Hier drängt sich die Frage auf, wieso dieser Wert trotz eines 60%igen Anteils des sozialen Wohnbaus in Österreich überhaupt möglich ist. In Österreich gehören 51% der Mieter auf dem privaten Markt der Gruppe mit niedrigen Einkommen an, während 47% der Mieter aus der oberen Einkommensgruppe (180% des Medianeinkommens) in einer Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung leben.

Diese Faktenlage macht die mangelnde Treffsicherheit und Reformbedürftigkeit des österreichischen sozialen Wohnbaus wohl mehr als deutlich sichtbar. Die Bundesländer müssen die kommunalen Wohnungsvergabe- und Wohnbauförderungssysteme einer Evaluierung unterziehen und entsprechende Maßnahmen setzen. Im Sinne der sozialen Gerechtigkeit bedarf es einer regelmäßigen Überprüfung der Förderwürdigkeit.

Ist diese nicht mehr gegeben, soll– um die soziale Durchmischung aufrechtzuerhalten– eine Anhebung des Mietzinses auch im sozialen Wohnbau möglich sein. Die dadurch lukrierten Mehreinnahmen sind zweckgebunden für Wohnbauoffensiven zu verwenden.

Die konkreten Forderungen

• Anreize für Investoren schaffen: Um Investitionen in den Wohnungsmarkt zu forcieren, bedarf es zwar klarer Regeln am Markt, jedoch keiner Überregulierungen – diese führen nur zu fehlendem Vertrauen und dadurch zu einer Reduktion des Angebots. Gesetzlich verordnete Höchstpreise lösen weder das Wohnungsproblem noch beeinflussen sie die Höhe der Wohnkosten.
• Überprüfung der Treffsicherheit im sozialen Wohnbau: Regelmäßige Einkommensüberprüfungen sind ohne großen Mehraufwand durchführbar und ermöglichen das Lukrieren von Mitteln für den Neubau von Sozialwohnungen.
• Eindämmung der Kostenspirale durch Vereinfachung von Bau- und Ausstattungsstandards sowie Qualität
• Einführung eines marktaffinen Mietzinsbildungssystems: 60% aller Mietwohnungen befinden sich ohnehin im gemeinnützigen und kommunalen Sektor und werden mit hohen öffentlichen Mitteln quersubventioniert. Für den privaten Bereich muss ein marktaffines Mietzinsbildungssystem möglich sein.

Wenn eine Wohnrechtsreform nur Änderungen des bestehenden Mietrechtsgesetzes betrifft, gilt es zumindest folgende Maßnahmen umzusetzen:

• Anpassung des Richtwertsystems: Wenn sich die Mietzinsbildung nicht an einem marktaffinen System orientieren kann, bleiben nicht nur Investitionen in Qualität und Ausstattung aus, auch das Wohnungsangebot wird dadurch ausgedünnt.
• Neuregelung der Eintrittsrechte– Abschaffung des „Mietadels“: Die Eintrittsrechte von privilegierten Personen (Ehefrau, minderjährige Kinder) sollten auch weiterhin unangetastet bleiben. Nicht-privilegierte Personen sollten weiterhin ein Eintrittsrecht oder Vormietrecht haben, aber zu marktkonformen Bedingungen.
• Abschaffung des Befristungsabschlages: Anstelle einer Pönalisierung sollten Anreize für längerfristige Vermietung geschaffen werden.
• Aufhebung des Lagezuschlag-Verbots in den Wiener Gründerzeitvierteln: Der Wegfall des Lagezuschlages in Gründerzeitvierteln bezieht sich auf die Qualität des Gebäudebestands in der Zeit von 1870 bis 1917 und berücksichtigt den heutigen Zustand der Gebäude und der Lage in keiner Weise.

Wenn die Politik nicht das Gesetz des Handelns übernimmt, wird es am Verfassungsgerichtshof liegen, im Rahmen der neu eröffneten Möglichkeiten zur Anrufung des VfGH auch bei Mietrechtsangelegenheiten Anstöße für sachgerechte Veränderungen zu liefern.