Projektentwicklung ist schon grundsätzlich kein „leichtes Gschäft“, auch wenn sich damit gutes Geld verdienen lässt. „Innerstädtische Großprojekte, wie wir sie hier haben – mit Abbruch und Neubau –, sind eine riesige Herausforderung“, erklärt Christoph Stadlhuber von SIGNA zum Abschluss der Rohbauarbeiten für das Luxury Department Store „LAMARR“ und Lifestyle-Hotel Thompson Vienna in der Mariahilfer Straße. Schon allein die Baustellenlogistik ist eine Challenge: „Es muss jede Lkw-Fahrt an ein System gemeldet werden, und diese Zeitpläne müssen penibel genau eingehalten werden, weil in der Baustelle kaum Reversierflächen sind – geschweige denn Lagerflächen für das Material.“ Alltagsprobleme für die Projektentwickler, die sie mit viel Know-how bewältigen, aber derzeit stehen noch einige Herausforderungen mehr an.
Das Tüpfelchen auf dem "i"
Diese ergeben sich insbesondere durch die erhöhten Baukosten, aber auch aus den Rahmenbedingungen, geprägt durch die Faktoren Inflation, Zinsen und Energiekosten. „Die hohen Zinsen und Baukosten sind in Wahrheit nur noch das Tüpfelchen auf dem i“, sagt Hans Jörg Ulreich, Bauträgersprecher WKO: „Das grundlegende Problem sind die fehlenden rechtlichen Rahmenbedingungen. Ohne klare Vorgaben ziehen sich Bauprojekte unendlich in die Länge, das ist für die meisten aufgrund der hohen Zinsen nicht mehr leistbar.“ Spielte die Zeit bei niedrigen Zinsen nicht unbedingt eine so große Rolle, so geht es sich nun mit den steigenden Kosten „für immer mehr nicht mehr aus“. Ein Teil der Probleme ist hausgemacht, wie Hans Jörg Ulreich kritisiert: „Die Rechtslage ist so unüberschaubar, die Verfahrensdauer so elendslang geworden, dass Beamte und Entwickler quasi jedes Mal vor einem Puzzle mit einer Million Teile sitzen. Und am Ende kommt man drauf, dass das letzte Stück fehlt.“ Überbordende Normen tragen ihr Übriges dazu bei. Das Problem gehöre an den Wurzeln gepackt, so Ulreich, denn das würde Rechtssicherheit bringen.
Verknappung der Wohnbauten
Die aktuellen Umstände veranlassen auf jeden Fall viele Bauträger dazu, geplante Baustarts bis auf Weiteres zu verschieben. Darunter auch die BUWOG Group, erklärt Geschäftsführer Andreas Holler: „Im Moment richten wir im Development unsere ganze Energie auf die noch fertigzustellenden Projekte.“ Daneben wird aber auch daran gearbeitet, geplante Entwicklungsprojekte baureif zu machen, um direkt weiterbauen zu können, sobald sich die Lage etwas entspannt hat. „Die Lage wird sich entspannen“, ist Christoph Stadlhuber überzeugt. Das ist auch zu hoffen, denn die aktuelle Marktlage in Verbindung mit rückläufigen Baubewilligungen und langwierigen Umwidmungsverfahren führt in den kommenden Jahren zu einer Verknappung der Fertigstellungen bei den Wohnbauten. „Es droht eine dramatische Angebotslücke“, so Andreas Holler. Wenn nicht dringend daran gearbeitet werde, die Rahmenbedingungen für den (leistbaren) Wohnbau zu verbessern, „wird es in spätestens zwei Jahren einen beachtlichen Nachfrageüberhang geben“. Selbst „die Gemeinnützigen bauen alle nicht, weil sie nicht mehr zusammenkommen zwischen Baupreisen und Mieten“, so Stadlhuber.
Krise als Chance
Krisen sind allerdings auch immer eine Chance für Fokussierung und für neue Geschäftsfelder. Walter Hammertinger, Chief Development Officer der value-one-Gruppe: „Wir nutzen unsere Erfahrung im Bereich nachhaltige Immobilienentwicklung und bieten für Bestandshalter Fee Development und Beratung from grey to green – Analyse, Maßnahmen und Umsetzung, um den Immobilienbestand EU-Taxonomie-fit zu machen.“ Mit dem Bestand beschäftigt man sich auch bei der BUWOG, allerdings auf andere Weise, wie Andreas Holler erklärt: „Wir fokussieren uns auf bestehende Möglichkeiten in der Nachverdichtung bzw. den Dachgeschoßausbau im eigenen Bestand.“
Eine wesentliche Veränderung wird aber die derzeitige Lage definitiv bringen, sie deutet sich bereits an. Es wird keine Zeit „danach“ geben, meint Walter Hammertinger, sondern eine neue Zeitrechnung, in der es weniger um Einzelkämpfer als um starke Partnerschaften gehen wird: „Wir glauben an die Kraft von Partnerschaften auf allen Ebenen: Unternehmensbeteiligung, Development und Operations.“ Aktuell sucht value one Kooperationen und Partnerschaften mit Kapitalpartnern – „vor allem im Bereich der Projektentwicklung“.
Ein grundsätzliches Kriterium hat sich für Walter Hammertinger aber nicht geändert: „Wir setzen weiterhin auf ESG als unternehmerische Haltung – das war schon in der Vergangenheit ein wichtiger Erfolgsfaktor und wird es in Zukunft noch viel mehr sein.“
