Dass die Menschen heute entscheiden können, ob sie ihren Wintermantel vom heimischen Sofa aus online bestellen oder ob sie ihn im Laden ihrer Wahl in der City aussuchen, hat einen Veränderungsprozess in unseren Innenstädten angestoßen. Der Effekt in den Einkaufsmeilen auf den Online-Handel erinnert an die Reaktionen, die bisher nur die Ankündigung eines neuen Shopping-Centers auslöste: bei den Händlern heißt es Stillstand im Bezug auf Expansionsentscheidungen, bei den Investoren Zurückhaltung. Manch einer streicht den Standort von der Liste, manch einer wartet ab und die Dritten kaufen und investieren in der richtigen Microlage. Die Qualität am Standort ist Basis der Entscheidung und profitiert gleichzeitig davon.

Mode weicht, Mischung kommt

Neben den Buchläden hat der Online-Handel vor allem die Flächenexpansion der Textiler und Schuhverkäufer gebremst. Die Modehändler investieren in eine Multi-Channel-Strategie – oft auf kleineren Flächen – und weniger in den Ausbau des Standortnetzes. Doch gilt die Zurückhaltung bei der Flächenakquisition nicht generell. Young-Fashion-Anbieter, wie Olymp+Hades, Only oder New Yorker suchen Flächen – primär große. Auch Ernstings Family, TK Maxx oder andere Textildiscounter expandieren weiterhin. Der Anteil des Textilsektors am Vermietungsvolumen im ersten Halbjahr 2019 liegt bei 23% – und damit knapp hinter der Gastronomie- und Foodbranche, die für 25% des Retailumsatzes sorgte. 2018 lag noch die Modebranche vorn. Der Gesamtumsatz verzeichnet in den ersten beiden Quartalen dieses Jahres mit knapp 250.000 m2 ein leichtes Plus von 10.000 m2 gegenüber dem ersten Halbjahr 2018. Bei der Vermietung an Restaurants, Cafés, aber vor allem Lebensmittler hingegen gibt es einen deutlichen Schub. Sie füllen viele der entstehenden Ladenlücken auf Straßenniveau – und schaffen in den Straßen eine Aufenthaltsqualität, die reine Einkaufsstraßen nie hatten.

Zentrale Lagen sind begehrt

Zur Diversifizierung des Straßenbilds, aber auch der Funktionalität der Highstreets trägt ebenso die Gesundheits- und Beautybranche bei, die für 17% des Vermietungsumsatzes sorgten. Hauptabnehmer in diesem Segment sind Drogeriemärkte.

Ebenfalls vor wenigen Jahren noch kaum denkbar, waren Verkaufsflächen von Automarken – mit ganzen Autos. Nicht mehr nur Tesla ist heute in den 1a-Lagen präsent. Das gilt auch für Baumärkte. Hier werden zunehmend Cityformate entwickelt.

Mit dieser sich differenzierenden Mischung steigt die Alltagstauglichkeit der zentralen Quartiere. Und das muss sie auch, denn die Stadtzentren werden zunehmend wieder besiedelt: Wohnen in der City ist attraktiv, ebenso wie Unternehmen Bürostandorte in der Innenstadt suchen, um im War of Talents attraktiv zu sein.

Rendite und Mieten von Geschäftshäusern stabil

Und diese Mischung zahlt sich für Investoren auch aus. Während die Spitzenmieten im Einzelhandel insgesamt – samt Shopping Centern, Fachmärkten etc. – in den vergangenen fünf Jahren um bis zu 8% gesunken sind, erweisen sich die Ladenmieten in den traditionell gemischtgenutzten Geschäftshäusern als stabil. Diese Stabilität spiegelt sich ebenso in der unveränderten Spitzenrendite von 3,1% – während im Shopping-Center-Segment die Renditen steigen.

Dass die leichten Preisrückgänge, die wir erwartet haben, (noch) nicht eingetreten sind, sehen wir einerseits im anhaltend hohen Anlagedruck der Investoren begründet. Gleichzeitig steigt der Wettbewerb durch internationale Käufer, deren Anteil sich in den letzten zwei Jahren kontinuierlich auf 56% erhöht hat.

Sorgfalt bei der Mieterauswahl

Gleichwohl registrieren wir, dass binnen der letzten zwölf Monate etwa jedes zehnte Geschäftshaus an einen Projektentwickler verkauft wurde – ein Trend, der den Veränderungsdruck auch für diese Immobilienklasse illustriert. In der Textilbranche entsteht der Vermietungsumsatz nicht mehr mit Zehnjahresverträgen, sondern zunehmend mit Abschlüssen für fünf Jahre. Immer häufiger spiegelt sich die Verunsicherung des Handels in Anfragen für Ein- bis Dreijahresverträge wider.

Sorgfalt und Flexibilität sind verstärkt bei der Auswahl des Mieters wichtig. Hat sich der Händler im sensiblen Marktumfeld gut positioniert? Passt das Image zur gewünschten Story der Immobilie? Entfaltet das Konzept eine nachhaltige Magnetwirkung für das Quartier?

Diese Fragen sind umso wichtiger, wenn die Immobilie nicht allein durch ihre Lage ein Selbstläufer ist. Und solche Objekte mit Wertsteigerungspotenzial sind mit Blick auf die niedrigen Core-Renditen aktuell besonders beliebt.

Kurze Mietverträge bieten Potenzial

Der richtige Mieter braucht Flexibilität: Baukostenzuschüsse, Staffelmieten, aber auch kurze Mietvertragslaufzeiten, um neue Konzepte zunächst einmal zu binden. Entwickelt sich das Konzept, wie erwartet, wird der erfolgreiche Mieter die Immobilie nicht schon nach drei Jahren wieder verlassen – ein neuer Vertrag könnte den guten Start des Konzepts berücksichtigt. Optionen bei kurzen Mietverträgen werden eher ungern angeboten.

Die eingangs genannten Modehändler, die an ihrer Multi-Channel-Strategie arbeiten, sind durchaus attraktive Kandidaten für die von uns betreuten Immobilien. Denn im Rahmen der weiteren Entwicklung der Mobilität sowie Citylogistik wird die individuelle Zustellung von Paketen zugunsten von Verteilerhubs seitens der Politik eingeschränkt – mit Blick auf den kollabierenden Verkehr in den Innenstädten eher früher, als später. Vor allem profitieren stationäre Läden als Verteilerhubs von zusätzlichen Einnahmen – auch durch Dienstleistungen, wie Same-Hour- oder Same-Day-Delivery – und mehr Frequenz. So wird die Hubfunktion auch zur Chance von weniger nachgefragten B- oder C-Standorten und erhöht die (Wieder-) Vermietbarkeit.