Die neue Initiative hat große Ähnlichkeit mit dem Gemeindebau. Sie fokussiert auf untere Einkommensschichten. Es werden voraussichtlich dieselben Einkommensgrenzen gelten. Die kompakten Wohnungsgrößen erinnern an den Gemeindebau der Zwischenkriegszeit. Die Wohnungen sind dadurch günstig, nicht zuletzt auch wegen sehr niedriger Einmalzahlungen von unter 60€/m². Es sind reine Mietwohnungen ohne Kaufoption.
Ein Unterschied ist, dass die Gemeinde nicht selbst baut, sondern sich die smarten Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen über Bauträgerwettbewerbe errichten lässt. Außerdem werden die „neuen Gemeindewohnungen“ nicht wie in früherer Manier in „Volkspalästen“ konzentriert, sondern mit anderen Wohnformen gemischt.
Die Stadt lässt sich die neue Sozialorientierung einiges kosten. Um 300 bis 400€/m² niedrigere Einmalzahlungen bei gleichzeitig nur um etwa 1€/m² höheren monatlichen Mieten sind nur mit Förderungen, die sich deutlich über dem gewohnten Maß befinden, möglich.
Die Smart-Wohnungen sind zweifellos eine begrüßenswerte Initiative. Es stellt sich allerdings die Frage, ob am Ende des Tages nicht bessere Ergebnisse stehen, wenn statt besonders günstiger besonders viele leistbare Wohnungen gebaut werden. Denn es geht nicht nur um den sozial gebundenen Sektor. Mit dem geförderten Wohnungsneubau wird auch der private Markt gesteuert. Dieser aber reagiert stärker auf Angebotsengpässe als auf besonders günstige Konditionen im trotz allem kleinen Teilmarkt der Gemeindewohnungen. Anders gesagt: Die stark anziehenden Preise am privaten Markt sind überwiegend auf absolut zu geringe Neubauraten zurückzuführen. Mit „Mehr statt billiger“ wäre es vermutlich eher möglich, die Leistbarkeit nicht nur im sozialen Bereich, sondern am gesamten Markt sicherzustellen.
