Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt 2019 – Franz Pöltl im Interview

Im Interview

Franz Pöltl

Franz Pöltl, der seit nunmehr fast 30 Jahren in der Immobilienbranche tätig ist, begann seine Karriere bei österreichischen Großbanken (Bank Austria und Raiffeisen) im Immobilienfondsbereich. Vor 14 Jahren wechselte er auf die Beraterseite zur EHL als Geschäftsführer der damals neu gegründeten EHL Investment Consulting GmbH, an der er auch beteiligt ist. In den letzten Jahren […]

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Noch ein kurzer Rückblick – wie war 2018?

Pöltl: Ein sehr spannendes und zugleich auch erfolgreiches Jahr. Für EHL und für die heimische Immobilienwirtschaft. In Österreich werden wir uns bei rund vier Milliarden Euro Investitionsvolumen bewegen, und im Grunde genommen geht es der Branche sehr gut. Der einzige Grund, warum wir kein Rekordvolumen erreicht haben, ist, dass es nicht genügend geeignete Immobilien gibt. Kaufwillige Investoren würden Schlange stehen.

Wie sehen Sie die Preisentwicklung für 2019?

Pöltl: Die Preise sind noch einmal gestiegen, obwohl wir eher eine Seitwärtsbewegung erwartet haben. Aus heutiger Sicht und mit dem Wissen aus dem Verkauf von Objekten, die wir derzeit noch in der Pipeline haben, ist der Preisanstieg noch nicht zu Ende. Ein bisschen Luft ist noch nach oben, aber im heurigen Jahr könnte die Bewegung dann doch seitwärts verlaufen. Es ist schwer, eine Prognose abzugeben, denn die Preise haben ja auch im gesamten Jahr 2018 angezogen.

Andere Veranlagungsformen, wie zum Beispiel Aktien und Anleihen, sind allerdings keine Alternativen, und das ist das Hauptmotiv für das ungebrochene Interesse an Immobilien. Diejenigen, die in Immobilien investieren, wollen keine Volatilität.

Woher kommen die Investoren?

Pöltl: Die Herkunft der Investoren hat sich gegenüber 2017 nicht fundamental verändert. Es handelte sich primär um „deutschsprachiges Kapital“, und es waren sehr liquide Investoren. Ich denke, das wird heuer ähnlich sein.

Speziell im Wohnbereich sind deutsche Investoren aktiv.

Pöltl: Am Wohnimmobilienmarkt haben die deutschen Investoren mittlerweile die Preisführerschaft übernommen und bieten die besten Preise. Die letzten großvolumigen Wohntransaktionen, die wir begleitet haben, gingen überwiegend an deutsche Investoren. Das hängt aber auch damit zusammen, dass sich die heimischen Investoren schon sehr gut mit Produkten eingedeckt haben. Außerdem nutzen die deutschen Investoren mittlerweile ebenso wie die lokalen Käufer Forward-Deals zur Sicherung der wenigen verfügbaren Objekte.

Warum ist gerade der österreichische Wohnungsmarkt so interessant?

Pöltlt: Die hohe Liquidität sowie der auch in Deutschland vorherrschende Mangel an attraktiven Objekten, kombiniert mit den hierzulande im Vergleich zu den deutschen Großstädten doch noch etwas höheren Renditen, treiben die Investoren nach Österreich. Sie waren schon immer da, aber jetzt haben sie das Produkt „Wohnen“ für sich entdeckt, wenn man so will.

Was hat Sie 2018 überrascht?

Pöltl: Die Geschwindigkeit – dass es so schnell gegangen ist. Es gab zwar deutsche Interessenten, die den Markt bezüglich Produkte und Bestand sondiert haben, aber bis Anfang 2018 gab es im Bereich Wohnimmobilien keine signifikanten Transaktionen von deutschen Investoren in Österreich. Dann ist es richtig losgegangen. Es sind nicht nur ein oder zwei, sondern gleich mehrere Player gleichzeitig neu auf den Markt gekommen und haben quasi simultan gekauft.

Wobei die Abwicklung von Transaktionen mit deutschen Investoren relativ einfach ist. Sie haben die gleiche Sprache, den gleichen rechtlichen Background und sind in der Abwicklung wirklich sehr professionell.

Es hat mich überrascht, dass sie auch in den Landeshauptstädten suchen, etwa in Graz und Linz, wo wir heuer sicher noch einige Transaktionen sehen werden. In anderen Landeshauptstädten, wie zum Beispiel in Innsbruck oder Salzburg, wären sie auch interessiert, aber dort ist die Produktenge noch stärker.

Wird sich diese Nachfrage der internationalen Investoren auch auf die Preise von Eigentumswohnungen für Eigennutzer auswirken?

Pöltl: Nein, in diesem Bereich sind andere Faktoren, wie beispielsweise die Baukosten, die Preistreiber. Es sind außerdem zwei verschiedene Segmente: Das eine ist der Wohnungsmarkt mit Eigentumswohnungen für Eigennutzer, und das andere sind die Wohnungen zur Vermietung.

Das lässt sich auch dahingehend differenzieren, dass die Eigennutzer-Wohnung in der Regel größer sowie anders geschnitten ist und oft eine um einen Tick bessere Lage aufweist.

Welche Projekte und Assetklassen werden 2019 in Österreich und international nachgefragt werden?

Pöltl: Das werden alle Assetklassen sein, in denen es Produkte gibt. Im Gewerbebereich werden eher Bestandsimmobilien auf den Markt kommen, denn aus den Transaktionen im Jahr 2018 haben wir gelernt: Es kommen immer Immobilien auf den Markt, aus den verschiedensten Gründen. Sei es, dass ein Eigentümer das hohe Preisniveau nützt, um zu verkaufen, seien es geschlossene Fonds, die aufgrund befristeter Fondslaufzeiten verkaufen müssen, oder offene Fonds, die die Werthaltigkeit des Portfolios durch Transaktionen untermauern. Besonders rar sind derzeit vermietete und in Fertigstellung befindliche Objekte, da ein Großteil davon schon in den vergangenen Jahren verkauft wurde.

Was wird eine der großen Herausforderungen von 2019 sein?

Pöltl: Eine der spannendsten Fragen für mich ist, und das betrifft nicht den Investmentmarkt: Wo wird der Onlinehandel vor allem in Ballungsräumen wie Wien seine letzte Meile finden? In der Stadt fehlen entsprechende Logistikimmobilien. Dabei spreche ich nicht von alten Lagerhallen, sondern von hochmodernen Logistikhubs, die oft von computergesteuerten Staplersystemen bedient werden und wo man nur in Ausnahmefällen Personal in den Gängen sieht. Das heißt, es fehlt an großen modernen Logistikhallen. Es gibt zwar Leute, die meinen, dass Einzelhandelsimmobilien, die nicht mehr so toll performen, die Zwischenlager von morgen sind. Aber wie gesagt, da kommt eine große Herausforderung auf die Immobilienwirtschaft zu. Vor allem ist die Haltung der Gesellschaft dazu ambivalent.

Inwiefern?

Pöltl: Das ist so wie bei den Handymasten. Alle wollen mobil telefonieren, aber die Funkantennen mit ihrem Elektrosmog möchte man nicht in der Nähe haben. Wir wollen die Waren in einer Stunde geliefert haben, aber nicht den Verkehr der Logistikbranche. Der Widerspruch muss sich auflösen. Vielleicht muss auch die öffentliche Hand Grundstücke zur Verfügung stellen. Da denken wir sicher noch mehr als ein Jahr in die Zukunft, aber wenn ich mir das Paketaufkommen ansehe, dann werden die entsprechenden Entwicklungen wohl sehr schnell erfolgen müssen.

ALC (Austria’s Leading Companies) ist die bedeutendste Auszeichnung für österreichische Unternehmen und wird jährlich für jedes Bundesland in drei Kategorien vergeben. In der Kategorie „National tätige Unternehmen – Jahresumsatz mehr als zehn Millionen Euro“ wurde 2018 EHL Investment Consulting ausgezeichnet. Wie wichtig sind solche – ich sage einmal – externen Preise für die Immobilienwirtschaft?

Pöltl: Wir sind das erste Immobilienunternehmen, das diese Auszeichnung erhalten hat. Das ist also ein Preis, der nicht nur auf die Immobilienszene abstellt. Er basiert auf objektiven Kriterien wie den Ertragszahlen. Es werden solide und nachhaltig agierende Firmen ausgezeichnet. Dass wir hier gewonnen haben – im Wettstreit mit anderen Unternehmen aus allen Bereichen der heimischen Wirtschaft –, macht mich sehr stolz.

Wir sind ein Dienstleistungsbetrieb und haben kein großes Finanzkapital. Unser Kapital sind die Mitarbeiter und in weiterer Folge die Treue der Kunden. Die muss man langfristig ans Unternehmen binden und darf daher nicht den kurzfristigen Gewinn im Auge haben. Das Vertrauen der Kunden ist der entscheidende Erfolgsfaktor, den man sich langfristig über die Jahre erarbeiten muss.