. „In anderen Märkten wie Amsterdam, London oder Mailand wird deutlich aktiver versucht, Mieter zu einem häufigeren Standortwechsel zu bewegen“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE Österreich. Da nicht unbedingt in Wildwestmanier von anderen Bürohäusern abgeworben wird, dauert es mit der Vermietung in Wien etwas länger. Es geht zwar nicht immer so schnell, aber es wird vermietet. „Einige Akteure hätten natürlich gerne mehr Geschwindigkeit im Markt, aber wir haben dafür auch einen nicht so einen großen Mieterwechsel“, meint Alexander Fenzl, Leiter des gewerblichen Maklerteams bei OTTO Immobilien, und sieht auch die Vorteile für die Investoren: „Sie schätzen die Ruhe des Wiener Marktes.“
Das hat sicherlich auch mit seiner Übersichtlichkeit zu tun – und mit den Netzwerken zwischen den einzelnen Marktteilnehmern. „Heimische Immobilienvermittler bieten vor allem durch ihre weitgreifende und oft persönliche Vernetzung einen deutlich höheren Mehrwert, als dies in größeren und anonymeren Märkten der Fall ist“, bringt es Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien bei EHL, auf den Punkt. Zu ruhig ist allerdings auch so eine Sache, denn ein Vermietungsmarkt lebt auch von Innovationen, und die sind in Wien deutlich geringer gesät als in anderen Städten.
„Dynamische Märkte sind vielfältig, flexibel und auch für technologische Entwicklungen und Neuerungen offen“, so Colin Fitzgerald. Einer der stärksten Märkte war in diesem Zusammenhang im vergangenen Jahr Amsterdam: „Die Spitzenmieten sind um rund zehn Prozent gestiegen und liegen mit 400 Euro pro Quadratmeter und Monat rund 100 Euro über den Wiener Mieten.“
„Wien ist im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen bei neuen Trends am Büromarkt nicht zwingend Vorreiter“, so Stefan Wernhart: „Dafür ist die Umsetzung und Weiterentwicklung dieser Trends dann aber umso intensiver und wird mit Nachdruck verfolgt.“ Als Beispiel nennt er die seit 2017 verstärkte Nachfrage internationaler Co-Working-Betreiber nach hochwertigen Flächen in Wien: „Hier prüfen zum Teil auch Entwickler attraktiver Neubauprojekte in Cluster-Regionen, ob nicht der eigenständige Betrieb einen Mehrwert in der Bewirtschaftung darstellen kann.“
Sprich: Zuerst beobachten, was in den anderen Städten geschieht, und diese Ideen dann weiterentwickeln.
