Die Preise sind in einigen Bezirken in Wien relativ hoch – das stimmt. Der Preisanstieg der letzten fünf Jahre war für Wien zwar sehr untypisch, ist aber für den Geschäftsführer der s REAL, Michael Pisecky, logisch erklärbar: Im Zuge der Krise hatten wir eine Entwicklung, in der keiner mehr verkauft hat, der nicht musste, und das Angebot hat sich reduziert. Gleichzeitig ist die Nachfrage gestiegen, und die Leute haben das Geld in Immobilien investiert. Schnell und sicher. Diese Gruppe, die ihr Vermögen in Immobilien gesteckt hat, hat diese Aufwärtsentwicklung der Preise erst ermöglicht. 2012 hat sie sich aber vom Markt verabschiedet, und darum ist die Nachfrage von ,überhitzt‘ auf ,normal‘ zurückgegangen.“
Rückgang der verbücherten Transaktionen
Betrachtet man die Entwicklung der österreichischen Immobilien(ver)käufe seit 2009, „lässt sich nach Jahren der Steigerung für 2013 erstmals ein Rückgang von verbücherten Transaktionen ableiten. Die Anzahl der Immobilienverkäufe ist merklich gesunken“, erklärt Anita Körbler, Geschäftsführerin von IMMOunited. Der Rückgang verwundert Pisecky nicht: „Die Käufer haben die Angebotspreise nicht mehr akzeptiert.“ Das Gleiche gilt übrigens auch für die Mieten. Vor allem bei Preisen über 1.000 Euro pro Monat wird es schwieriger, Mieter zu finden, wie einige Makler bestätigen. Das führt sogar dazu, dass vor allem größere Wohnungen billiger werden.
Kreditfinanzierung und Zinsen
Ein weiterer Faktor für eine Immobilienblase ist die Kreditfinanzierung. „Steckt zu viel Fremdkapital in den Wohnungen“, erklärt Sandra Bauernfeind, Leitung Wohnimmobilien bei EHL Immobilien, „kann die Blase platzen, wenn die Zinsen steigen und die Investoren diese nicht mehr bedienen können.“ Denn dann müsste schnell und zu niedrigen Preisen verkauft werden. Pisecky beruhigt: „In Wien liegen wir derzeit bei knapp 30 % Finanzierungsanteil beim Kaufpreis.“ Ein im Verhältnis zu anderen Ländern eher niedriger Anteil.
Überzogene Bautätigkeit
Der dritte wesentliche Faktor für das Entstehen einer Blase ist eine überzogene – fremdfinanzierte – Bautätigkeit, wie es zum Beispiel in Spanien der Fall war. Vor der Krise wurden pro Jahr so viele Wohneinheiten fertiggestellt wie in Deutschland, England und Frankreich zusammen. Diese Massen werden irgendwann vom Markt nicht mehr aufgenommen, und die Bauträger müssen günstiger abverkaufen, wenn sie überhaupt Käufer finden. Die Gefahr einer Überproduktion besteht in Wien definitiv nicht.
Fazit: Es werden zwar einige Projekte eine Preiskorrektur erfahren, aber das hat es schon immer gegeben und wird nicht auf breiter Basis erfolgen.
