Wer meint, dass der Luxus nach dem Normalen kommt, hat sich geirrt. Dazwischen ist nämlich noch viel Platz. Zuerst kommt das Normale, dann das Besondere, und danach folgt der Luxus. Eigentlich ist der Luxus die Summe aus allen Besonderheiten, die ein Produkt ausmachen, und dann kommt noch etwas drauf. Das gilt auch für Immobilien.
Großzügige Wohnräume, exquisite Ausstattung und Design, Blick in die Natur oder über die Stadt, weitläufige Freiflächen, Eigengärten, Balkone oder Terrassen, Ruhelage: Das ist die Basis, den Luxus machen dann noch weitere Feinheiten aus. „Exklusive Annehmlichkeiten wie Spa- und Wellnessanlagen, Concierge-Service und Outdoor-Pools erfreuen sich enormer Beliebtheit“, sagt Michaela Orisich, Head of Sales Austria Sotheby’s International Realty: „Luxusprojekte brauchen immer mehr einen USP und müssen unvergleichbar sein.“ Den Möglichkeiten, die Immobilie luxuriös zu gestalten, sind von den Bauträgern keine Grenzen gesetzt.
„Wer Luxus sucht, der soll ihn auch bekommen“, so das Credo. Luxus ist eben nicht die Anzahl der Quadratmeter oder die Größe der Wohnfläche, sondern noch viel mehr. „Deswegen sind Luxusimmobilien begehrt und teuer – oder einfach begehrt, weil teuer – oder von anderen als begehrenswert eingestuft und deshalb von überproportional vielen Menschen bewohnt, die sich ‚begehrenswert und teuer‘ eben leisten können und wollen“, sagt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria: „Sie bilden damit ein soziales Phänomen.“
"Wow-Effekt" und Emotionen
In diesem Segment wird gekauft, was gefällt, und dabei geht es um Emotionen. Der „Wow-Effekt“ beim ersten Anblick des Hauses oder beim Betreten der Wohnung entscheidet, ob eine Luxusimmobilie ihre Käufer findet. „Soll jemand, der ein Kunstwerk wie etwa ein Bild um einen hohen Betrag kauft, weil es ihm gefällt, bei Immobilien denn ohne Emotionen entscheiden?“, fragt Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Investments. Der Immobilienprofi bezieht sich dabei weniger auf Luxusimmobilien als auf Gewerbeliegenschaften oder Zinshäuser, die von reichen Privatinvestoren oder von Family-Offices erworben werden.
Markus Arnold bringt es aber auf den Punkt: Denn was sogar für Gewebeimmobilien seine Gültigkeit hat, gilt für Luxusimmobilien umso mehr. Dazu kommt: „Immobilien sind nach wie vor eine der besten langfristigen Investitionen, und das spiegelt sich vor allem im Luxussegment wider“, sagt Larissa Abramov, RE/MAX First: „Die Käufer brauchen meistens keine Finanzierung und sehen die Veranlagung in ein Objekt, das allen Anforderungen wie Lage, Qualität und Ausführung entspricht, als sicheres Investment an.“
Preislich kaum Veränderungen
Da es bei den Luxusimmobilien mehr um Emotionen als um Geld geht, zeigt sich auch der Markt bei den Preisen eher unbeeindruckt, wie Gerhard Klein, Geschäftsführer 3SI Makler, feststellt: „Der Luxusimmobilienmarkt funktioniert weiterhin, die Nachfrage nach exklusiven Immobilien ist ungebrochen hoch.“ Dabei spielt natürlich eine wichtige Rolle, dass das Luxussegment von den derzeitigen Finanzierungsbedingungen – die den Erwerb von Eigentum erschweren – wenig bis kaum betroffen ist. Manfred Zeilinger, RE/MAX Emotion: „Hier spielen Faktoren wie die Kreditvergaberichtlinien und Zinssteigerungen eine geringere Rolle, und die Zielgruppe für Luxusimmobilien ist durchaus bereit, entsprechende Preise zu bezahlen. Allerdings: Oftmals fehlt das passende Angebot am Markt.“
Der Markt in Österreich
Dennoch ist der Luxusimmobilienmarkt in Österreich 4,26 Milliarden Euro groß. 1.632 Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser, Wohnungen, Dachgeschoßwohnungen, Objekte am See und Seegrundstücke) mit Preisen von einer Million Euro und mehr wurden 2022 in Österreich verkauft, um 15,9 Prozent mehr als 2021, heißt es im RE/MAX-Jahresreport. Luxus-Dachgeschoßwohnungen stiegen preislich im Jahresvergleich um durchschnittlich 11,8 Prozent. Die Top-Ten-Penthouse-Wohnungspreise lagen bei 6,50 Millionen Euro, ein Plus von 21,8 Prozent im Vergleich zu 2021.
Gerhard Klein: „Preiskorrekturen nach unten gibt es, wenn überhaupt, eher in den Randbezirken und auch nur dort, wo ein Überangebot an Wohnungen besteht.“ Mit Luxusimmobilien hat dies nichts zu tun. Langfristig sind allgemein steigende Preise zu erwarten, da die Bautätigkeit in Wien zuletzt massiv zurückgegangen ist. Eine Änderung ist unter den aktuellen Umständen nicht zu erwarten.
Luxus und Nachhaltigkeit
Laut „Duden“ definiert sich Luxus als „ein zum Vergnügen betriebener Aufwand, kostspielig, verschwenderisch, nicht notwendig, aber auch Pracht“. Dem ist aber nicht mehr ganz so. Im Luxussegment ist längst die Sinnhaftigkeit der Nachhaltigkeit angekommen. „Allen Käufern ist gemein, dass nachhaltigen Projekten, die hochwertig umgesetzt wurden, der Vorzug gegeben wird“, stellt Gerhard Klein fest. Eine möglichst CO2-freie, ökologische und nachhaltige Energieversorgung ist das neue Bedürfnis schlechthin.
Dafür sind die Käuferinnen und Käufer auch bereit, mehr zu bezahlen, denn auch im Luxussegment gilt: Eine zum Großteil autarke Energieversorgung bietet größere Sicherheit, und die Energieeffizienz steht auch für Wertsteigerungen in den kommenden Jahren. Tatsächlich gibt es derzeit einige Eigentümer, die aufgrund dieser Tatsache entweder die Energieversorgung ihrer Immobilien umstellen oder sich sogar nach einer neuen Bleibe umsehen. Luxus ja, aber bitte energieeffizient. Dennoch steht das First-Class-Wohngefühl bei den Ansprüchen an Luxusimmobilien an erster Stelle.