Kaufinteressenten von (Altbau-)Wohnungen können sich kaum vorstellen, dass viele Bauteile zum Beispiel in einem historischen Zinshaus bereits weit älter sind als ihre durchschnittliche Lebensdauer. Vielfach herrscht die Vorstellung, dass ein altes Gründerzeithaus ewig hält, weil es ja schon 100 Jahre alt ist. Die Alterung eines Zinshauses geht aber so langsam vor sich, dass wir sie nicht bemerken. Im Gegenteil, manche empfinden es sogar als besonders reizvoll, wenn ein Zinshaus alt aussieht. Eine ausgetrampelte Gehlinie auf der Treppe erinnert an die vielen Generationen, die in diesem Haus bereits gewohnt haben. Abgewetzte Messingtürklinken und Handläufe bei den Stiegenhäusern faszinieren vielleicht den Laien, sie erschrecken aber den Renovierungsprofi. In einem durchschnittlichen Altbau aus der Gründerzeit haben bereits drei bis vier Generationen jeweils 30 Jahre gewohnt. Diese Altbauten haben einen großen Krieg mit gewaltigen Erschütterungen und Bombenschäden überlebt (welche teilweise nur provisorisch repariert wurden). Diese Häuser haben Rekordhitzen im Sommer und „Jahrhundertwinter“ überstanden. Wen wundert es, dass die Baumaterialien müde werden?
Ermüdungserscheinungen
Es ist kein Wunder, dass der Verputz einer Fassade nach 100 Jahren Wind und Wetter zu bröseln beginnt. Früher öffneten Holzkastenfenster nach außen und waren dadurch noch mehr dem Regen ausgesetzt. Selten findet man heute noch die ursprüngliche Tonziegel-Dachdeckung auf Altbauten. Falls doch, dann erkennt man Originaldächer am verbogenen Dachstuhl, der das Dach von außen eher wie eine durchhängende Zeltplane erscheinen lässt.
Anders gesagt: Stark beanspruchte Bauteile des Hauses wie Holzkastenfenster, Eingangstore, Dachziegel, Dachrinnen, aber auch Strom- und Wasserversorgungsleitungen sowie Kanalrohre können derart alt und kaputt sein, dass eine Reparatur technisch nicht mehr möglich ist. Sie müssen gänzlich ausgetauscht werden.
Eine Frage der Lebensdauer
Die Lebensdauer eines Bauteils hängt auch sehr stark von der Wartung und Pflege ab. Eine Gas-Kombitherme, die jedes Jahr gereinigt und gewartet wird, hält wesentlich länger. Das gilt auch für Holzfenster, wenn sie regelmäßig gestrichen werden, oder Parkettböden, die alle paar Jahrzehnte eine frische Versiegelung erhalten. Selbst moderner Fertigparkett mit einer Nutzschicht von vier bis fünf Millimetern kann zumindest zwei Mal geschliffen und neu versiegelt werden. Hierbei handelt es sich um renovierbare Materialien. Anders verhält es sich hingegen mit Bauteilen, die regelmäßig genutzt werden, aber kaum gewartet werden können. Kanalabfallrohre von Altbauten verstopfen durch den regelmäßigen Gebrauch ebenso, wie Eisen-Heizungsrohre durchrosten oder sich die früher übliche Stoffummantelung bei elektrischen Leitungen einfach an der Luft von selbst zersetzt. Hier kann zur Abhilfe nur komplett ausgetauscht werden, und das kommt teuer! Der Austausch eines WC-Kanalabfallrohrs durch ein ganzes Zinshaus beinhaltet das Ausstemmen des alten Kanalrohrs, das Verlegen von neuen Polokalrohren (Kunststoff), den Anschluss der WCs und Bäder und die Neuverfliesung von sämtlichen WCs und Bädern in diesem Haus.
Damoklesschwerter
Ein weiteres Damoklesschwert schwebt über einem Großteil der Wiener Zinshäuser: Wasserleitungen aus Blei. Bei einer starken Bleibelastung im Trinkwasser wird so mancher Hausbesitzer die Bleisteigleitungen im Keller und im Stiegenhaus gänzlich erneuern müssen. Als Käufer einer Altbauwohnung trägt man diese Kosten anteilsmäßig für das ganze Haus mit. Auch Gasleitungen haben so ihre Tücken: Früher wurden Hausgasleitungen nicht geschweißt, sondern verschraubt und mehr als 50 Prozent der alten Zinshäuser haben noch geschraubte Gasleitungen. Zur Abdichtung der Schraubverbindungen wurde Hanf verwendet. Das damals verwendete Stadtgas enthielt sehr viel Feuchtigkeit, welche die Hanfdichtung befeuchtete und somit dicht erhielt. Ab den 1970er-Jahren wurde auf Erdgas umgestellt, das keine Feuchtigkeit enthält. Daher trocknen die Hanfdichtungen aus und die Gasleitungen werden undicht. Wenn nun eine Wohnung eine neue Gasetagenheizung bekommt, muss eben die gesamte Stockwerksgasleitung bis zur Therme aufgestemmt und erneuert werden. Schlimmstenfalls sogar die Gas-Haussteigleitung.
Grundgerüst bleibt bestehen
Um ein altes Zinshaus wirklich dauerhaft zu renovieren, dürfte man eigentlich nur die Außenwände und die Tramdecken bestehen lassen. Alle anderen Bauteile, wie Dach, Dachstuhl, Fenster, Versorgungsleitungen, Kanal, Bodenbeläge und sogar der Verputz an Wänden und Plafond müssten erneuert werden. Eine solche Rundumerneuerung kostet rund 1.400 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Es gibt Bauträgerfirmen, welche derartige Renovierungen von Zinshäusern durchführen. Das Haus wird gänzlich ausgehöhlt, alle Fußböden bis auf die Tramboden und -decke entfernt und alle Wände bis auf den rohen, roten Ziegel abgeschlagen. Sämtliche Zwischenwände (meist alte Schlackenwände) werden herausgenommen, womit die zukünftigen Käufer den Vorteil haben, dass sie in den „nackten“ Wohnungen den Grundriss selbst gestalten können. Lediglich die Position der Hauptkanalrohre ist vorgegeben. Bei einer solchen Hauskomplettsanierung erhält der Käufer wirklich neue Baumaterialien mit einer entsprechend langen Lebensdauer. Die herkömmlichen, so genannten Althaussanierungen sind meist weniger gründlich. Besondere Vorsicht ist dann geboten, wenn ein Zinshaus von einer Bauträgerfirma gekauft und parifiziert wird (Wohnungseigentum begründet wird) und binnen weniger Monate in Wohnungseigentum „filetiert“ und abverkauft wird. Erfahrungsgemäß ist hier zu wenig Zeit für eine gründliche Renovierung der allgemeinen Bausubstanz und hier sollten Käufer gewarnt sein. Lassen Sie sich vom Verkäufer einen Nachweis über die erfolgten Renovierungsarbeiten im Haus geben.
Checkliste:
Die beiliegende Tabelle zeigt Lebenserwartungen von Bauteilen bzw. Bauschichten. Die tatsächliche Lebensdauer der einzelnen Bauteile ist von sehr vielen Faktoren abhängig: verwendetes Material, Konstruktion, Ausführungsqualität, Art der Benützung und konkrete Beanspruchung, Wind- und Wettereinflüsse, Feuchtigkeit, Wartung beziehungsweise Instandhaltung und Ähnliches.
Bauteil/Bauschicht | Lebenserwartung von–bis (Jahre) | Mittlere Lebenserwartung (Jahre) | |
Innen | Imprägnierungen, Öl, Wachs bei Parkett | 3–5 | 4 |
Versiegelung, Parkett-Lack | 8–10 | 8 | |
Bodenbelag aus Textil (Teppich) | 8–20 | 10 | |
Wand-Dispersionsfarben innen | 10–25 | 20 | |
Bodenbelag aus PVC, Linoleum | 15–25 | 20 | |
Bodenbelag aus Weichholz, Schiffboden | 30–50 | 40 | |
Bodenbelag aus Hartholz, Keramik (Parkett oder Fliesen) | 50–70 | 60 | |
Schwimmender Estrich | 40–50 | 45 | |
Gipskartonwände, z.B. 10cm | 35–60 | 50 | |
Holz-Innentüren | 60–90 | 70 | |
Wandverputz | 60–100 | 80 | |
Holztreppen innen, Weichholz | 80–100 | 90 | |
Holztramdecken | 80–100 | 90 | |
Außenfenster | Glasabdichtung aus Silikon | 10–25 | 12 |
Sonnenschutzmarkisen | 10–20 | 15 | |
Fensterbeschläge, z.B. Drehkippbeschläge | 20–30 | 25 | |
Weichholz-Fenster | 30–50 | 40 | |
Fensterbänke aus Zinkblech | 30–50 | 40 | |
Hartholz-, Aluminium-, Kunststoff-Fenster | 40–60 | 50 | |
Doppelkastenfenster bei regelmäßiger Pflege und Nachstreichen | 50–80 | 65 | |
Installationen | Heiztherme | 10–20 | 12 |
Heizkörper aus Stahl | 15–20 | 17 | |
Zentrale Wasserwärmer, Heizkessel | 15–25 | 20 | |
Warmwasserleitungen | 15–30 | 25 | |
Sanitärobjekte (Waschbecken, WC, Badewanne) | 20–30 | 25 | |
Armaturen | 30 | 30 | |
Kaltwasserleitungen | 30–60 | 40 | |
Heizleitungen aus Eisen | 30–50 | 40 | |
Elektrische Leitungen, Kabel | 40–60 | 50 | |
Wasserleitungsrohre aus Kupfer, Hartblei | 60–80 | 70 | |
Heizleitungen aus Kupfer | 60–80 | 70 | |
Kanalrohre aus Steinzeug | 80–100 | 90 | |
Dächer | Dachrinne außen aus verzinktem Stahlblech | 15–20 | 17 |
Schornsteinköpfe (über Dach) | 15–25 | 20 | |
Lichtkuppeln | 20–30 | 25 | |
Doppeltes Pappdach | 20–30 | 25 | |
Zinkblechdach | 20–40 | 30 | |
Ziegeldach | 40–60 | 50 | |
Schrägdach mit Kupfer gedeckt | 40–100 | 50 | |
Dachrinne außen aus Kupferblech | 40–100 | 50 | |
Dachkonstruktion, Holzdachstuhl | 80–100 | 90 | |
Tragkonstruktionen | Fassadenfärbelung an exponierten Stellen | 10–20 | 15 |
Aufzugsanlagen | 20–35 | 30 | |
Dächer, allgemein | 30–50 | 45 | |
Außenverputz | 30–60 | 45 | |
Gewölbe aus Ziegeln od. Klinker | 60–80 | 70 | |
Ziegelmauerwerk, bewittert im Freien | 80–150 | 90 |
Quelle: www.baumarkt.de/b_markt/fr_info/bausatz.htm
Die technische Lebensdauer einer Immobilie ist das Alter, das sie aufgrund ihrer baulichen Substanz erreichen kann. Sie beträgt 75 bis 100 Jahre, während die Lebensdauer der einzelnen Bau- und Einrichtungsteile wesentlich kürzer ist.
Teilerneuerung alle 12–13 Jahre:
Kochherd, Kühlschrank, Backofen, Dunstabzug, Geschirrspüler, Waschmaschine, Trockner
Wasserarmaturen
Schlösser
Wand- und Bodenbeläge aus Textil und Kunststoff Innere Malerarbeiten
Äußere Malerarbeiten an exponierten Stellen
Gesamterneuerung alle 25 Jahre:
Sanitär-Ver- und -Entsorgung (Zu- und Abwasserleitungen) Sanitäreinrichtungsgegenstände (Wanne, Schüsseln, Lavabos)
Gasleitungen
Küchenbauten
Heizanlage
Elektroinstallation (Anpassung an neue Sicherheits- und Installationsvorschriften)
Gebäudehülle: Außenanstrich, Ziegeldächer (überholen, evtl. umdecken, Isolation der Dachräume)
Fenster
Spenglerarbeiten
Außentüren und -tore
Quelle: SVIT und hausinfo
Technische Lebensdauer von Gebäuden
Bei Anwendung dieser Angaben muss berücksichtigt werden, dass die alten Gebäude infolge der Bauweise eine längere Lebensdauer haben können als die nach 1945 errichteten Gebäude.
20–30 Jahre | Holzbaracken, Holzschuppen und Gebäude in leichter Bauweise |
30–40 Jahre | Holzhallen, Lagerschuppen, einfache Garagen |
30–60 Jahre | Betriebsgebäude, landwirtschaftliche Lagerhäuser, Scheunen, Holzhäuser |
80 Jahre | Wohnhäuser in leichter, massiver Bauweise wie Siedlungshäuser, Werkstätten; Kaufhäuser |
100 Jahre | Städtische Wohnhäuser, Stahlbetonskelettbauten, Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser |
125–150 Jahre | Wohnhäuser in sehr guter Ausführung, Verwaltungsgebäude |
150–200 Jahre | Wohnhäuser in bester Ausführung wie Gutsgebäude, Kirchen |
300 Jahre und mehr | Schlösser, Kirchen, Monumentalbauten |
Technische Lebensdauer von Industrie- und Fabrikbauten
20–30 Jahre | Gebäude in leichter Bauweise, Anbauten, Baracken usw. |
40–50 Jahre | Stahlskelettgebäude und Hallen massiv ausgefacht |
50–60 Jahre | Stahlskelettgebäude (mehrgeschoßig) massiv ausgefacht, Massivdecken |
70–80 Jahre | Massiv-, Stahlbeton- und Stahlbetonskelettgebäude |
