Im Vergleich zum europäischen Durchschnitt steht Wiens Büromarkt hervorragend da. „Der Befund des Patienten ist unauffällig“, fasst Eugen Otto, Geschäftsführer der Otto Immobilien Gruppe, die Situation treffend zusammen. Die Leerstandsrate beläuft sich auf 6,6% und wird wohl bis Jahresende nicht sprunghaft ansteigen. Lediglich geschätzte 160.000 Quadratmeter Bürofläche kommen 2013 laut EHL Immobilien auf den Markt. Mehr als die Hälfte der Neuflächen entfällt mit 86.000 Quadratmetern auf den DC Tower in der Vienna DC. Weitere Fertigstellungen sind das 2nd Central Office mit 15.000 Quadratmetern sowie das Euro Plaza mit 34.000 Quadratmeterrn und Green Worx mit 31.000 Quadratmetern. Bei EHL Immobilien erwartet man, dass heuer rund 250.000 Quadratmeter vom Markt aufgenommen werden. Den Wermutstropfen dabei benennt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien: „Die steigende Vermietungsleistung ist weiterhin zum Großteil auf Umzüge ohne Flächenexpansion und kaum auf Neuzuzüge oder Erweiterungen zurückzuführen.“ Dennoch sei aber festzustellen, so Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG, „dass sich die gute Stimmung aus dem letzten Quartal fortsetzt“. Auch im Top-Segment, bei den Mieten zwischen 20 und 25 Euro pro Quadratmeter, ist „die Stimmung besser geworden“. Dafür sprechen auch einige Vermietungen, welche die ÖRAG zum Beispiel im Goldenen Quartier oder in der Renngasse im ersten Bezirk abgeschlossen hat.
Investitionen in Coreprojekte
Rund 230 Millionen Euro wurden laut CBRE im ersten Quartal 2013 in den Wiener Immobilienmarkt investiert, wovon allerdings nur 18% des Volumens– also 41,4, Millionen– in Büros flossen. Der Großteil der Investments im ersten Quartal in Wien entfiel mit 39% auf Hotels; gemischt genutzte Immobilien liegen mit 31% an zweiter Stelle. Eine besonders starke Nachfrage erwartet Ehlmaier für den Preisbereich von 20 bis 60 Millionen Euro, und als potenzielle Investoren hat Otto vier Arten von Käufern ausfindig gemacht, die derzeit den Markt dominieren: „Erstens diejenigen, die sich auf das Top-Segment konzentrieren, zweitens diejenigen, die Abweichungen von Coreprodukten in Kauf nehmen– hier werden dann aber höhere Renditen erwartet.“ Des Weiteren gebe es kleine, privat organisierte Investorengruppen, die sich vermehrt nach Gewerbeobjekten umsehen, und „Projektenwickler, die nicht mehr zeitgemäße Büroobjekte zu dem Zweck erwerben, sie umzubauen und in Wohnungen umzuarbeiten.“
Umwidmung und Umbauten
Um dem Büromarkt überschüssige Flächen zu entziehen, werden derzeit vermehrt Büroobjekte in Wohn- und Hotelprojekte umgewidmet. „Nach den zahlreichen Neueröffnungen von Vier- und Fünfsternhotels in den letzten Jahren wird dieser Markt in Wien jedoch weitgehend gesättigt sein“, so Ehlmaier, der erwartet, „dass in Zukunft der Umwidmung von Büro- in Wohnflächen steigende Bedeutung zukommen wird.“ Die Bürohäuser der Volksbankengruppe, die derzeit von der ÖRAG verwertet werden, sind ein gutes Beispiel dafür. Sie befinden sich im neunten Bezirk in sehr guter Wohnlage, und es ist zu erwarten, dass auch hier teilweise eine Umnutzung in Wohnraum stattfinden wird. Ob für Miete oder Verkauf, wird sich noch weisen, doch sieht Otto prinzipiell, „dass dieses Modell für Mietwohnungen nicht herangezogen wird. Eigentum ist leichter zu verwerten, da der Markt die Wohneinheiten schnell aufnimmt.“ Eine Fortsetzung beziehungsweise auch Verstärkung des Trends erwarten sich faktisch alle Beteiligten am Markt.
Vom Home-Office zum Office-Home
Einen weiteren interessanten Trend hat noch Ewald Stückler, Geschäftsführer von Tecno Office Consult, ausgemacht. Fast könnte man meinen, es geht vom Home-Office zum Office-Home. Stückler: „Der Wohlfühlfaktor im Büro wird immer wichtiger, und die Firmen wollen den Mitarbeitern ein angenehmes Umfeld schaffen. Der Druck auf die Mitarbeiter ist stark, und daher sollen sie sich wohlfühlen.“ Gute und motivierte Mitarbeiter sind nun einmal die Essenz eines Unternehmens, und dazu zählt natürlich auch der entsprechende Bürostandort. „An einem guten Standort ist es auch leichter, gute Mitarbeiter zu finden“, so Stückler. Den Trend bestätigt auch Martina Paukner von der Otto Immobilien Gruppe, indem sie meint: „Wir können beobachten, dass die Mieten nicht das alleine ausschlaggebende Kriterium sind, wenn sonst die Parameter des Standorts stimmen.“ Schlechte Lagen und Objekte tun sich in diesem wirtschaftlichen Umfeld besonders schwer, und die Leerstände betreffen weiterhin hauptsächlich veraltete Objekte, wobei oftmals schon gerade mal zehn Jahre alte Objekte als veraltet gesehen werden. Diese müssen für eine erfolgreiche Nachvermietung umfassend saniert und am Markt neu positioniert werden.
Salzburg: Lagen am Rand sind begehrter
Die teuersten Bürolagen befinden sich in Wien weiterhin im ersten Bezirk mit bis zu 25 Euro pro Quadratmeter– laut CBRE. Ganz im Gegensatz zu Salzburg– dort „werden von den Unternehmen die Stadtrandlagen bevorzugt, da es für die Mitarbeiter bessere Parkmöglichkeiten gibt“, sagt Carola Waibel, Geschäftsführerin Reiter Immobilien Salzburg.
Daher sind die Innenstadtlagen mit 7,5 Euro pro Quadratmeter weiterhin günstiger als jene an der Peripherie mit zehn bis zwölf Euro pro Monat. So gäbe es zwar innerstädtisch eine perfekte Infrastruktur, für Bürogebäude fehlen aber die Parkflächen, und daher siedeln sich die Firmen lieber in der Alpenstraße, der Münchner Bundesstraße oder der Innsbrucker Bundesstraße an. Waibel umreißt den Markt kurz: „Ich bemerke, dass es seit dem letzten Quartal 2012 eine leichte Belebung gibt und auch im ersten Quartal; aber in Euphorie zu schwelgen ist zu früh.“ In der Mozartstadt steht bei einem Umzug ebenfalls die Optimierung der Büroflächen im Vordergrund und nicht die Expansion. Die neuen Flächen werden nach wirtschaftlichen Überlegungen gesucht, und „bei den Mietern kristallisiert sich ein höheres Qualitätsbewusstsein heraus. Auch die Betriebskosten sind mehr denn je ein Thema“, so Waibel.
Linzer Markt „nicht aufregend“
Auch der Linzer Markt ist „nicht besonders aufregend“, findet Andreas Ortner, Geschäftsführer von Bau Boden Immobilien. Dennoch plant sein Unternehmen ein neues Büroprojekt im Business-Viertel rund um den Bahnhof. „Es gibt Firmen, die innerstädtisch um die 1.000 Quadratmeter auf einer Ebene suchen, aber das gibt es derzeit kaum.“ So nutzt man die Gunst der Stunde, um den LILO Tower im Linzer Bahnhofsareal hochzuziehen. Baubeginn soll im September sein, „allerdings gibt es schon Interessenten für acht bis zehn Geschoße“, so Ortner. Auch mit Ankermietern führt man Gespräche. Ziel der Suchenden ist wie in den anderen Städten eine „Optimierung des Ist-Zustands“. Und die lässt man sich in Linz bis elf oder zwölf Euro pro Quadratmeter kosten.
Kaum neue Projekte in Graz
Der Linzer Büromarkt unterscheidet sich kaum von dem in der steirischen Landeshauptstadt. „Der Markt ist noch immer nicht zufriedenstellend“, erklärt Gerald Gollenz, Geschäftsführer Gollenz Immobilienmanagement: „Es gibt kaum neue Projekte, aus dem einfachen Grund, weil es kaum Nachfrage nach Büroflächen gibt.“ Der Styria Tower und die neue Zentrale für die Raiffeisenbank in Raaba dienen eigentlich nur einer Konzentration der Standorte und sind die einzigen großen Projekte, die aktuell errichtet werden. „Es ist auch meines Wissens kein weiteres größeres Bürohaus in Graz in Vorbereitung“, so Gollenz. Warum auch? Es gibt keinen Zuzug von neuen Firmen, und die zahlreichen innerstädtischen Flächen, die durch die beiden neuen Zentralen frei werden, werden entweder wieder als Büroflächen dem Markt zugeführt, oder „wenn es sich um interessante Lagen handelt, dann könnten durchaus Wohnungen daraus gemacht werden“, so Gollenz. Sein letztes eigenes Büroprojekt liegt mittlerweile schon vier oder fünf Jahre zurück, und auch wenn es voll vermietet ist, so „war es schon damals schwierig, die Flächen zu verwerten“. Eine interessante Entwicklung gibt es in Graz aber doch. Kleinere Büroeinheiten werden im Eigentum gesucht: Ärzte, Anwälte oder Steuerberater quartieren sich in gekauften und nicht in gemieteten Büroflächen ein. So ersparen sie sich die acht bis elf Euro pro Quadratmeter Miete, die derzeit am Grazer Markt aktuell sind.
