Bauträger reagieren auf diese Nachfrage, indem sie verschiedene Modelle anbieten, die den Bedürfnissen der Käufer gerecht werden. Ein interessantes Beispiel in diesem Zusammenhang ist eine Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH), die zeigt, dass Mietkauf durchaus unter das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) fallen kann.
Die Bedeutung des BTVG
Für uns Anwälte ist es wichtig zu beachten, dass das BTVG auch dann anwendbar ist, wenn man beispielsweise eine Mietoption für einen Zeitraum von zehn Jahren erwirbt, während das betreffende Gebäude noch nicht einmal gebaut ist. Diese Tatsache ist von großer Bedeutung, da sie die rechtlichen Rahmenbedingungen für Mietkaufmodelle beeinflusst. Es ist entscheidend, dass wir uns mit diesen Aspekten auseinandersetzen, um potenzielle rechtliche Fallstricke zu vermeiden.
Mietkauf als zukunftsträchtiges Modell
Mietkauf ist ein Konzept, das ursprünglich aus dem genossenschaftlichen Bereich stammt. Ich erinnere mich, dass ich vor etwa eineinhalb Jahren ein Interview mit Winfried Kallinger geführt habe. Er äußerte die Überzeugung, dass Mietkauf in Zukunft eine bedeutende Rolle spielen wird. Diese Vorhersage scheint sich nun zu bewahrheiten, da immer mehr Bauträger beginnen, Mietkaufmodelle anzubieten. Es ist jedoch wichtig, dass wir auch die praktischen Aspekte der Abwicklung und der rechtlichen Gestaltung dieser Modelle berücksichtigen.
Die Festlegung des Kaufpreises
Ein zentraler Punkt beim Mietkauf ist die Festlegung des Kaufpreises. Die Bestimmtheit des Kaufpreises ist von entscheidender Bedeutung. In der Vergangenheit war dies auch im genossenschaftlichen Bereich eine Kernfrage. Es gibt jedoch Herausforderungen, insbesondere wenn es um Zahlungen geht, die nicht durch das BTVG abgesichert sind. In der konkreten Entscheidung, auf die ich mich beziehe, war das Optionsentgelt, das zu diesem Zeitpunkt noch nicht zulässig war, ein zentrales Thema.
Optionen und Kaufpreisformeln
Die Frage, wie sich ein Optionsrecht auf den Kaufpreis auswirkt, ist von großer Bedeutung. Für alle, die ein solches Modell anbieten möchten, ist es wichtig, dass der Kaufpreis klar und eindeutig bestimmbar ist. Dies kann auf verschiedene Arten geschehen: Man kann den Kaufpreis im Voraus festlegen, ihn zunächst unbestimmt lassen oder eine bestimmte Kaufpreisformel hinterlegen. Jede dieser Varianten kann jedoch zu Unklarheiten in der Vertragsauslegung führen und möglicherweise unterschiedliche Entscheidungen des OGH nach sich ziehen.
Gesetzliche Regelungen für gemeinnützige Bauträger
Ein weiterer Aspekt, den wir betrachten sollten, ist, wie Mietkaufmodelle bisher bei gemeinnützigen Bauträgern funktioniert haben. In diesem Bereich gibt es mittlerweile eine eigene gesetzliche Regelung, die im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) festgelegt ist. Gewerbliche Bauträger noch auf dem Weg, einen gesetzlichen Rahmen für Mietkaufmodelle zu schaffen. Es ist wichtig zu betonen, dass es bei den gewerblichen Bauträgern essentiell ist, eine Willensübereinstimmung zu finden zwischen Ware und Preis. Im Rahmen der Privatautonomie stehen den gewerblichen Bauträgern deutlich mehr rechtliche Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen als bei den gemeinnützigen Bauträgern. Dies eröffnet neue Perspektiven für Bauträger und Käufer, die innovative Lösungen suchen, um den Herausforderungen des Wohnungsmarktes zu begegnen.
Fazit
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Mietkaufmodelle in der aktuellen Finanzierungssituation eine vielversprechende Option darstellen. Die rechtlichen Rahmenbedingungen müssen jedoch sorgfältig beachtet werden, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Die Festlegung des Kaufpreises und die Gestaltung der Verträge sind entscheidend für den Erfolg dieser Modelle. Es bleibt abzuwarten, wie sich der Markt entwickeln wird und welche neuen Lösungen Bauträger und Käufer finden werden, um den Herausforderungen des Wohnungsmarktes zu begegnen.
