Der Spruch „Immobilien sind eine sichere Anlage“ gilt mehr denn je– gerade in den letzten zwei Jahren haben sich viele Österreicher diesen Rat sehr zu Herzen genommen, wie der ImmoDEX nun erhoben hat. Mit dem ImmoDEX der Firma Immo.net können flächendeckend ermittelte Informationen zum österreichischen Immobilienmarkt veröffentlicht werden, die auf systematisch erhobenen Eckdaten beruhen. Die große Datenbasis, die statistisch bereinigt wurde, sorgt für exemplarische Repräsentativität. Für den Zeitraum Anfang 2010 bis Ende 2011 zeichnet der ImmoDEX ein klares Bild des österreichischen Immobilienmarkts, der durch verstärkten Angebotsrückgang bei gleichzeitiger Nachfragesteigerung geprägt war. Die starke Nachfrage durch die „Flucht ins Eigentum“ führte vor allem in den Ballungsgebieten zu einem geringen Angebot am Markt und weiterführend zu steigenden Eigentumspreisen.
Angebotsrückgang und Nachfragesteigerung, warum?
Ein wichtiger Grund ist sicherlich die Ansicht, dass Immobilien stets als eine sichere Anlageform gesehen werden– vor allem in Zeiten von Finanz- und Wirtschaftskrisen. „Der Wunsch nach Sicherheit und der Traum von den eigenen vier Wänden bzw. eigenem Grund und Boden“ ist nach Alexander Ertler, Geschäftsführer von immobilien.net, noch immer stark in der österreichischen Bevölkerung verankert. Außerdem steht im Vergleich zu den letzten Jahren nicht mehr die Wertsteigerung, sondern vielmehr die Geldwertsicherung im Vordergrund. Wer also momentan kein Bargeld benötigt, verkauft einfach nicht, und wer Eigentum hat, behält sein Investment lieber, wodurch es weniger Angebot auf dem Markt gibt. Diese Entwicklung wird durch niedrige Zinsen auf Fremdkapital und die fehlende Erhöhung von Bauleistung und Parifizierungen verstärkt und führt so zu einem Gap.
Steigende Eigentumspreise und Konzentration auf Randzonen
Aufgrund der gleich bleibenden hohen Nachfrage kam es in den letzten zwei Jahren zu einer Verteuerung von Immobilien. Dies ist vorrangig in den innerstädtischen Regionen und in den Speckgürteln von Ballungszentren festzustellen– wegen der starken Konzentration auf die „besten Lagen“. Vor allem in Wien ist der Unterschied zwischen der Innenstadt und den Randbezirken beträchtlich– so zahlt ein Käufer in den Bezirken innerhalb des Gürtels (erster Bezirk ausgenommen) mit durchschnittlich knapp 4.000 Euro pro Quadratmeter fast doppelt so viel wie in Simmering. Da die guten Objekte behalten werden, geht die Qualität der angebotenen Immobilien zurück und das Preis-Leistungs-Verhältnis stimmt nicht mehr. Die Konsequenz daraus: Viele weichen vom Stadtzentrum in Richtung Speckgürtel oder auch weiter ins Umland aus. Dabei ist die Bereitschaft, weiter aus der Stadt wegzuziehen, an die Bedingung guter Infrastrukturen im Verkehrs-, Bildungs- Freizeit- und Gesundheitsbereich geknüpft. Ein extremes Beispiel dafür ist Innsbruck, wo die enorme Steigerung der Wohnungspreise immer mehr Bewohner ins Umland vertrieben hat.
Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Grundstück?
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist der Preisanstieg vor allem in den großen Städten zu verzeichnen. Allen voran in der Bundeshauptstadt Wien, die mit einer Steigerung von fast 35% seit 2007 die stärkste Erhöhung aufweist. Neuwertige Eigentumswohnungen sind generell in den westlichen Bundesländern teurer als im Osten, wobei Wien vor allem aufgrund des Preisanstieges in den Bezirken Margareten, Neubau, Simmering und Hernals aus dem Rahmen fällt. Auch bei Einfamilienhäusern stiegen die Kaufpreise, wobei Vorarlberg mit einer Preiserhöhung von 19% den größten Zuwachs verzeichnete. Der Trend geht auch hier Richtung Haus im Speckgürtel oder in Regionen etwas außerhalb der Städte. Ein gutes Beispiel dafür ist Gänserndorf, wo innerhalb von zehn Jahren ein Bevölkerungswachstum von +28% stattfand. Der Grund für die Steigerung liegt auf der Hand: gute Infrastrukturen, die diese Region aufgewertet haben. Seit Anfang 2011 gibt es laut Ertler „einen Run auf Grundstücke, als Form von ‚Geld‘ und nicht vorrangig zum Bauen“. Dabei sind eine gute Lage und vorhandene Infrastrukturen entscheidend, wodurch der Speckgürtel breiter wird und auch hier die Preise leicht ansteigen.
Was die Käufer wollen– der Traum von der eigenen Immobilie
Wie sieht der österreichische Traum vom eigenen Haus momentan eigentlich aus? Umfrageergebnisse zeigen, dass das Ideal vier Wände und ein Dach im Grünen mit guter Verkehrsanbindung nahe der Stadt ist, wobei auch Entfernungen bis 20 Kilometer kein Problem darstellen. Auffällig dabei ist, dass 30- bis 40-Jährige eher selbst bauen wollen und Ältere lieber kaufen bzw. renovieren. Wichtig beim Neubau sind das erhöhte Umweltbewusstsein und die damit einhergehende starke Nachfrage nach Energieeffizienz, wobei die Zusatzkosten jedoch häufig ein Hindernis darstellen. Trotzdem ist das eigene Einfamilienhaus mit Abstand die beliebteste Wohnform der Österreicher. Problematisch dabei ist allerdings, dass Wunsch und Realität meist auseinanderklaffen. „Preisanstiege und die verminderte Qualität des vorhandenen Immobilienangebots verwehren den meisten ihren Traum vom Eigenheim. Der Markt ist ausverkauft“, begründet Alexander Ertler die derzeitige Situation. Dies zeigt sich vor allem am Interesse im Vergleich zu den tatsächlichen Anfragen. So sind momentan eigentlich Mietwohnungen mit Abstand „am beliebtesten“, resultierend aus der Tatsache, dass Interessenten viele Wohnungen nur noch mieten können, auch wenn Geld vorhanden wäre. Um diese Spannung und das Auseinanderklaffen von Angebot und Nachfrage zu verringern, sind Lösungen gefragt. Zum Beispiel könnten Wohnraumreserven leichter verwendbar werden und neue bzw. auch zukünftige Stadtprojekte müssten mit guten Infrastrukturen punkten, um an Attraktivität zu gewinnen.