Seit dem Jahr 2000, als die Studie „S+M Dokumentation Fachmarktagglomerationen Österreich“ zum ersten Mal erschien, ist eine starke Dynamik bei der Schaffung von Verkaufsflächen in Fachmarktagglomerationen– also in teils wild gewachsenen und „zusammengewürfelten“ Gebieten wie auch in einheitlich geplanten und gemanagten Fachmarktzentren– zu beobachten.
„Big Box“-Gebiete haben sich verdoppelt
5,1 Millionen Quadratmeter Einzelhandelsverkaufsfläche werden in Österreich inzwischen von 253 Fachmarktagglomerationen auf der „Grünen Wiese“ belegt. Auf Fachmarktgebiete entfallen davon
4,2 Millionen Quadratmeter (83%), lediglich 17% (0,9 Millionen Quadratmeter) befinden sich in meist solide geplanten Fachmarktzentren. Das heißt, der Großteil der Flächen ist willkürlich und in der Regel mehr oder weniger unkoordiniert gewachsen. Und sie sind bei den Konsumenten äußerst beliebt. Denn innerhalb von nur 15 Jahren hat sich die Fläche dieser „Big Box“-Gebiete von 2,5 Millionen Quadratmetern (mit rund 1.400 Shops) auf 5,1 Millionen Quadratmeter (knapp 4.000 Shops) mehr als verdoppelt.
Verkaufsflächenvergleich: 0,6 zu 0,24
Damit stehen 2014/2015 je Einwohner etwa knapp 0,6 Quadratmeter Verkaufsfläche in Fachmarktagglomerationen in Österreich zur Verfügung. Im Vergleich dazu sind es bei den Shopping-Malls (also den klassischen Einkaufszentren mit überdachter Mall) 0,24 Quadratmeter je Einwohner, was die hohen Flächenkapazitäten der Fachmarktagglomerationen nachdrücklich veranschaulicht.
Strukturveränderung in den Städten
Der Umsatz steht– selbstredend– für Frequenz. Frequenz ist wiederum „das Öl des Einzelhandels“. Eine Neuansiedlung bzw. Verlagerung von Supermärkten, Lebensmitteldiskontern und Drogeriemärkten in diese „Big Box-Zonen bedeutet damit auch eine deutliche Frequenzverlagerung. Mit dieser Frequenzverlagerung steigt auch das Interesse anderer Branchen, sich im Umfeld dieser Frequenzbringer anzusiedeln– frei nach dem Motto: Wo Tauben sind, fliegen Tauben zu. Dabei zeigt sich, dass tiefere Strukturveränderungen mit hohen Frequenzverlagerungen schwer revidierbar sind. Eine vorausschauende Planung auf Gemeinde- wie auch Regionsebene in Form einer gewissenhaften, objektiven Standortoptionen-Prüfung („Retail-Masterplan“) ist erforderlich, um mehr Qualität in den Raum zu bringen.
08/15
Die Erscheinungsbilder von Fachmarktagglomerationen– vor allem Retail-Parks– sind von einer gewissen Similarität gekennzeichnet. Während in Shopping-Malls versucht wird, der Exklusivität mittels nicht filialisierter und oft regionaler Player eine Chance zu geben, ähneln sich Mieterlisten in Fachmarkzentren oft wie ein Ei dem anderen. Dieses subjektive Empfinden beim Abschreiten der Shopleisten kann statistisch untermauert werden: Der Filialisierungsgrad in den erfassten Agglomerationen beträgt stolze 89%, bei den Retail-Parks ist er mit 95% sogar noch höher.
Gewachsen und geplant
Die noch vor Jahren typische Situation war ein großer Möbel- oder Baumarkt insbesondere in größeren Städten oder am Rand, umringt von kleineren Fachmärkten. Mittlerweile sinken die Durchschnittsgrößen. War das Durchschnittsgeschäft zur Jahrtausendwende noch ca. 1.900 Quadratmeter groß, so hat sich dieser Wert mittlerweile auf ca. 1.300 Quadratmeter verringert. Heute stellen sich Fachmarktagglomerationen– egal, ob Wildwuchs oder akribisch geplant– dem Beobachter meist folgendermaßen dar: Kleinere Fachmarktformate treten optisch und flächenanteilsmäßig stark in Erscheinung– wenn nicht bereits in einem Retail-Park zusammengefasst, dann zumindest als kleinere Nahversorger-Fachmarktzeilen in einwohnerschwachen Einzugsgebieten.
Die neuen Nahversorger
Da diese dynamische Expansion von kleineren Formaten vor allem auf Kosten der Großflächenanbieter der Bedarfsuntergruppen Baumärkte und insbesondere Einrichtungshäuser ging, ist der Kurzfristbedarfssektor (Lebensmittel- und Drogeriewaren) nach wie vor Profiteur dieser Entwicklung und dominiert daher auch das strukturelle Angebotserscheinungsbild.
Traurig, aber wahr: Insbesondere das Supermarktsortiment hat bei Fachmarktagglomerationen an Gewicht gewonnen– die „Big Box“-Gebiete haben sich in nur 15 Jahren zu den neuen Nahversorgern entwickelt. Der Flächenanteil im Supermarktsortiment liegt zwar bei vergleichsweise bescheiden anmutenden 15,7% Prozent, der Umsatzanteil ist– nicht zuletzt aufgrund der zahlreichen flächenleistungsleistungsstarken Lebensmitteldiskonter– mit 38,4% aber mehr als beachtlich.
(Redaktion: Ferdinand Kalt)