Finanzmarktpolitik drückt auf Immobilien – Zinsen steigen, Renditen fallen

Die internationale Finanzpolitik ist es, die im heurigen Jahr den Takt in der Immobilienwirtschaft in Österreich vorgab. „Wir haben auf Jahre hinaus Prognosen, dass die Zinsen nicht steigen werden“, so SIGNA-Geschäftsführer Christoph Stadlhuber: „Das macht Developments und Investments klarer kalkulierbar.“ Investoren suchen daher den sicheren Hafen in Immobilien. Und das um (fast) jeden Preis. Ein typisches Beispiel dafür „war sicherlich der Verkauf des Hilton an ein koreanisches Konsortium“, so Michael Mitterdorfer, geschäftsführender Gesellschafter bei Alosima Capital. Um 334 Millionen Euro wechselte das Hotel seine Besitzer, und der neue Eigentümer möchte noch einmal rund 67 Millionen Euro in das Hotel investieren. Dieser Kauf zeige zwar die Bewertung der Hotelimmobilien vonseiten der Asiaten – vor allem mit Blick auf die anschwellenden Tourismusströme aus China –, allerdings auch, dass „es keine Alternativen zur Zinspolitik gibt“, meint Michael Mitterdorfer. Getrieben von der Geldmarktpolitik rechnet der ehemalige Chef von Amisola – die Immobiliengesellschaft der Karl-Wlaschek-Privatstiftung – damit, „dass es daher weitere Renditesenkungen geben wird“.

Auf der Spur der Investoren

Die Geldmarktpolitik treibt aber nicht nur die Preise nach oben, sondern auch die Investoren in die Bundesländer. 2019 suchten sie bereits intensiv, wobei nicht nur die hohen Preise, sondern auch das gesunkene Angebot in Wien eine wesentliche Rolle spielen. Dass die Investoren ihren Fokus auch außerhalb Wiens legen, „hat uns dazu veranlasst, in Linz ein Büro zu eröffnen“, so Andreas Ridder, Managing Director CBRE Österreich & CEE. Das Linzer Büro soll den oberösterreichischen Zentralraum abdecken. Sollte sich die Nachfrage der Investoren noch weiter verlagern, so wäre auch „weiter westlich ein weiterer Standort möglich“, blickt Ridder in die Zukunft.

Wohnbauträger kaufen in Niederösterreich

Die Preise treiben allerdings nicht nur die Investoren aus Wien, sondern auch die Wohnbauträger. „Ich hätte nicht geglaubt, dass die Liegenschaftspreise weiterhin so steigen würden“, sagt der Geschäftsführer der SÜBA, Heinz Fletzberger. Bereits 2019 hat man begonnen, nach Niederösterreich auszuweichen. „Wir haben zum Beispiel in Wiener Neustadt, Krems, Tulln, Stockerau oder St. Pölten einige Liegenschaften gekauft. Das sind Städte, die durch ihre Bedeutung, Größe und Lage dafür prädestiniert sind, dass hier Projekte entwickelt werden“, so Fletzberger. Das Unternehmen war aber nicht das einzige, das über Wien hinaus expandiert hat. Walter Hammertinger, Geschäftsführer der Value One Development: „Wir haben innerhalb des Viertels Zwei viel Know-how aufgebaut, das wir jetzt im Großraum Wien bei neuen Projekten anwenden wollen.“

„Großraum“ Wien

Wobei der Großraum Wien weit gedacht wird. Entscheidend ist, dass die Städte mit dem öffentlichen Verkehr gut an die Bundeshauptstadt angebunden sind und die Grundstücke etwas Besonders bieten müssen. Heinz Fletzberger: „Die von uns erworbenen Liegenschaften liegen entweder im Herzen der Städte oder wie in Krems in einer wunderschönen Lage.“

Extrinsisch & intrinsisch

Wir sprechen zwar schon lange von Nachhaltigkeit, aber diese ist „heuer definitiv angekommen“, meint Daniela Witt-Dörring, Partnerin bei Weber & Co. Rechtsanwälte. Zwar haben die Projektentwickler immer „Wert auf ein Zertifikat gelegt“, so die Anwältin, aber ausschlaggebend dafür war hauptsächlich die Nachfrage vonseiten der internationalen Käufer. Das hat sich verändert, wie Daniela Witt-Dörring meint: „Früher wollten die Projektentwickler die Anforderungen der Fonds erfüllen, jetzt machen sie es aus eigenem Antrieb.“

Ein Meilenstein wird wohl auf 2020 verschoben: Die gesamte Immobilienwirtschaft wartet nämlich gespannt auf die Bildung der neuen Regierung – die neue Konstellation wird wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben.

Rückblick:

Das sagten die Marktteilnehmer 2018:

„Kleine Brötchen sind sexy“, findet Thomas Rohr, geschäftsführender Gesellschafter von Immorohr Immobilien, und meint damit das Engagement der institutionellen und zahlungskräftigen privaten Investoren, die den Wohnbau für sich entdeckt haben.

„Die Investments aus Deutschland haben heuer im Wohnbau rund 60 Prozent ausgemacht“, sagt Silvia Wustinger-Renezeder, geschäftsführende Gesellschafterin von 6B47 Wohnbauträger.

Für Karl-Heinz Strauss, den CEO von PORR, ist die neue Bauordnung „der Bock des Jahres“, der geschossen wurde.

Sigrid Oblak, Geschäftsführerin der Wien Holding: „Das Markanteste im heurigen Jahr war die Preisgestaltung bei den Ausschreibungen. Diese haben nicht mehr unseren Kostenschätzungen entsprochen.“

Für den anhaltenden Boom des studentischen Wohnens steht wohl der Verkauf des DC 3 Tower Ende Oktober von der S+B-Gruppe an die amerikanische Investmentgesellschaft Greystar.