Im Vergleich zum Jahr 2012 vergrößerte sich das Gesamtimmobilienangebot in Österreich um 4,4%– die Zahl der Eigentumswohnungen stieg am stärksten, nämlich auf etwa 26.000 an. „Trotz der Abflachung der Preise kam es aber durch inner- und außerösterreichische Zuwanderung zu Preisanstiegen in urbanen Zonen“, so Alexander Ertler, Immobilienexperte von Immobilien.net. Im Speziellen waren 2013 Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in größeren Städten und deren Vororten vom Preisanstieg besonders stark betroffen.
„Die großen Gewinner sind Salzburg, Linz und Wien“
Neben Salzburg und Linz weist vor allem die österreichische Hauptstadt Wien Spitzenwerte bei der Zuwanderung auf. Keine andere große deutschsprachige Stadt hat einen vergleichbaren Zuzug wie Wien, mit Ausnahme von Berlin. Weitere Agglomerationsgebiete in den Bundesländern sind vor allem Urfahr-Umgebung nahe Linz, das niederösterreichische Tulln und Hallein im Salzburger Land. Der Grund für die enorme Beliebtheit der ehemaligen Keltenstadt Hallein liege in der Ausschöpfung des Wachstumspotenzials von Salzburg. „Salzburg Stadt wächst kaum mehr, dort ist es schon voll, aber dafür wächst alles rundherum“, erläutert Ertler. Der starke Zuzug in den Ballungsgebieten fördert dort Preisanstiege, während es in Abwanderungszonen wie Hartberg-Fürstenfeld oder Oberpullendorf zu flächendeckendem Preisverfall kommt.
Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen
Aufgewertet wurden gebrauchte Eigentumswohnungen im Wiener Umland (Baden, Korneuburg und Wien-Umgebung) durch einen Preisanstieg von 4 bis 7%. Das entspricht Quadratmeterpreisen von 2.000 bis 2.300 Euro im Median (gerundete Angebotsnettopreise exkl. USt). Ebenfalls gemausert hat sich Tulln, das sich– dank der Westbahnanbindung– immer stärker als neues Einzugsgebiet für Wien etabliert. Hier zahlt man knapp 1.800 Euro pro Quadratmeter für eine gebrauchte Eigentumswohnung. Damit wurde ein Wertanstieg von 10% erreicht. In Salzburg stiegen die Eigentumspreise bei gebrauchten Wohnungen um 5% an, wobei hier schon von einem enorm hohen Niveau ausgegangen wird. Am teuersten ist weiterhin Wien, wobei derzeit bisher gemiedene Bezirke wie Rudolfsheim-Fünfhaus, Favoriten oder Simmering eine Renaissance erleben. „Der Grund dafür ist kein Hype, sondern bloß eine Ausweichbewegung der Suchenden. Mehr fürs Geld bekommt man in Lagen außerhalb des Gürtels, etwa zwei Wohnungen in Simmering statt einer in Wieden“, hält Ertler fest.
Einfamilienhäuser: Toplagen erwünscht
Nach wie vor der Wunschtraum vieler ist das Einfamilienhaus im Stadtgebiet, und das am Besten in exklusiver Grünlage. Daraus resultierende Preisanstiege waren 2013 in der steirischen Landeshauptstadt Graz (+18% auf 2.700 Euro/m²), im Nobelstädtchen Kitzbühel (+13% auf 7.000 Euro/m²) sowie in Wien-Döbling, dem teuersten Bezirk Österreichs (8.200 Euro/m²), besonders augenscheinlich. Die Preise kletterten ebenfalls in Wiener Neustadt, Linz, Salzburg Stadt, Eisenstadt und Villach in die Höhe.
Das Jahr 2014: Rückkehr zur Normalität
Die letzten Jahre brachten dem österreichischen Immobilienmarkt vor allem eines: Instabilität! Doch das Jahr 2014 bringt eine Konsolidierung. Übermäßige Preisschwankungen sollten jetzt ein Ende finden, Wertänderungen im gesamten Bundesgebiet werden nun ein gemäßigtes Niveau erreichen. Dominierte früher die Angst vor einem möglichen Kapitalverlust die Gemüter der Käufer, kehrt nun die Vernunft in den österreichischen Immobilienmarkt zurück. „Wirtschaftliche Faktoren wie Angebot und Nachfrage, demografische Veränderungen, aber auch Qualität bestimmen wieder die Investitionsentscheidungen. Preisschwankungen gibt es nach wie vor nach oben und unten. Sie liegen nun aber nicht im zweistelligen, sondern im einstelligen Bereich.“ Die Zukunft wird, auch wenn das Preisgefälle an Steilheit verliert, trotzdem zu Preisanstiegen in den Ballungsräumen führen. Für gewinnbringende Investitionen ist es jetzt besonders wichtig, die erfolgversprechenden Trends der Zukunft zu erkennen und die damit verbundenen Chancen zu nutzen.
