Die Bundesregierung hat am 15.03.2020 das COVID-19-Maßnahmengesetz verabschiedet. Aufgrund dieses Gesetzes hat der Sozialminister unter anderem die Verordnung über vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 erlassen.
Nach dieser Verordnung ist beginnend mit 17.03.2020 bis vorerst inklusive 22.03.2020 das Betreten des Kundenbereiches bestimmter Betriebsstätten des Handels und bestimmter Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben zum Zweck des Erwerbes von Waren oder der Inanspruchnahme von Dienstleistungen oder der Benützung von Freizeit- und Sportbetrieben untersagt. Restaurants müssen geschlossen bleiben. Die Betriebsstätten dürfen für die Dauer der Verordnung nicht mehr für den Kundenverkehr benützt werden. Ist die, wenn auch eingeschränkte, Aufrechterhaltung des Betriebes für die beruflichen Zwecke erforderlich, ist jedenfalls sicherzustellen, dass am Ort der beruflichen Tätigkeit zwischen den Personen ein Abstand von mindestens einem Meter eingehalten wird.
Müssen die Mieter trotzdem Mietzins bezahlen?
Wenn der Mieter der Mietgegenstand wegen außergewöhnlicher Zufälle, wie eine Seuche, gar nicht benutzen kann, muss kein Mietzins bezahlt werden. Auch ist der Vermieter nicht zur Wiederherstellung des vereinbarten Gebrauches verpflichtet.
Der Mieter muss daher keinen Mietzins bezahlen. Hierbei kommt es darauf an, ob der Mietgegenstand für den vereinbarten Gebrauch brauchbar oder benutzbar ist.
Ist das Mietobjekt nur teilweise für den vereinbarten Gebrauch tauglich, weil es beispielsweise nur zu einem geringen Umfang betrieben werden kann, so ist der Mietzins gemäß § 1105 ABGB nur teilweise zu entrichten.
Von den gesetzlichen Regelungen kann abgegangen werden: So könnte zum Beispiel geregelt werden, dass der Mieter das Risiko von außerordentlichen Zufällen, wie Epidemien, trägt. Derartige Regelungen können im Rahmen der gesetzlich zulässigen Grenzen – wie der Sittenwidrigkeit – wirksam vereinbart werden.
Es sollte daher in jedem Einzelfall geprüft werden, ob und inwieweit Ansprüche des Mieters auf Mietzinsminderung auch tatsächlich bestehen.
Fraglich ist, ob nur die Mieter von Geschäften, die aufgrund der genannten Verordnung für den Kundenverkehr geschlossen bleiben müssen, einen Anspruch auf Entfall/Reduktion der Miete haben, oder ob das auch auf Mieter von Büros zutrifft. Es gibt (derzeit) zwar (in der Regel) keine verordneten Schließungen von Büros, sondern lediglich den Aufruf zum Home-Office. Somit könnten auch hier möglichweise Ansprüche der Mieter auf Entfall/Reduktion der Miete bestehen. Da es naturgemäß wenig Judikatur zum Thema gibt, kann diese Frage nicht eindeutig beantwortet werden und muss im Einzelfall betrachtet werden.
Besteht eine Betriebspflicht der Bestandnehmer von Geschäftslokalen?
Da der Mietgegenstand nicht benützt werden kann, besteht in diesem Fall keine Betriebspflicht. Weder ist der Vermieter verpflichtet, den vereinbarten Gebrauch zur Verfügung zu stellen, noch ist der Mieter verpflichtet, das Bestandobjekt zu betreiben. Konsequenterweise bestehen auch keine Schadenersatzansprüche.
Gibt es abweichende Regelungen bei Pachtverträgen?
Das Gesetz sieht abweichende Regelungen bei Pachtverträgen für Unternehmen vor. Gemäß § 1105 ABGB ist der Pächter nur dann zum Erlass des Pachtzinses berechtigt, wenn der Pachtgegenstand noch beschränkt brauchbar ist und durch den außerordentlichen Zufall die Nutzung des nur auf ein Jahr gepachteten Objektes um mehr als die Hälfte des gewöhnlichen Ertrages gefallen ist. Der Mieter hat dabei Anspruch auf eine aliquote Reduzierung des Pachtzinses.
Bei Pachtverträgen mit einer Dauer von mehr als einem Jahr hat der Pächter somit keinen Anspruch auf Pachtzinsreduktion. Diese Regelung könnte vor allem für gepachtete Restaurants mit Lieferservice relevant sein. Bestandverträge in Einkaufszentren sind nach der Judikatur der Höchstgerichte in der Regel nicht als Pachtvertrag, sondern als Mietvertrag zu qualifizieren.
Ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag aufzulösen?
Da die derzeitige Situation den Mietgegenstand nur vorübergehend für die vereinbarten Zwecke unbrauchbar macht, ist unseres Erachtens derzeit davon auszugehen, dass der Mieter nicht zur außerordentlichen Auflösung des Mietvertrages berechtigt ist.
Ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag aufzulösen?
Hier trifft selbiges wie für den Mieter zu. Der Vermieter ist unseres Erachtens nicht berechtigt, den Mietvertrag aufzulösen.
Hat der Mieter besondere (Wartungs)Pflichten?
Der Mieter ist verpflichtet, den Bestandgegenstand gesichert zu hinterlassen. So hat er jene Vorkehrungen zu treffen, die erforderlich sind, um ernste Schäden hintanzuhalten und Versicherungsleistungen zu wahren. Wie bei jeder längeren Abwesenheit muss der Mieter beispielsweise den Hauptwasserhahn abdrehen.
Solange es zumutbar und rechtlich möglich ist, ist der Mieter auch verpflichtet, in gewissen Abständen den Zustand des Bestandobjektes auf ernste Schäden hin zu überprüfen.
Hat der Vermieter Ansprüche auf Entschädigungszahlungen aufgrund seiner Mietzinsausfälle? – Stand 17.3.2020
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter Anspruch auf Entschädigung aus dem COVID-19-Krisenbewältigungsfonds aufgrund von Mietzinsausfällen hat. Hier bleibt allerdings abzuwarten, welche speziellen Verordnungen diesbezüglich noch erlassen werden.
