Die WK-Development hat einige attraktive Liegenschaften erworben, die in den nächsten Jahren hochwertig bebaut werden. Ist der Markt für exklusive Wohnimmobilien derzeit nicht etwas schwierig?
Schachinger: Wir entwickeln nicht nur teure Immobilien. Wir sind in den Markt hineingewachsen und machen günstige bis teure Wohnungen. So wie unser Unternehmen konzipiert ist, sind wir gut aufgestellt, um beide Varianten umzusetzen. Wir decken die komplette Wertschöpfungskette ab.
Wir betrachten bei Häusern jedes für sich – was natürlich sehr stark mit der Lage zu tun hat. Wir betrachten jede Immobilie als Unikat, und das hebt uns vom Markt ab. Andere Bauträger haben eine Ausstattungsbeschreibung, und diese legen sie auf das Wohnkonzept für alle ihrer Häuser um.
Die Wohnungseinheiten bei „The Shore“ sind doch recht teuer, oder?
Zhiganov: Teuer ist relativ. Im Vergleich zum 1. Bezirk sind unsere Preise bei „The Shore“ um 70 Prozent günstiger. Abgesehen davon wissen wir sehr genau, auf welche Kundenklientel wir „The Shore“ zuschneiden.
An Luxus selbst glauben wir nicht mehr – also ab Preisen von 15.000 Euro pro Quadratmeter aufwärts. Da wurde und wird zu viel gebaut in Wien. Unabhängig davon: Was die Projekte bieten, rechtfertigt unserer Meinung nach nicht den Preis. Kunden, die 10.000 Euro und mehr pro Quadratmeter zahlen, die wissen, was sie wollen.
Und was wollen sie?
Zhiganov: Der Kunde will Service, Dienstleistungen, ein Sorglospaket, Wohlfühlatmosphäre , ein gutes Architekturkonzept und dann eben noch zusätzliche Assets. Diese haben wir bei „The Shore“ unter anderem mit einem Concierge-Service, vor allem aber haben wir etwas, was kaum ein Projekt in Wien zu bieten hat … einen Strand.
Was ist für Sie interessanter zu realisieren: einen Neubau wie „The Shore“ oder Renovierung wie das Palais Kolin im 9. Bezirk?
Schachinger: Der Neubau ist interessant aufgrund der Möglichkeiten, und er ist auch einfacher. Renovierung von Altbau ist sehr spannend, da man die alten Sachen erhalten kann.
Grundsätzlich ist es aber im Augenblick sehr schwierig, Firmen zu bekommen, die kleinere Projekte übernehmen. Es gibt kaum Leute, und das verzögert derzeit oft die Bauzeit. Es ist aber nicht nur eine Herausforderung, eine Firma zu finden, sondern auch, eine zu finden, die einen marktkonformen Preis liefert. Die Baufirmen können derzeit verlangen, was sie wollen, und das tun sie auch.
Zhiganov: Vor zwei Jahren haben wir bei einem Dachgeschoßausbau rund 3.000 Euro pro Quadratmeter kalkuliert. Jetzt sind wir bei 4.500 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen noch sehr hohe Ankaufspreise der Liegenschaften. Dadurch schnellen unnötigerweise die Verkaufspreise in die Höhe.
Warum unnötig?
Schachinger: Wenn die Verkäufer von den Maklern, die sie betreuen, ordentlich beraten würden, dann würde so eine Preistreiberei nicht passieren. Letztendlich findet sich immer jemand, der die Liegenschaft um einen exorbitant hohen Preis kauft, und so drehen sich die Preise nach oben. Ich glaube aber, der Zenit ist erreicht.
Zhiganov: Für die Bauträger wird bei diesen hohen Preisen das Risiko immer höher. Ankaufspreis, Baukosten und Verwertungsrisiko. Im Endeffekt zahlt die Rechnung aber dann der Endkonsument.
Wie wird sich der Luxusimmobilienmarkt in Zukunft entwickeln?
Schachinger: Der Luxusmarkt wird stagnieren, da zu viel gebaut wird mit Preisen, die nicht nachvollziehbar sind. Bei 300 bis 400 Quadratmeter Wohnfläche und einem Preis um die 20.000 Euro pro Quadratmeter gibt es etliche Projekte, die lange leerstehen.
Bei solchen Preisen muss bei einem Wohnprojekt auch wirklich alles passen. Ich kann solche Preise nachvollziehen in London, New York oder auch Moskau. In diesen Metropolen wird nämlich die zentrale Lage mitbezahlt, weil man damit nahe der City ist. Aber in Wien ist man ja ohnehin nahe dem Stadtzentrum, egal, wo man sich befindet. Darum rechtfertigen sich die Preise ab einer gewissen Höhe nicht mehr.
Welche Lagen wären für Sie interessant zu bebauen?
Schachinger: In Wien gibt es wenige Grundstücke, und da muss man eben ausweichen. In Niederösterreich zu bauen hat unserer Meinung auch wenig Sinn, es ist ein begrenzter Markt mit Reihen- und Doppelhäusern.
Wir haben bereits in der Slowakei Fuß gefasst und planen erste Projekte im Neubau. Bratislava ist durchaus eine interessante Option. Die Stadt befindet sich in der Nähe von Wien, aber wir haben hier Ein- und Verkaufspreise, die weit unter den heimischen liegen.
In vielen Städten gibt es weitaus mehr Projekte „Wohnen am Wasser“. Wo wäre für Sie noch Platz in Wien oder NÖ?
Schachinger: Mein Traum, den ich immer hatte, wäre, den Donaukanal zu bebauen – oder über den Brücken. Die Brücken sind zehn Meter breit, und da wäre noch viel Platz, um Wohnraum zu schaffen. Hier könnte man zum Beispiel Stelzenhäuser errichten. Von der Statik her ist das auch kein Problem. In vielen Städten werden Brücken mit Häusern bebaut.
Oder Hausboote. Das hat sich bei uns überhaupt nicht durchgesetzt. In Holland ist wenig Platz, da ist es normal, dass man zum Beispiel in Amsterdam in den Grachten auf Hausbooten wohnt.
Zhiganov: Bei ein paar Industrieflächen am Donaukanal gibt es noch viele Möglichkeiten für Neubauten – oder auch für Renovierungen. Das Haus am Schwedenplatz ist sicherlich kein Eyecatcher. Aus dem grauen Klotz könnte man sehr interessante Wohnungen und Büros machen.
Außerdem gibt es einige spannende Liegenschaften entlang der Donau. Man ist schnell in der Stadt und trotzdem außerhalb. „The Shore“ ist ein gutes Beispiel. Ich bin auch vom Gebiet rund um die Magdeburg-Kaserne überzeugt. Wenn das Areal entwickelt wird, ist das sicherlich eine enorme Aufwertung für die Gegend. Das merkt man jetzt schon. Es wird rundherum bereits in die Infrastruktur investiert.
Schachinger: Was ich nicht verstehe: Es wird viel genehmigt in Wien. Hier ein wenig, da ein wenig – aber es hat alles keine Linie. Wenn man nach Paris schaut, da gibt es für die Stadt ein Stadtentwicklungskonzept, und an das muss man sich als Projektentwickler halten. Die Neubauten, die dort errichtet werden, integrieren sich toll in das Gesamtbild der Stadt. Man könnte unter diesem Gesichtspunkt aus Wien durchaus mehr rausholen.
Sind Immobilien auch künftig ein geeignetes Anlageinstrument?
Schachinger: Eine Immobilie ist immer einem Papier vorzuziehen.
Zhiganov: Ich würde lieber in Immobilien als in Gold investieren. Wir hatten keine „Blasen“ in Wien wie zum Beispiel in London, daher ist zu erwarten, dass die Preise langsam weiter leicht steigen werden. Gerade im hochwertigen mittleren Segment. Es werden derzeit sehr viele kleine günstige „In the middle of nowhere“- und „Luxus-Wohnungen“ im 1. Bezirk gebaut. Aber im mittleren Preissegment gibt es immer noch eine Lücke.
