Schon relativ früh begann Alfons Metzger mit seinen Aktivitäten in einer in den 60er-Jahren noch nicht vorhandenen Immobilienwirtschaft. Als Sohn eines Gastwirts absolvierte er zwar die Ausbildung zum akademisch geprüften Hotel- und Tourismuskaufmann, doch den Betrieb der Eltern selbst führte er nicht weiter. Ganz im Gegenteil: Das Elternhaus, in dem sich die Gastwirtschaft befand (heute das Café Rochus am Rochusmarkt) wurde von ihm zu einem Büroprojekt entwickelt: Metzger: „Ich habe damals verstanden, dass die Chancen viel besser sind, wenn ich das Haus entwickle, bevor ich es verkaufe. Ein Bürohaus hat sich irgendwie logisch ergeben.“
Mehrere Optionen
Nach diesem ersten Projekt, das erfolgreich an eine Versicherung verkauft wurde, kam wieder die Gastronomie ins Spiel. Auf der einen Seite führte Metzger mit Burger King Gespräche über den Aufbau einer Schnellimbisskette, auf der anderen Seite hatte er ein Angebot der Swiss Air in Chile, den Markt für Touristik aufzubauen. Der Neo-Projektentwickler hatte aber zunächst noch ein viel drängenderes Problem zu lösen, denn mit dem Verkauf des Elternhauses hatte er keine Wohnung mehr. Sein Plan war, auf einem Grundstück in der Sieveringer Straße ein Wohnprojekt umzusetzen und eine Wohnung für sich zu behalten. Das funktionierte auch sehr gut, allerdings gab es einen Haken: „Die Wohnung, die ich in dieser Anlage für mich geplant hatte, war diejenige, die zuallererst verkauft wurde. Zu einem sehr guten Preis.“
Die Entscheidung ist gefallen
Metzger entschied, dass es „vernünftiger sei“, in dieser Sparte zu bleiben, und widmete sich dem Bauträgergeschäft. „Die Immobilienbranche kam mir spannender vor, als irgendwelchen Leuten ein paar Schnitzel hinzustellen“, so Metzger heute, „auch wenn alles auf dem Prinzip ,Learning by doing‘ aufgebaut war.“ Mit seinem Unternehmen „Individuelles Wohnen“ spezialisierte er sich auf kleine Anlagen mit wenigen, aber exklusiven Wohnungen. Sein Büro hatte er damals– so wie heute– in der Gumpendorfer Straße 72. Da er selbst nur ein Zimmer benötigte, wurden die anderen vermietet– an ein Architekturbüro. Dieses war unter anderem mit einem großen Projekt beauftragt: der Überbauung des Franz-Josef-Bahnhofs. Metzger war dabei zwar nur „am Rande involviert, aber mit dieser Überbauung wurde ein ganzes Stadtviertel entwickelt, und da habe ich gemerkt, was für eine Dimension es hat, mit Immobilien zu arbeiten.“
Bewertung von Immobilien und Präsidentschaft
Neben seinen Projekten baute er eine Hausverwaltung auf, und zu Beginn der 80er-Jahre fand er seine eigentliche Bestimmung als Sachverständiger und in weiterer Folge als Bewerter von Immobilien: „Ein damaliger Kollege kam zu mir und fragte mich, ob ich ihm nicht helfen könnte, Gutachten zu verfassen.“ Metzger vertiefte sich in die Materie und tauchte generell immer weiter in die Immobilienwirtschaft ein. 1989 war er FIABCI-Präsident und wurde gebeten, in Österreich den FIABCI-Weltkongress zu organisieren. Kein leichtes Unterfangen, denn die politische Situation erzeugte einen enormen Gegenwind. Der damalige Bundespräsident war– aufgrund seiner NS-Vergangenheit– für viele Firmen aus dem Ausland ein Grund, die Veranstaltung in Wien nicht zu besuchen.
Entwicklung der internationalen Immobilienindustrie
Nach einer Reise rund um die Welt erreichte Metzger schließlich, dass statt der traditionellen 1.200 bis 1.400 Besucher sogar 2.400 kamen: „Ich versuchte allen klarzumachen, das wir endlich beginnen müssen, an einem Strang zu ziehen und zukunftsorientiert zu denken.“ Nach diesem Triumph– für ihn und Österreich– wurde er in den Weltvorstand der FIABCI berufen und beschäftigte sich dort intensiv mit der Entwicklung der internationalen Immobilienindustrie.
Diese Phase veränderte auch seine Ansichten noch einmal, wie er meint. Dank zahlreicher Reisen, Kontakte und Gespräche baute er nicht nur ein weltweites Netzwerk auf, sondern bezeichnet diese Zeit noch heute als „superben Lernprozess, aus dem ich sehr viel Verständnis und Wissen für meine Arbeit mitgenommen habe. Ich konnte in vielen Ländern lernen, wie die Immobilienwirtschaft funktionierte, habe die Wichtigkeit der Immobilien erkannt und wie das ganze System in anderen Ländern gehandhabt wurde.“
Ein Bewusstsein für Immobilien schaffen
Österreich war zu dieser Zeit noch sehr rückständig, doch Mitte der 90er-Jahre begann auch hierzulande die Globalisierung der Immobilienwirtschaft: Ein guter Zeitpunkt für Alfons Metzger, denn er hatte durch die FIABCI und seine internationalen Tätigkeiten in der Immobilienwirtschaft der Industrieländer einen hohen Bekanntheitsgrad: „Die Aufgabe war, in Österreich ein Bewusstsein für die Wertigkeit des Immobilienvermögens zu schaffen, aber ich bin anfangs auf sehr viel Unverständnis gestoßen.“
In die Mitte der 90er-Jahre fiel auch eine seiner größten beruflichen Herausforderungen. Im Zuge der Konsum-Pleite wurden innerhalb eines Jahres mit 50 Mitarbeitern rund 900 Gutachten bewältigt. „Von damals ist mir die Einsicht geblieben, dass es eine riesige Verantwortung ist, wenn man Immobilien besitzt. Nicht nur die Werte muss man schützen, sondern auch die Arbeitsplätze.“ Wie es international üblich war, und Metzger hatte da bereits genügend Erfahrung, wurden die Immobilien bewertet, zu „Paketen“ gebündelt und dann verkauft.
Veränderungen durchsetzen und Bewusstsein schaffen
Als die größten Erfolge seiner gesamten Berufslaufbahn in der Immobilienwirtschaft bezeichnet er, dass er Veränderungen durchgesetzt und ein Bewusstsein für den Wert der Immobilien geschaffen habe. Sowohl im In- als auch im Ausland. Seine Tätigkeiten als Vorstand und Präsident der TEGoVA waren dafür genauso auschlaggebend wie sein Wirken als Mitglied und Advisor der sechsköpfigen Expertengruppe der UNECE, die sich in den Jahren 2008 bis 2012 mit Themen wie Rating und der Bewertung von Immobilien befasste. Diese intensive Auseinandersetzung mit dem Thema ist es wohl auch, warum ihn trotz der Veränderungen im Business eines immer wieder erstaunt– „dass die Verantwortlichen noch immer nicht draufgekommen sind, dass die Wertbestimmung einer Immobilie oder eines Portfolios von immenser Wichtigkeit ist. Es gibt Regeln für die Bewertung. Über die schaut man viel zu oft hinweg, und zahlreiche Bewertungen befinden sich auf einem Qualitätsniveau, das beschämend ist und immer zum Schaden von Investoren und Anlegern führt.“
Und das, obwohl doch die Immobilienwirtschaft seiner Meinung nach eine goldene Zeit vor sich hat: „Wir müssen davon ausgehen, dass in den nächsten 30 bis 35 Jahren rund zwei Milliarden Menschen mehr auf der Erde leben werden, und diese Menschen brauchen ein Dach über dem Kopf, einen Arbeitsplatz, soziale Einrichtungen und Freizeitgestaltung. Die große Herausforderung wird in der Erweiterung der Städte liegen.“
