Neue Geschäftsmodelle rund um den Wohnbau

Der am stärksten wachsende Bereich der Immobilienwirtschaft wird aufgrund der demografischen Entwicklung das Segment Wohnen bleiben. Um die Nachfrage zu befriedigen, „gehört aber die Wohnbauleistung angekurbelt“, meint Georg Edlauer, Obmann des Fachverbandes der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich. Den Bauträgern allein wird man die Verantwortung nicht überstülpen können, und so sind „von der Politik begleitende Maßnahmen zu setzen, dazu gehören unter anderem eine Investitionsförderung durch mietrechtliche Änderungen, steuerliche Maßnahmen sowie horizontale und vertikale Nachverdichtung“, so Edlauer.

Selbst renovieren? Nein, danke!

Während sich am Neubauwohnungsmarkt die Eigentümer in ein gemachtes Nest setzen, müssen sie bei gebrauchten Wohnungen diese erst adaptieren. Das ist aber für viele eine zu riskante Sache. „Immer weniger Käufer wollen ihre Wohnungen selbst renovieren“, stellt ÖVI-Vorstand Andreas Wollein fest: „Ihnen fehlt das Fachwissen, und sie haben Angst vor den überbordenden Kosten.“ Abgewohnte Wohnungen brauchen viel Fantasie und Ideen, und „von meinem Empfinden her können sich immer weniger Menschen vorstellen, was aus einer Wohnung alles zu machen wäre“, so Wollein. Dazu kommt, dass sich die Bedürfnisse geändert haben und die Wohnwünsche entsprechend hoch sind. Diese Ausstattungswünsche schlagen sich in den Umbaukosten nieder. „Daher sind die Leute vorsichtig.“ Damit eröffnet sich aber für findige Firmen ein neues Spektrum. So haben sich die drei Immobilienprofis Ewa Karatzis, Friedrich Csörgits und Dieter Rapp als die „Wohnungsmacher“ zusammengefunden – auf der Suche nach „Second-hand-Wohnungen“. Diese werden professionell saniert und aufbereitet, um danach wieder verkauft zu werden.

Hohe Baukosten führen zu teureren Quadratmetern

Nicht nur die steigende Nachfrage treibt die Wohnungspreise nach oben, sondern auch die steigenden Baukosten. Die großen Baufirmen sind gut ausgelastet, und bei kleinen Objekten wird oftmals gar nicht mehr mitgeboten. Viele der über die letzten Jahre auf Eis gelegten Projekte warten auf ihre Umsetzung, denn die Auftragsbücher der ausführenden Firmen sind voll. „Die in vielen Stadtteilen Wiens anzutreffenden Geschwader an Baukränen verdeutlichen dieses Bild – kaum eine Baulücke, die nicht verschlossen wird“, meint ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel: „Inwieweit sich die wegen der günstigen Auftragslage nunmehr deutlich im Steigen befindlichen Baukosten auf die Immobilienpreise niederschlagen werden, bleibt abzuwarten.“ Die Auswirkungen wird man allerdings erst in rund zwei Jahren sehen, wenn die Projekte, die jetzt begonnen werden, fertiggestellt sind. „Die Herausforderung besteht darin, dass sich die Steigerung der Baukosten nicht direkt auf die Wohnungspreise umlegen lässt“, ergänzt ÖVI-Vorstand Sandra Bauernfeind.

Der demografische Wandel bringt neue Modelle

Ein Thema, das derzeit beim „Wohnen“ noch etwas ausgespart wird, ist die zunehmende Überalterung der Bevölkerung. Rund drei Millionen Österreicher und Österreicherinnen sind derzeit zwischen 45 und 69 Jahren alt – mit steigender Tendenz: Im Jahr 2030 werden es über 3,2 Millionen sein. Der Anteil der Über-50-Jährigen, der sogenannten „Best Ager“, wird laut Statistik Austria dann bei 44 Prozent der Gesamtbevölkerung liegen. Der demografische Wandel bewirke einen Bedarf an neue Wohnformen, blickt Georg Edlauer in die Zukunft, und seine Aussagen wird von einer Raiffeisen-Immobilien-Marktstudie bestätigt, die zeigt, dass es eine hohe Mobilität und Bereitschaft gibt, kurz vor bzw. während des Ruhestandes zu übersiedeln. Wenngleich sich viele Menschen über das Prozedere noch keine Gedanken gemacht haben, so wissen sie doch, was sie wollen. „Es geht dieser Zielgruppe bei einem Wohnungswechsel um eine Redimensionierung der Fläche bei Verbesserung der Wohnsituation“, erklärt Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien Steiermark: „Und vor allem will sie näher ans Geschehen.“ Die Zielgruppe ist sehr anspruchsvoll und kompromisslos, was ihre Wohnwünsche betrifft. Allein, die Umsetzung ist nicht so einfach, denn es zeigt sich, dass das neue Zuhause durch die alte Immobilie oftmals nicht finanzierbar ist. In diesem Bereich sieht Lallitsch ein neues Betätigungsfeld für Raiffeisen Immobilien, und „gemeinsam mit den Raiffeisenbanken planen wir daher spezielle Servicepakete für Best Ager.“

Hauptstadt, Landeshauptstadt, Kreisstadt – Hauptsache, Infrastruktur

„Die Anziehungskraft der größeren Städte bleibt grundsätzlich ungebrochen hoch, und österreichweit verzeichnen „die urbanen Ballungsräume samt ihren Speckgürteln einen hohen Zuzug“, sagt Andreas Wollein. Mehr als die Hälfte aller Wohnungskäufe in Österreich wird in den fünf größten städtischen Ballungsräumen (Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck inklusive deren Umlandgemeinden) umgesetzt. Wollein: „Es sind aber nicht nur die großen Städte die Gewinner, sondern auch kleinere Städte mit Infrastruktur und guter Anbindung.“

Große Wohnprojekte stellen Lebensqualität auf die Probe

„235 Eigentums- und Vorsorgewohnungen in der Margaretenstraße von STRAUSS&PARTNER“ waren 2012 noch eine große Schlagzeile wert. Mittlerweile werden aber schon Wohnprojekte errichtet, die teilweise mehr als das Doppelte an Wohneinheiten haben. Diese Vielzahl an Wohnungen innerhalb eines Projekts stellt auf jeden Fall eine Herausforderung für Architekten dar, denn es geht um die Erhaltung der Lebensqualität für alle. „So große Hauseigentümergemeinschaften haben auch ihre Nachteile“, zeigt sich Anton Holzapfel skeptisch, „aber Probleme kann man auch bei 20 Parteien haben.“ Und im Nachsatz: „Eigentlich reichen schon zwei.“ Mediatoren dürfen sich schon einmal vorbereiten.

Geomantie und Energie

Vor einigen Jahren war es noch schwer, Kunden von dieser Idee zu überzeugen, mittlerweile sind die Auftragsbücher von Manfred Kovacs, Geschäftsführer von Vital Projekt, aber voll. Führende Bauträger beauftragen mittlerweile nicht nur ihn, sondern auch andere Firmen aus dem Bereich der Geomantie und der Baubiologie, um einen Bauplatz auf ungünstige Schwingungsfelder zu untersuchen, die durch geschichtliche Vorkommnisse oder durch technische Leitungsverläufe, zum Beispiel Stromleitungen oder Mobilfunkmasten, entstanden sind. Nach einer Analyse werden – wenn notwendig – Maßnahmen gesetzt, um diese ungünstigen Schwingungsfelder neutralisieren. „Es geht immer mehr darum, Wohnbereiche zur Verfügung zu stellen, die eine positive Entwicklung der Menschen fördern und unterstützen“, so Kovacs.

Egal, in welcher Masse und in welcher Form Wohnungen gebaut werden, Peter Weinberger, Geschäftsführer Raiffeisen Immobilien NÖ, Wien & Burgenland, streicht wohl das zentrale Thema heraus, wenn er meint: „Wir müssen mehr Aufmerksamkeit auf das soziale Umfeld legen.“