Nicht die neuen Projekte sind die große Herausforderung in Europas Städten, sondern der Bestand. So auch in Wien. Durch den Bau neuer innovativer Büroprojekte und die Zusammenlegung und Verschiebung von Unternehmensstandorten entstehen immer mehr freie Flächen, die in irgendeiner Form dem Markt wieder zugeführt werden müssen. „Bei vielen Projekten wird es nicht mehr ausreichen, wenn man mit der Miete runtergeht“, so Ewald Stückler, Geschäftsführer von Tecno Office Consult: „Man muss ja mit modernen Gewerbeobjekten konkurrieren können.“ So wurde nach dem Konzept von Tecno Office Consult auf der Rossauer Lände ein Bürogebäude umgebaut. „Es stellt sich immer mehr die Frage: Was will man aus dem Objekt machen?“, so Stückler. „Die Gebäude müssen ja nicht die gleiche Nutzung haben.“ Und vor allem sollen sie ins Umfeld passen. „Es genügt nicht, das Haus zu sanieren.“ Nicht nur die Möglichkeiten des Hauses werden analysiert, also welche Nutzungsarten sinnvoll sind, sondern auch, was im Umfeld oder im Bezirk benötigt wird.
Beispiel: Hauptpostamt am Fleischmarkt
Geschäftsführer Alexander Petritz hat sich mit der Immovate Projektentwicklung auf solche Projekte spezialisiert: „Wo liegen die Potenziale des Objektes, und was sind die jetzigen Bedürfnisse der Umgebung? Wie würde das Zusammenspiel einer neuen Nutzung mit der Umgebung funktionieren? Wie viele Arbeitsplätze würden geschaffen und wie sehen das die Anrainer?“ Die Standorte haben sich über die Jahre unterschiedlich entwickelt und überspitzt formuliert würde Petritz im ersten Bezirk „aus einer alten Manufaktur keine Fabrik mehr machen“. Von diesen Überlegungen ausgehend hat Petritz das ehemalige Hauptpostamt am Fleischmarkt einer ganz anderen Bestimmung zugeführt. Es handelt sich bei der ehemaligen Post um ein altes Kloster. Das Gebäude besteht aus vier interessanten Höfen und hat innen immer noch die Klosterstruktur, auf die bei der Renovierung Rücksicht genommen wurde, die aber auch in die Planung integriert wurde. „Wir haben die Nutzungsmöglichkeiten analysiert“, so Petritz, „und wir haben jedem Hof einen bestimmten Schwerpunkt zugedacht und eine vertikale Erschließung zugeordnet.“ Auf den Flächen des ehemaligen Hauptpostamtes sind dank der Firma Immovate somit ganz unterschiedliche Nutzungsweisen entstanden: durch das Flagship-Store der österreichischen Post AG, die Botschaften der Länder Kanada, Irak und der Philippinen, drei Gesundheitsinstitute und Gastronomie im Erdgeschoß.
Und der Rest?
Damit sind aber die 28.000 Quadratmeter Nettonutzfläche noch nicht voll und es sind immer noch Freiflächen vorhanden. Petritz: „Wir wollen nichts überhasten und diese Flächen versuchen wir jetzt so zu konzipieren, dass sie in das Gesamtkonzept passen. Wir machen nichts, was schon vorhanden ist.“ Die restlichen Flächen, so Petritz, böten sich als Büroflächen an beziehungsweise habe sich ein Lehrinstitut dafür interessiert.
Komplizierter, weil schlecht geplant
Doch nicht immer stellt sich die Sache so einfach dar. Ein negatives Beispiel ist das ehemalige Siemensgebäude in der Rampengasse, das für das Unternehmen als Singlemieter konzipiert war. Seit dieser Unternehmensteil in die Siemens City gezogen ist, steht das Gebäude leer und wird wohl schwer an den Mann zu bringen sein. Ebenfalls ein schlechtes Beispiel ist das ehemalige UCI-Kino in der Lassallestraße. Teilweise wurde es abgerissen und jetzt entsteht auf den Flächen durch die S+B Gruppe das Bürohaus Green Worx. Notwendig wäre der Teilabriss nicht gewesen, wenn man das UCI von Anfang an besser geplant hätte, so Wolfgang Vasko, Geschäftsführer von Vasko+Partner: „Das war so konstruiert, dass man es nur als Kino verwenden konnte und für nichts anderes. Wenn man bei der Errichtung des Kinos eingeplant hätte, die Konstruktion anders zu machen, dann wäre das nachhaltig gewesen.“
