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Logistikmarkt Wien: Viel Fläche – große Veränderungen

Noch nie kamen so viele Logistikflächen auf den Markt wie in diesem Jahr. Doch wegen der geringen Nachfrage wandelt sich der Vermieter- zu einem Mietermarkt. Neue Ideen tauchen auf.

© Karunyapas

500.000 Quadratmeter Logistikflächen werden heuer fertiggestellt. Das ist laut OTTO Immobilien das höchste Flächenvolumen, das bisher in einem Jahr auf den Markt kam. Die Fertigstellungen konzentrieren sich vor allem auf den Submarkt Wien Umland Ost und Süd, der von der Nähe zum internationalen Flughafen und der direkten Anbindung an das Hauptautobahnnetz profitiert. Auch andere industrielle Zentren wie Linz/Wels/Enns und Graz ziehen Logistikdienstleister an, denen die Nähe zu Produktionsunternehmen und einem qualifizierten Arbeitskräftepool Vorteile bringt. „Der Mangel an dringend benötigten Flächen hat vor und während der Pandemie viele der größten Industrie- und Logistikentwickler nach Österreich gezogen, was einen Bauboom auslöste“, erklärt Elisa Stadlinger, Leitung Gewerbeimmobilien bei der ÖRAG.

Während die Projekte in der Vergangenheit schon lange vor ihrer Fertigstellung vorverwertet oder vermietet waren, läuft die Vermietung derzeit schleppend. „Die Fertigstellung trifft auf eine verhaltene Nachfrage, bedingt durch die allgemeine Konjunktur“, sagt Alexandra Fischer, Teamleiterin Logistik bei OTTO Immobilien: „Der Markt hat sich von einem Vermieter- zu einem Mietermarkt gewandelt, was den Unternehmen größere Verhandlungsspielräume einräumt und eine bessere Auswahl bietet.“ Damit trennt sich bei den Logistikobjekten die Spreu vom Weizen. „Gute Projekte werden immer funktionieren und finden auch in der aktuellen Situation ihre Abnehmer“, meint Felix Zekely, Geschäftsführer von OPTIN Immobilien, über die Marktlage: „Die B-Lagen tun sich sehr schwer und können es auch nicht über den Preis schaffen.“ 

Die Unternehmen suchen aus unterschiedlichen Gründen nach neuen Standorten. Einerseits spielen ESG-Vorgaben (Environmental, Social, and Governance) eine wichtige Rolle, da die Unternehmen zunehmend auf Nachhaltigkeit und soziale Verantwortung achten. Andererseits sind auch interne Restrukturierungen, wie die Zusammenführung von Abteilungen, ein häufiger Grund. „Diese Veränderungen zielen darauf ab, die Effizienz zu steigern, Synergien zu nutzen und betriebliche Abläufe zu optimieren“, sagt Elisa Stadlinger. Bezüglich Nachhaltigkeit gilt das Greenity Gate der IG Immobilien als ein österreichweites Vorzeigeprojekt. Schon in der Planungsphase erhielt es das DGNB-Vorzertifikat in Platin und wird nun unter Berücksichtigung modernster ökologischer Standards nachhaltig generalsaniert. Das etwa 35.000 Quadratmeter große bestehende Areal in der Industriestraße in Guntramsdorf ist für Produktion, Office oder Logistik nutzbar.

„Projekte, die sowohl für Logistik als auch durch Berücksichtigung der natürlichen Belichtung für Produktion geeignet sind, haben Zukunft“, meint Felix Zekely: „Man schafft damit einen erheblichen Mehrwert.“ Geht nämlich der Bedarf an Logistikflächen zurück, so verwaisen die Hallen in den Gemeinden nicht, sondern können anderweitig genutzt werden. „Diese flexiblere Nutzungsmöglichkeit könnte auch eine Forderung der Raumordnung sein oder in den Bebauungsbestimmungen selbst festgehalten werden“, meint der Geschäftsführer von OPTIN Immobilien, der Developer vom Kauf der Liegenschaft bis hin zur Konzeption der Hallen berät und begleitet. Derzeit sind die alternativen Nutzungsmöglichkeiten der Hallen neben reiner Lagerung und Umschlag noch gering. Doch gibt es bei dem einen oder anderen Projekt in aktuell schwer verwertbarer Lage auch Überlegungen, ob beispielsweise die Realisierung von Rechenzentren möglich wäre. Die große Herausforderung: „Sie brauchen extrem viel Strom, und den muss man dort erst hinbringen. 

Zum Thema Nachhaltigkeit zählt aber auch der Verbrauch von Grünland. In den vergangenen Jahren wurden Abriss und Neuerrichtung auf bestehenden Logistikflächen zwar diskutiert, aber es gab kaum konkrete Projekte. Mit dem Ausbau der EU-Taxonomie wird sich dies nun aber verändern und die zusätzliche Versiegelung von Flächen immer schwerer. „Entwickler haben mittlerweile vermehrt das Thema Brownfield-Entwicklung in ihre Planungen aufgenommen und konzentrieren sich zunehmend darauf. Der Vorteil dieser Strategie liegt in den bereits vorhandenen Widmungen und Bewilligungen“, sagt Elisa Stadlinger. Da es immer schwieriger wird, neue Flächen für Logistikimmobilien zu sichern, „ist der Umstieg auf Brownfields in A-Lagen ein Zukunftskonzept“, so Daniel Pfeiffer, Teamlead Logistik bei CBRE: „Viele konkrete Beispiele gibt es bislang jedoch nicht.“ Eines der ersten ist der MLP Business Park Wien auf dem ehemalige Industriegelände des US-amerikanischen Mineralölkonzerns ExxonMobil. Der Business Park entsteht auf einem rund 100.000 Quadratmeter großen Brownfield im Nordosten Wiens, und es wird mindestens eine Zertifizierung nach ÖGNI Gold angestrebt. 

Viele Nutzer von Logistikflächen haben sich in den vergangenen zwei Jahren Flächen gesichert, für die sie aktuell keinen oder nur wenig Bedarf haben und daher nach flexiblen Zwischenlösungen suchen. Allerdings stellt sich die Vermietung im Vergleich zu Büroimmobilien etwas komplexer dar. Pfeiffer sieht daher in dieser Entwicklung nur einen temporären Trend. Felix Zekely ist sich sicher: „Mittelfristig hebt der Markt wieder ab. Egal, ob Zinswende oder nicht.“

21.06.2024

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  • Erschienen am:
    21.06.2024
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