Das Investmentgeschäft geht derzeit schleppend. Wie ist die Situation bei Arnold Investments?
Markus Arnold: Die Investmenttransaktionen sind doch in vielen Märkten drastisch nach unten gegangen. Teilweise um bis zu 80 Prozent. Im EU-Vergleich ist in Deutschland derzeit die Nacht am finstersten. Aber das bedeutet auch, dass es bald wieder hell wird. Wir sehen hier bereits Transaktionen, die im Laufen sind, und dabei geht es vornehmlich um Topimmobilien.
Klarerweise ist es auch für uns als Investmentmakler schwierig, aber durch die Breite, die wir im Unternehmen und in Europa haben, haben wir immer Geschäft. Wir sind ein internationales Maklerhaus, und damit können wir gewisse Entwicklungen beziehungsweise Marktschwankungen abfedern.
Jede Medaille hat zwei Seiten, und so profitieren wir zwar von unserem internationalen Netzwerk, aber wir müssen auch an allen Märkten, die nach unten gehen, die sinkenden Transaktionsvolumina verarbeiten. Wobei unser Vorteil ist, dass die Investorinnen und Investoren, die Geld haben, nicht lokal denken. Daraus ergibt sich für uns ein völlig verändertes, aber trotz allem vielversprechendes Marktumfeld.
Das ist auch einer der Gründe, warum wir unsere Research-Abteilung verstärkt haben und regelmäßig Marktberichte publizieren. Die Leute suchen Informationen. Die Marktberichte sind unfassbar aufwendig, und 15 Mitarbeiter arbeiten daran. Daher freut es mich besonders, dass die Zugriffe auf unsere Homepage explodieren und das Angebot so positiv aufgenommen wird.
Sie haben kürzlich personell im Zinshausbereich und bei Hospitality aufgestockt. Welche Strategie steckt dahinter?
Generell nehmen wir in jenen Segmenten neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf, an die wir glauben und wo wir auch sehen, dass es Geschäft gibt. Von diesen beiden Märkten sind wir überzeugt.
Wie sieht es aktuell am Wiener Zinshausmarkt aus?
Mit den Zinsen, der Erhöhung der Baupreise und dem Verunmöglichen der Kreditaufnahme kommt viel zusammen. Aber das Zinshaus ist eine Assetklasse, die viel aushält, auch wenn sehr viele Variablen gegen das Zinshaus sprechen. Momentan tut sich sehr wenig, dass stimmt, aber ich unterstelle, dass der Stillstand ein psychologisches Thema ist. Die Deals beginnen wieder, und wir stehen am Anfang vom Aufschwung. Es ist derzeit ein Scheidepunkt, den wir durchschreiten. Die Käuferschicht wird eine andere. Wir hatten mit Menschen zu tun, die mit günstigem Geld ein Risiko eingegangen sind, in der Hoffnung, dass die Preise ohnehin steigen würden. Dieses Thema ist erledigt.
Jetzt treten vor allem wieder private Stiftungen, die zuletzt wegen der enormen Geschwindigkeit bei den Abschlüssen – trotz der hohen Preise – vom Markt ausgeschlossen waren, wieder als Käufer auf. Oder als neue Käufer, denn Immobilien sind immer noch der beste Inflationsschutz. Geld gegen Steine zu tauschen ist aktuell ein großes Thema.
Wie wird derzeit der Markt von den Eigentümern gesehen?
Alle, die gekauft haben und gut gekauft haben, sind jetzt in einer angenehmen Position. Mit guter Ware hält man alles durch. Wer vor ein bis zwei Jahren zu kaufen angefangen hat und das MRG nicht gelesen hat oder schlimmer noch das Kleingedruckte in den Kreditverträgen, steht jetzt vor schwierigen Aufgaben. Das ist aber nur ein kleiner Prozentsatz. Die langjährigen, größeren Marktteilnehmer haben diese Probleme nicht, man kann ja die Potenziale der Immobilie heben und den Wert steigern.
Aus meiner persönlichen Sicht werde ich mit allen, mit denen ich heute zu tun habe, auch nächstes Jahr zu tun haben. Es täte mir um jeden leid, der nicht mehr in meinem Umfeld ist. Das wäre schade.
Die Nacht war sehr finster, und der Tiefpunkt ist überwunden. Die Transaktionspreise in den Randbezirken sind derzeit auf dem niedrigsten Stand seit Langem, und billiger wird es nicht.
Davon sind Sie überzeugt?
Ja, weil es logisch ist. Es wird immer eine Grundrendite geben. Wenn heuer maximal 15.000 Wohnungen auf den Markt kommen, nächstes Jahr 5.000, und es werden bis 2026 sukzessive weniger, dann kann ich mir ausrechnen, was passieren wird: Die Preise werden steigen. Es hätten schon zehn Prozent weniger neue Wohnungen dafür gereicht. Das ist der Vorteil der bestehenden Zinshäuser, dass der Markt der Eigentumswohnungen kleiner wird. Die Menschen werden in Miete gehen, da aus ökonomischer Sicht gar nichts anderes übrig bleibt.
Unabhängig vom Zinshaus – was wird in Österreich gesucht?
Das Beste, das es am Markt gibt. Wir bemerken, dass die Käuferinnen und Käufer sehr genau schauen, sich Zeit lassen und das auswählen, was zu ihnen passt. Egal, ob das eine Wohnimmobilie im Grünbezirk ist, ein Bürohaus oder Retail – das ist nicht mehr das Thema, es geht um die Frage: Was fühlt sich für mich am besten an? Das können Sie auch ein wenig mit Kunstwerken vergleichen.
Inwiefern?
Man kauft ein Bild um einen hohen Betrag, weil es einem gefällt – warum sollte man bei Immobilien ohne Emotionen entscheiden? Das ist in den letzten Jahren ein eindeutiger Trend.
Arnold Investment hatte im Frühjahr auf der MIPIM zum ersten Mal einen eigenen Stand. Hat sich das ausgezahlt?
Auf jeden Fall. Es war in gewisser Weise ein Muss, denn wenn man auf der Messe ist, dann wollen die Kunden mit uns auch in Ruhe ihre Themen besprechen. Unser Stand war ein Ort, wo wir ungestört reden konnten. Alle Geschäfte, die wir derzeit abwickeln, haben wir auf der MIPIM angebahnt. Der Stand auf der Messe erzeugt den Umsatz des zweiten und teilweise des dritten Quartals, wenn man das so sehen will.
Wie stark ist eigentlich der Anteil an österreichischen Investoren in anderen Ländern?
Jeder österreichische Betrieb, der Niederlassungen im Ausland hat, kauft auch dort Immobilien. Wichtig ist, dass ich eine Möglichkeit habe, den Markt einzuschätzen. Dabei geht es nicht um Excel-Listen, sondern wie sicher ich mich in dem jeweiligen Land fühle.
Wie werden sich die Immobilienmärkte 2023 entwickeln?
Wir waren im Dauerzustand einer Immobilienparty, und wir haben alle die Zeit genossen. Die Zeiten sind aber härter geworden, und wenn die Kosten anders sind, wenn alles schwieriger wird, ändert das die Einstellung des Menschen. Ich denke, es wird alles zur Normalität zurückkehren – und daher muss gekauft werden. 2019 waren es 200 Milliarden Euro, die in Immobilien investiert wurden, heuer ist es ein Vielfaches. Wenn nicht gekauft wird, dann liegt das Geld irgendwo herum, und der Druck wird größer.
Die sehr g’scheiten Leute turnen es gerade vor, dass die beste und nachhaltigste Investition die Immobilien sind, wenn es um die Sicherheit des Geldes geht. Equity buys before the rally starts.
