Großflächige Wohn- oder Büroprojekte benötigen rundum eine entsprechende Infrastruktur, und für Stadtteile gilt das ganz besonders. „Jedes Großprojekt bringt gewisse Bedürfnisse der Nutzer oder Mieter mit sich, die im Gebäude selbst oder im näheren Umfeld nachgefragt und befriedigt werden“, erklärt Sarah Sonnleitner, zuständig für die Verwertung von Geschäftsflächen bei der Otto-Immobilien-Gruppe: „Wir beobachten, dass die Nachfrage nach Gewerbeobjekten im Umfeld bereits in der Projektphase etwas steigt.“ Dieses Interesse und auch die Preise außerhalb des Projekts wachsen nach der Festlegung der finalen Nutzung des Gebäudes noch mehr.
Allerdings entscheidet die Nutzungsart über die Nachfrage, denn große Büroprojekte ziehen andere Nachfrager als Shoppingcenter oder Wohnprojekte an. Sonnleitner: „Üblicherweise versucht der Projektentwickler den Bedarf nach einem entsprechenden Einzelhandelsangebot abzuschätzen und im eigenen Projekt abzubilden.“ Ergänzt und vervollständigt wird dies durch Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote aus dem Umfeld. Eine umfassende Infrastruktur hat auch einen weiteren monetären Aspekt, wie Sonnleitner betont: „Ein ausgewogenes Angebot erleichtert die Verwertung des restlichen Projekts.“
Negative und positive Beispiele
Die Infrastruktur ist für die Stabilität eines Stadtentwicklungsgebiets unerlässlich, und wie wichtig das Umfeld ist, zeigt die Entwicklung des Hauptbahnhofs. „Außerhalb der Projektgrenzen des Hauptbahnhofs gibt es kaum Investitionen in den öffentlichen Raum“, bemängelt Andrea Faast, Abteilungsleiterin Stadtplanung und Verkehrspolitik der Wirtschaftskammer Wien. Dementsprechend ist die Umgebung. Immer mehr Automatencasinos mieten sich ein. „Sie bezahlen auch immer pünktlich ihre Miete“, erklärt ein Hauseigentümer. Interesse an anderen Mietern besteht offensichtlich derzeit nicht. Faast: „Wenn wir versucht haben, die Hausverwaltungen oder die Eigentümer der umliegenden Häuser zu Veranstaltungen einzuladen, ist niemand gekommen. Diese Kurzsichtigkeit verhindert eine weitere Entwicklung.“
Für eine gelungene Entwicklung und wie sich ein Gewerbeprojekt in die Umgebung eingliedern kann, hat Faast aber auch ein Beispiel an der Hand. Seit der Eröffnung des multifunktionalen Gebäudekomplexes Wien-Mitte gibt es entlang der Landstraßer Hauptstraße bis hin zum Rochusmarkt „in letzter Zeit interessante Ansiedelungen“. Auch die Kundenfrequenz hat sich hier erhöht– es werden pro Stunde 2.500 Passanten mehr gezählt.
Rund um den Dorfplatz
„Die Infrastruktur hat eine hohe Notwendigkeit für die Stabilität eines Stadtentwicklungsgebiets“, erklärt Bernd Rießland, Vorstand der Sozialbau AG. Speziell die soziale Komponente darf nicht unterschätzt werden. Dieser wird bei der Erweiterung des VIERTEL ZWEI Priorität eingeräumt, denn die Einkaufsmöglichkeiten sind rund um einen zentralen Hauptplatz vorgesehen, der auch ein Treffpunkt innerhalb des Viertels werden soll. Florian Felder, zuständig für Marketing Communication bei der IC Projektentwicklung, die für den Stadtteil verantwortlich zeichnet: „Gerade der vielfältige Nutzungsmix im VIERTEL ZWEI macht auch vielfältige Infrastruktur-Angebote notwendig, damit tatsächlich ein echter Lebensraum entsteht, in dem sich alle Nutzergruppen wohlfühlen.“ Neben dem obligatorischen Supermarkt bzw. Drogeriemarkt sind unter anderem auch eine Apotheke, eine Reinigung, ein Fitnessstudio, ein Restaurant, ein Eisgeschäft, ein Fahrradgeschäft und eine Post/Bank/Self-Service-Station geplant.
Ein eigenes Management
In aspern, die Seestadt Wien bedient man sich eines einheitlichen Einkaufsstraßen-Managements durch die SES für den gesamten Stadtteil. Die eigentliche Herausforderung der Seestadt liegt dabei in der langen Entwicklungszeit. In der Anfangsphase muss schon eine fertige Struktur geschaffen werden, die auch für den Alltag tauglich ist, denn auch die ersten Bewohner benötigen eine nutzbare Infrastruktur. „Wenn der Stadtteil einmal gewachsen ist, dann ist das kein Problem mehr“, so Rießland. Mit dem derzeitigen Projektverlauf zeigt sich Marcus Wild, Vorsitzender der Geschäftsführung bei der SES, „sehr zufrieden“. Einige Wohnobjekte der ersten Entwicklungsetappe im Südwesten der Seestadt Aspern, in deren Sockelzonen die Einkaufsstraße entsteht, sind schon fertiggestellt, der Rest befindet sich in Fertigstellung. Mitte des Jahres wird die Einkaufsstraße in der Kernzone Maria-Tusch-Straße eröffnet.
Sozialleben folgt Infrastruktur
Die Infrastruktur ist deshalb so wichtig, weil sie die Voraussetzung für das weitere Sozialleben ist, wie Gerald Beck, Geschäftsführer bei Raiffeisen evolution, in Bezug auf das Areal des ehemaligen Nordbahnhofs feststellt: „Zuerst entstanden die Wohnbauten und die Infrastruktur, jetzt zieht auch die Gastronomie nach, und es beginnt die Grätzelbildung.“ Und damit startet auch die Identifikation der Bewohner mit ihrem Umfeld.
