Durch den neuen §3 Abs.4 WEG2002 ist es möglich, die bestehenden Miteigentumsanteile durch Berichtigung in sinngemäßer Anwendung des §136 Abs.1 GBG1955 zu verändern, um die für die Wohnungseigentumsbegründung erforderlichen Miteigentumsanteile (§2 Abs.9) zu schaffen wenn für jeden der künftigen Wohnungseigentümer (gemeint ist die „erste Generation“ von Wohnungseigentümern) bereits vor der Wohnungseigentumsbegründung entweder das Miteigentum an einem Anteil der Liegenschaft einverleibt oder die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum an einem Anteil eingetragen ist und alle diese Miteigentümer und Wohnungseigentumsbewerber sowie die Buchberechtigten (soweit sie im Rang vor einer Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum eingetragen sind) zustimmen. Die Verbücherung der nach dieser Bestimmung geänderten Miteigentumsanteile kann nicht gesondert beantragt werden, sondern hat gleichzeitig mit der Begründung von Wohnungseigentum zu erfolgen.

Änderung der Miteigentumsanteile

Durch die Grundbuchs-Novelle 2012 kommt es auch hier zu Änderungen. Sollen auf Grund einer gerichtlichen (§9 Abs.2 und 3) oder einvernehmlichen (§9 Abs.6) Nutzwertfestsetzung die Miteigentumsanteile geändert werden, so sind nunmehr drei Varianten möglich:

Variante 1: Führt die Berichtigung von Anteilen bei keinem der Miteigentumsanteile zu einer Änderung von mehr als 10%, so kann die Berichtigung auf Antrag auch nur eines der von der Änderung betroffenen Miteigentümer in sinngemäßer Anwendung des §136 Abs.1 GBG1955 vorgenommen werden, ohne dass die übrigen Miteigentümer oder Buchberechtigten zustimmen müssten (§10 Abs.3 zweiter Satz WEG2002). Diese Vorgangsweise entspricht der bisherigen Rechtslage.

Variante 2: Wird auch nur ein Miteigentumsanteil durch die Berichtigung der Anteile um mehr als 10% geändert, so ist die erleichterte Berichtigung im Sinn des §136 Abs.1 GBG1955 nur mit Zustimmung aller Miteigentümer sowie der Buchberechtigten zulässig, wobei hier aber zu differenzieren ist:

Bei Miteigentumsanteilen, die sich durch die Berichtigung vergrößern oder gleich bleiben, ist die Zustimmung der daran Buchberechtigten nicht notwendig, da deren Haftungsobjekt nicht geschmälert wird und diese daher nicht beeinträchtigt werden.

Bei Miteigentumsanteilen, die sich durch die Berichtigung verkleinern, ist die Zustimmung der daran Buchberechtigten Voraussetzung für die Anteilsänderung in dieser Weise (§ 10 Abs. 3 dritter Satz WEG 2002).

Variante 3: Stimmen im Fall einer mehr als 10%-igen Änderung bei auch nur einem Miteigentumsanteil nicht alle Miteigentümer und alle von einer Anteilsverkleinerung betroffenen Buchberechtigten der erleichterten Berichtigung zu, so haben die Miteigentümer zur Änderung der Miteigentumsanteile entsprechend einer gerichtlichen oder einvernehmlichen Nutzwertfestsetzung gegenseitig Miteigentumsanteile in einem solchen Ausmaß zu übernehmen und zu übertragen, dass jedem Wohnungseigentümer der nun für sein Wohnungseigentumsobjekt erforderliche Mindestanteil zukommt.

Mangels vereinbarter Unentgeltlichkeit ist für die übernommenen Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgelt zu entrichten.

Die durch die einzelne Übertragung entstehenden Kosten und Abgaben hat der Miteigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsanteil übertragen wird.

Die Widmung der Objekte ist entscheidend für Nutzwertfestsetzung

Auf Grund §3 Abs2 WEG ist die Begründung von Wohnungseigentum nur mehr zulässig, wenn sie sich auf alle wohnungseigentumstauglichen Objekte bezieht, die nach der Widmung der Miteigentümer als WE-Objekte vorgesehen sind.

Es obliegt daher allein der Entscheidung der Miteigentümer, ob sie an wohnungseigentumstauglichen Objekten WE begründen oder diese in der Allgemeinfläche belassen wollen.

Eine Nutzwertfestsetzung ist ausnahmslos rechtsgrundabhängig und schafft keinen zivilrechtlichen Ersatztitel. Es kommt daher für die Nutzwertfestsetzung nicht nur auf die abstrakte Tauglichkeit von Objekten an, sondern auf die konkrete Widmung als WE-Objekt, Zubehörwohnungseigentum oder allgemeiner Teil.

In einem Verfahren nach §9 Abs2 bzw. Abs3 WEG kann von Widmungen nicht abgegangen werden. Die Nutzwertfestsetzung hat die diesbezügliche vertragliche Einigung (Widmungsakt) nachzuvollziehen.