Die Wohnungsnachfrage in Wien ist ganz massiv in die Höhe gegangen. Gab es in den 2000er-Jahren noch eine Nachfrage von 6.000 bis 7.000 Wohnungen pro Jahr, müssen wir heute, wenn wir in Wien stabile Märkte haben wollen, davon ausgehen, dass zwischen 15.000 und 17.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt werden. Die demographische Entwicklung von Wien mit der Migration und die daraus resultierende Nachfrage nach Wohnungen sind hier allerdings noch nicht eingerechnet.

Die Ansprüche der Gesellschaft ändern sich, und damit ändern sich auch die Wohnformen. Was wird derzeit am Markt besonders gefragt, und was ist für die Leute auch leistbar?

Sandra Bauernfeind, Geschäftsführerin des Immobilien-Managements bei EHL Immobilien: „Die Gesellschaft ändert sich, die Familienstruktur, die Haushalte ändern sich, das merken wir sehr stark in der Wohnungsnachfrage, das heißt, dass es um die besonderen Bedürfnisse jedes Einzelnen geht. Die Nachfrage verändert sich sehr stark: Gefragt sind jetzt sehr oft 2–3-Zimmer-Wohnungen, die für ein bis zwei Personen gut bewohnbar sind. Garconnieren waren in den 90er-Jahren der große Renner mit 35 bis 45 Quadratmeter Wohnfläche, Elektroheizung und Teppichboden. Heute wären diese Wohnungen nicht mehr vermittelbar.

Verändert hat sich vor allem der Grundriss. Auf dieser Fläche bekommt man heute eine gut geschnittene 2-Zimmer-Wohnung. Manche 2-Zimmer-Wohnungen können auch noch kleiner sein als die Garconnieren aus den 90ern. Ich bekomme heute für die gleiche Anzahl Quadratmeter mehr Räume und mehr Wohnqualität.“

Das heißt Gesamtgröße statt Quadratmeter?

Bauernfeind: „Es hat sich in der Architektur viel getan. Ein vernünftiges Verhältnis von Architektur und Wohnraumanzahl– das ist das, was gesucht wird. Wir von EHL verkaufen Wohnräume, nicht Quadratmeter. Wenn Kunden anrufen, und wir fragen, was sie suchen, dann ist oftmals die Antwort: Ich suche 75 Quadratmeter. Auf die Frage, wie viele Schlafzimmer gebraucht werden, ist es oft nur eines. Wenn die Wohnung gut geschnitten ist, bekommt man heute auf 45 Quadratmetern ein besseres Wohngefühl oder eine bessere Nutzbarkeit der Wohnung.“

Die Grundrisse sind abhängig von der Lage

Wenn es sich um eine urbane Lage handelt, wird der Wohnungsmix anders aussehen– das ist der Anteil der Zusammensetzung von 1-, 2- oder 3-Zimmer-Wohnungen eines Hauses. Wichtiger für Bauträger wird daher immer mehr, welche Zielgruppe in dieser bestimmten Lage bedient werden soll. Erst danach werden die Wohnungen konzipiert. Das gilt auch für das Konzept des betreuten Wohnens, wie Walter Eichinger, Managing Partner Silver Living GmbH, Marktführer im freifinanzierten Wohnbau für Seniorenwohnanlagen in Österreich, erklärt. Auch hier ist die Tendenz eindeutig: „Jeder Bauträger sollte eine Marktanalyse machen, bevor er baut. Großer Nachteil ist, dass betreute Wohnformen zu teuer sind. Mit ,zu teuer‘ist das Gesamtpaket inklusive Miete gemeint. Kleinere Wohnungen werden extrem nachgefragt. Der Trend geht zum klassischen Mix von 40 und 60 Quadratmeter Wohnraum für Singles. Diese Wohnungen haben in Deutschland gut funktioniert, und wie sich dann gezeigt hat, auch in Österreich. Je kleiner die Wohnung ist, desto schneller können wir sie verwerten.“

Gibt es Wohnwünsche der Senioren, die sich geändert haben?

Eichinger:„Unsere jetzigen Bewohner sind 70- bis 75-Jährige, und wir kommen mit den Konzepten, die wir vor 10 Jahren begonnen haben ausgesprochen gut zurecht. Die künftigen jungen Alten, die jetzigen Best Ager im Alter von 50 bis 64 Jahren, da müssen wir an unserer Konzeption weiterarbeiten. Da müssen wir umdenken. Es geht nicht so sehr um die Wohnungsgröße. Es geht um das Budget.“

Ist diese Entwicklung europaweit ähnlich?

Eichinger:„Generell ist das Thema der Leistbarkeit europaweit Thema. Sozialer Wohnbau steht in vielen Ländern den ärmsten Schichten zur Verfügung. Der Mittelstand aber hat in vielen Städten nicht mehr adäquate Angebote. Es gibt Unterschiede zwischen Westeuropa und den Transformationsländern mit Osteuropa, wo die Einteilung nach Lebensaltern eine ganz andere ist. Die 50-plus-Generation ist in den Transformationsländern relativ arm, bei uns ist sie relativ einkommensstark.“

Gesellschaftliche Veränderungen sind schwer absehbar– wie flexibel müssten Einheiten sein?

Eichinger:„Die Gründerzeithäuser sind umbaubar und sehr leicht nutzbar. Bei sehr kleinen Wohnungen mit kleinteiligen Grundrissen sind Umbauten nur sehr eingeschränkt möglich. Das könnte leicht verbessert werden, wenn die Räume höher werden. Ich wünsche mir für die Zukunft nutzungsneutrale Wohnungen. Das wird nicht so leicht zu verwirklichen sein.“