Ein entsprechend gewichtiger und damit legitimer Grund für eine sofortige Kündigung ist beispielsweise der erheblich nachteilige Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter gemäß § 30 Abs. 2 Z 3 erster Fall des Mietrechtsgesetzes (MRG). Nach der allgemeinen Definition des Obersten Gerichtshofes (OGH) liegt ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter vor, wenn durch „wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstandes erfolgte oder auch nur droht“ (vgl. OGH RIS-Justiz RS0020981 u. a.). Ein Verschulden des Mieters ist dabei nicht erforderlich; es genügt, dass sich der Mieter des nachteiligen Verhaltens bewusst war oder bewusst sein musste. In diesem Sinne kann sowohl eine gravierende Verwahrlosung als auch das aktive Beschädigen einer Wohnung durch den Mieter, zum Beispiel weil dieser eine Wand in der Wohnung eingerissen hat, den Vermieter zur sofortigen Kündigung des Mietvertrages berechtigen.

Ob ein erheblich nachteiliger Gebrauch des Mietgegenstandes durch den Mieter vorliegt, haben die Gerichte stets im Einzelfall anhand der oben genannten Definition zu beurteilen, weshalb hier grundsätzlich eine große Bandbreite von Fällen in Betracht kommt. Mitunter sind solche Fälle dann auch eher kurioser Natur, wie das aktuelle Urteil des OGH vom 25. 10. 2017 (8 Ob 119/17h) zeigt. Der OGH hatte hier nämlich die Frage zu beurteilen, ob einer Mieterin von ihrem Vermieter vorzeitig gekündigt werden durfte, weil sie es mit dem Lüften ihres WCs ein klein wenig übertrieben hatte. Tatsächlich hatte die Mieterin ihr Toilettenfenster jahrelang durchgehend und überdies monatelang völlig unbeaufsichtigt offen stehen lassen, wodurch es zu Feuchtigkeitsschäden am Mauerwerk gekommen war.

Die Vorinstanzen sahen in dieser „Dauerlüftung“ durch die Mieterin einen „erheblich nachteiligen Gebrauch“ der Mietwohnung, der die Vermieterin zur vorzeitigen Kündigung berechtige. Hiergegen wandte die beklagte Mieterin wiederum ein, dass ein „durchschnittlicher Mieter“ nicht wissen könne, dass es durch das Offenlassen eines Fensters zu Feuchtigkeitsschäden kommen kann, und ersuchte den OGH in letzter Instanz um Klärung. Der OGH gelangte allerdings – wenig überraschend – zur Ansicht, dass die „Durchschnittsintelligenz“ eines Mieters dann doch etwas weiter reicht als von der Beklagten offenbar angenommen und man von einem Mieter (entsprechend der Ansicht der Vorinstanzen) durchaus erwarten könne, ein Fenster nicht monatelang offen stehen zu lassen. Die beklagte Mieterin zeigte sich zwar letztlich dazu bereit, ihr Toilettenfenster in Zukunft geschlossen zu halten, signalisierte diese Bereitschaft aber erst im Revisionsverfahren und damit nach Ansicht des OGH zu spät („unzulässige Neuerung“).

Bleibt abschließend noch die Frage offen, warum die Mieterin eine Dauerlüftung ihres stillen Örtchens überhaupt für erforderlich hielt, worauf der OGH in seinem Urteil aber (glücklicherweise) nicht näher eingehen musste.