Im Interview Peter Weinberger Peter Weinberger ist seit 2005 Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland., des Immobilientreuhand-Unternehmens der Raiffeisengruppe in Ostösterreich. Seit 2016 ist er auch Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich. Der HTL-Ingenieur (HTBLA Wien III Hochbau) startete seine Karriere im Immobilienmanagement der Raiffeisen Holding NÖ-Wien reg.Gen.m.b.H, wo er für Projektentwicklung und Projektmanagement, unter anderen für das Gesundheitszentrum St. Pölten […] weiterlesen Was ist Ihnen in den vergangenen Jahren in der Immobilienwirtschaft besonders aufgefallen?
Weinberger: Ich stelle fest, dass im Bereich der Projektentwicklung vermehrt Private unterwegs sind. Das betrifft nicht so sehr Wien als vielmehr kleinere Projekte in den Bundesländern. Viele Grundstücksbesitzer glauben, ihr Projekt selbst entwickeln zu können. Zahlreiche Eigentümer, die früher mit einem klassischen Bauträger gebaut hätten, versuchen es selbst, da die Nachfrage nach Immobilien sehr hoch ist.
Was sind die Konsequenzen daraus?
Weinberger: Es wird zwar nicht wirklich unprofessionell gearbeitet, aber ein Privater macht eine Projektentwicklung im Gegensatz zum Profi nur einmal. Er besitzt zum Beispiel ein Grundstück, das er veredeln will, aber es fehlt ihm natürlich die Erfahrung. Wir sind damit konfrontiert, dass sich die Preise dadurch verschieben.
In welchem Zusammenhang?
Weinberger: Wenn ein Privater seine errichteten Einheiten verkaufen will, dann sucht er bezüglich der Preisgestaltung erst einmal im Internet. Dort stehen die Angebotspreise, und an denen orientiert er sich. Da aber in seinen Augen sein Projekt das beste ist, schlägt er noch einmal einige Prozente drauf. Aber das haben die anderen auch schon getan, und damit haben wir eine Kettenreaktion nach oben. Das ist eine für mich auffällige Entwicklung in den letzten zwei bis drei Jahren. Dazu kommt noch, dass die Wohneinheiten oft am Bedarf vorbeigebaut sind. Die Einheiten entsprechen nicht den regionalen Gegebenheiten. In Wien sind 40-Quadratmeter-Wohnungen gefragt, im ländlichen Niederösterreich und Burgenland aber nicht. Da sind es eher 60 bis 70 Quadratmeter.
Sehen Sie das Ende der Fahnenstange bei den Preisen erreicht?
Weinberger. Der Run auf Immobilien ist nach wie vor groß, und das wird auch so bleiben – damit steigen die Preise. Weiters steigen die Baukosten. Nicht weil die Bauunternehmen so viel mehr Profit machen, sondern es ist das Material teurer geworden, und die Baufirmen sowie die einzelnen Gewerke brauchen mehr und qualifiziertere Mitarbeiter, und diese produzieren Mehrkosten. Es sind die Eigentümer von Grundstücken, die von diesem Run am meisten profitieren, und damit schließt sich der Kreis. Wir haben meiner Meinung nach das Ende der Fahnenstange noch nicht erreicht.
In welchen Regionen sehen Sie noch Preissteigerungen?
Weinberger: Jedes Bundesland hat seine Regionen, in denen die Preise steigen. Zum Beispiel Mattersburg, Eisenstadt oder nördlich von Wien Korneuburg oder Stockerau. Das hat auch mit der Nähe zu Wien und mit der leichten Erreichbarkeit zu tun.
Auch St. Pölten erlebt einen starken Aufschwung.
Weinberger: Ja, aber St. Pölten hat eine eigene Historie und hat sich extrem langsam entwickelt. Vor rund 20 Jahren gab es hauptsächlich Genossenschaftsbauten, und erst seit einigen Jahren ändert sich das, jetzt wird auch frei finanzierter Wohnbau betrieben. Es müssen die Angebote steigen, damit sich ein professioneller Immobilienmarkt entwickeln kann. Vorher gab es bei den Wohnungen primär Mieterstrukturen. Ein stärkerer Eigentümermarkt ist immer besser, da sich Eigentümer mehr um ihre Immobilien kümmern. Es braucht einen guten Mix, und da ist St. Pölten auf einem guten Weg.
Sind Kleinwohnungen ein Trend oder eine Entscheidung, die durch die hohen Preise bedingt ist?
Weinberger: Das hat zwei Seiten. Auf der einen sehe ich sie nicht als Trend, sondern aus der Not heraus entstanden, da die Preise sehr hoch sind. Wenn man jemanden fragt, ob er um 500 Euro 30 oder 50 Quadratmeter haben möchte, dann nimmt er sicher die 50. Wir hatten diesen Trend zu Kleinwohnungen ja schon einmal, und das war damals ebenfalls der Notwendigkeit geschuldet. Es war und ist ein Trend der Zeit und nicht der Immobilie. Es ist eine Zeitabschnittsthematik. Das ist die eine Seite.
Und die andere?
Weinberger: Ich glaube, dass es nicht mehr notwendig ist, so viele Quadratmeter zu haben wie bisher. Das hat stark mit der technischen Entwicklung zu tun und mit den Share-Möglichkeiten. Brauche ich eine Waschmaschine in der Wohnung? Das Werkzeug? Eine große Küche? Ich glaube, dass bestimmte Dienstleistungen wie etwa „Lieferservice“ bei den Lebensmitteln oder Wäscheservice in Zukunft die Grundrisse verändern werden. Flächen wie eine große Küche, Platz für Waschmaschine und Trockner und große Garderoberäume werden daher in Zukunft vermutlich nicht mehr gebraucht werden. Im Augenblick basiert der Trend hin zu kleinen Einheiten aber noch auf preislichen Überlegungen, nicht auf Weitsicht.
Gibt es einen Unterschied zwischen Stadt und Land?
Weinberger: Auf jeden Fall. In der Stadt werden wir kleinere Flächen haben und im ländlichen Bereich eher größere. Das wird auch notwendig sein, da viele Service- und Dienstleistungen hauptsächlich im urbanen Raum angeboten werden.
Wie könnte die Entwicklung weitergehen?
Weinberger: Lassen Sie mich das mit einem Blick in die Vergangenheit erklären. In den 1970er-Jahren gab es eine Umfrage, wie man sich „Wohnen 2000“ vorstellt. Damals ging jeder davon aus, dass man ein Haus besitzt, und zwar unter einer Glaskuppel, damit man sich das Wetter selbst machen kann. Der Mann lag am Pool, die Frau arbeitete im Garten und hat gekocht. Da wurde weder berücksichtigt, dass wir mehr Menschen werden, noch dass sich die Gesellschaft an sich verändert – Stichwort Gleichberechtigung der Frau. Wir haben daher meiner Meinung nach eher das Thema: Wie werden sich die Menschen und die Gesellschaft verändern, und wie wird sich entsprechend die Immobilie verändern? Anderes Beispiel: Bei einer Umfrage vor zehn Jahren war die Speis noch einer der wichtigsten Nebenräume im Haus, jetzt ist es ein Garderobe- oder Schuhraum. Unsere Lebensverhältnisse verändern somit immer auch die Immobilie.
