In der steirischen Landeshauptstadt entwickelt der Büromarkt neues Leben. In der Vergangenheit wies der Grazer Büromarkt eine relativ kleinteilige Struktur auf, und die Neuflächenproduktion war vergleichsweise gering. „Die allermeisten Neuerrichtungen erfolgten ,on demand‘, indem also schon Abnehmer mit konkretem Bedarf und abgeschlossenen Vereinbarungen feststanden, noch ehe der erste Bagger auf dem Grundstück vorgefahren ist“, sagt Nikolaus Lallitsch, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien Steiermark. Das beginnt sich jetzt zu verändern.
Spannender Bürodistrikt
Die Innenstadt bleibt zwar weiterhin ein gesuchter Sitz von Kanzleien und Ordinationen, denn Altbau und Lage punkten mit Repräsentation, klingender Adresse und Zentrallage, aber außerhalb des Zentrums tut sich sehr viel. „Bis 2024 werden ca. 91.000 Quadratmeter neue Büroflächen fertiggestellt, die vor allem den größeren Unternehmen Möglichkeiten bieten, ihre Niederlassungen und Angestellten an einem Ort zusammenzufassen“, heißt es im Marktbericht von CBRE. Die bürobasierte Beschäftigung in Graz soll laut CBRE bis 2024 um rund fünf Prozent wachsen – die Flächen werden benötigt. Nikolaus Lallitsch: „Ein spannender Bürodistrikt entwickelt sich vom Areal der Grazer Messe nach Süden, also entlang der Conrad-von-Hötzendorf-Straße Richtung Stadion Liebenau und weiter über die Stadtgrenzen hinaus nach Raaba-Grambach.“ Mit dem Technopark Raaba und dem Raiffeisen-Headquarter wurden in letzter Zeit zwei Leuchtturmprojekte realisiert. Der Technopark Raaba 2 gehört bereits zur „neuen“ Generation dieser Areale, indem Flächen für interessierte Unternehmen zur Verfügung gestellt werden, ebenso das „Quartier Hoch Zwei“ mit rund 18.500 Quadratmetern Bürofläche.
Multifunktionale Nutzung
Dem Grundsatz entsprechend, dass großvolumige Bauprojekte immer eine multifunktionale Nutzung aufweisen sollten – also einen Mix aus Wohnen und Arbeiten, Handel und Gastronomie –, entstehen etwa in der Smart City, in Reininghaus, aber auch ganz aktuell im Messequartier der Haring Group interessante Büro- und Gewerbeflächen mit guter öffentlicher und individueller Verkehrsanbindung sowie exzellenter Infrastruktur. Eines der Projekte ist der „Smart Tower“ von TRIVALUE Management in der „Smart City Graz“ mit einer Fläche von rund 6.000 Quadratmetern. „Ich glaube, dass der Markt darauf gewartet hat, was hochwertige Flächen anbelangt“, erklärt Markus Münzer, Partner bei TRIVALUE Management. Münzer meint damit aber weniger die Neubauten „on demand“ als die Angebote, die der Markt für Unternehmen und Start-ups bietet, die kleinere Flächen suchen. Wo es vorher kein Angebot gab, da gab es auch keine Nachfrage. Münzer: „Es ist ein Henne-Ei-Problem. In Ermangelung des Angebots hat sich die Nachfrage gar nicht entwickelt.“ Die Errichtung neuer Flächen ermöglicht eine Umstrukturierung des bestehenden Markts. Der „Smart Tower“ ist ein Schritt in diese Richtung – ein Gebäude mit modernem Standard und Mietflächen ab 300 Quadratmetern bis zu 1.000 bzw. 1.500 Quadratmetern. „Wir tun uns leicht mit der Vermietung, und auch die Mietsätze von zwölf bis 13 Euro pro Quadratmeter schaffen wir spielend.“
Büroprojekte statt Wohnbau
Laut CBRE werden in Graz durchschnittlich 11 bis 13,5 Euro pro Quadratmeter im Monat erzielt, die Spitzenmiete liegt nach wie vor bei rund 16,50 Euro pro Quadratmeter. Bei höheren Preisen erwarten die Mieterinnen und Mieter auch ein entsprechendes Angebot. Die Ansprüche an die jeweilige Büroimmobilie haben sich verändert, erklärt Nikolaus Lallitsch: „Die Flächen können kompakter sein als noch vor einiger Zeit, zumal Homeoffice und digitale Kommunikation Teamvollversammlungen nicht mehr so oft notwendig machen.“ Idealerweise sucht man durchdachte Büroraster mit flexibel unterteilbaren Büroeinheiten, großräumigen Teamoffices, allgemein nutzbaren Rückzugsinseln, Nischen und Begegnungszonen. Die steigende Nachfrage nach Büroflächen weckt allerdings die Begehrlichkeiten der Projektentwickler, und Markus Münzer stellt fest, „dass die Entwickler, die in Graz Wohnprojekte entwickeln, jetzt auf die Idee kommen, Büroraum zu machen.“
Der Logistikmarkt in Graz
Als zentrales Drehkreuz boomt auch der Logistikmarkt in Graz oder, besser gesagt, rund um Graz. Lallitsch: „Logistikimmobilien boomen, sofern sie über eine gute Erreichbarkeit verfügen. In der Steiermark konzentriert sich die Suche dabei auf die erste Reihe entlang der Autobahnen A2 und A9, idealerweise in nächster Nähe zum Knoten dieser beiden Verbindungen, also im Grazer Südwesten.“
An den noch immer stark von Eigennutzern dominierten Standorten in der Steiermark sollen in den kommenden Jahren auch mehr und mehr großvolumige Projekte zur Vermietung entwickelt werden. Der Großteil der frei vermieteten Projekte wird von internationalen Projektentwicklern realisiert, was die zunehmende Attraktivität des Markts unterstreicht. „Bisher waren die Logistikmärkte rund um Graz von Eigennutzern geprägt, jetzt befinden sich aktuell einige solcher Projekte in der Planungsphase“, sagt Franz Kastner, Teamlead Industrial & Logistics beim Marktführer CBRE. Für den Großraum Graz sind insgesamt 65.000 Quadratmeter in der Pipeline.
