Welche Projekte entwickelt CROWND Estates?
Maximilian Kneussl: Wir haben uns auf äußerst hochwertigen Wohnbau im Wiener Stadtgebiet spezialisiert. Unsere Projekte decken das private Wohnbedürfnis für Menschen, die Wert auf schönes Wohnen legen, ab. Meine Frau und ich leiten das Unternehmen gemeinsam. Wir sind Designfreaks und verstehen unsere Häuser und Wohnungen als Lifestyle-Produkte.
Wie teilen sich die Agenden auf?
Ich bin für den Einkauf und die Finanzierung der Projekte verantwortlich, meine Frau für das Development und das Marketing. Meine Frau ist Innenarchitektin – die Funktionalität einer Wohnung ist ihr dabei besonders wichtig. Der perfekte Grundriss ist ja auch das, was später die Wohnqualität maßgeblich bestimmt, kombiniert mit schönen Oberflächen entsteht dann ein stimmiges Gesamtkonzept.
Sie haben offensichtlich einen speziellen Zugang.
Im Gegensatz zu anderen Projektentwicklern geht es uns nicht um Flächenmaximierung, es steht immer die Qualität im Vordergrund. Es ist uns wichtig, dass man unsere Projekte betritt und das Gefühl sofort stimmt. Unsere Häuser kombinieren perfekte Architektur mit der Liebe fürs Detail, sie sind teilweise schon richtige Kunstobjekte. Bei „CROWND by Chipperfield“ arbeiten wir mit dem internationalen Stararchitekten Sir David Chipperfield zusammen – dieses Projekt ist einfach einzigartig.
Sie sprechen von hochwertigen Wohnungen. Bei „CROWND by Chipperfield“ gibt es auch 40 Quadratmeter große Wohnungen. Widerspricht das nicht Ihrem Konzept?
Nein, gerade bei Microapartments ist es besonders wichtig, einen hohen Planungsaufwand zu betreiben, dann können auch 40 Quadratmeter die Qualität einer Zwei- oder Drei-Zimmer-Wohnung besitzen. Interessant als Pendler- oder Kulturwohnung wie auch als Gästewohnung für Familien, die bereits im selben Projekt einen Wohnsitz gekauft haben.
In welchen Lagen kaufen Sie Liegenschaften?
Unsere Projekte befinden sich innerhalb des Gürtels oder in Topwohnlagen in den äußeren Bezirken. Wir stellen fest, dass die Menschen bereit sind, für Qualität Geld auszugeben. Wir sind vielleicht nicht die günstigsten, verkaufen aber oft schon sehr frühzeitig die Wohnungen, da wir sehr kundenorientiert sind, und versuchen individuell auf jedes Bedürfnis einzugehen und Wünsche umzusetzen.
Wollen Sie keine Großprojekte umsetzen?
Wir entwickeln Projekte in allen Größenordnungen. Drei superschicke Apartments in einem Gründerzeithaus oder auch einen „sleeken“ Neubau mit 70 Einheiten. Die Abwechslung oder der unterschiedliche Charme jedes einzelnen Projekts ist es, was uns Antrieb verleiht.
Wer entscheidet, welche Immobilie gekauft wird, beziehungsweise wie wird entschieden?
Die Motivation für einen Ankauf ist neben der wirtschaftlichen Seite ganz klar das Gefühl und die Verbindung zum jeweiligen Ort, das spürt man sofort.
Sind Wohnbauten außerhalb von Wien ein Thema?
Bei Eigenheimen in diesem Segment bedarf es einer Betreuung vor Ort – egal, ob bei der Planung, beim Bau oder beim Verkauf. Wir legen auf direkten Kundenkontakt sehr großen Wert, das ist bei größeren Distanzen nicht mehr machbar.
Wie wirkt sich die Verschärfung der Kreditrichtlinien aus?
Bis jetzt haben wir davon profitiert. Bis zum letzten Sommer hatten wir eine 15-prozentige Abschlussquote, jetzt haben wir 90 Prozent. Das heißt, die Anfragen sind zwar geringer, aber die Abschlüsse annähernd gleich hoch. Wer jetzt sucht, der sucht wirklich. Generell warten Wohnungssuchende derzeit ein bisschen mit einem Kauf, weil sie glauben, es wird günstiger, wir gehen aber eher davon aus, dass es teurer wird.
Warum?
Die Zinsen werden nicht mehr auf ein Null-Niveau kommen, aber Österreich ist eines der wenigen Länder mit diesen restriktiven Finanzierungsvorgaben. Die FMA und die Politik werden die Zwischenfinanzierung lockern – davon gehe ich aus. Wenn die Finanzierungsregulatorien im Laufe des Jahres angepasst werden, kommt wieder mehr Bewegung in den Markt.
Und dann?
Es geht grundsätzlich nicht um die Höhe der Zinsen, sondern um die monatliche Belastung. Wichtig wäre, die Finanzierungslaufzeit zu strecken, wie zum Beispiel in Deutschland oder Skandinavien. Grundsätzlich muss sich an der Laufzeit bei Krediten etwas ändern.
Wie schätzen Sie die kommende Zeit ein?
Die letzten Jahre waren die Zeit des Wachstums. Die nächsten Jahre werden eher die Jahre der Konsolidierung sein. Wir haben bis 2025/2026 genug Projekte, die wir abwickeln werden. Unser Portfolio befindet sich immer in verschiedenen Stadien. Die einen Projekte werden fertig oder haben Baubeginn, und andere werden vorbereitet. Ich denke, dass sich 2023 die eine oder andere Chance ergeben wird. Wir werden auch kaufen, aber sicher nicht mit der gleichen Geschwindigkeit wie bisher wachsen. Unser Plan: noch besser planen, entwickeln und bauen und etwas weniger zukaufen.
