Wie sehen Sie prinzipiell die Assetklasse Logistikimmobilien?
Zarnekow: Logistik ist seit 2012, 2013 eine spannende Story. Ich habe schon sehr früh Berührungspunkte gehabt, und damals ist mein Interesse geweckt worden. Seit ungefähr 2005, als ich noch bei der UNION Investment tätig war, haben wir uns bereits sehr intensiv mit Logistik beschäftigt und dort ein entsprechendes Portfolio aufgebaut. Im institutionellen Markt wurde dieses Thema damals stiefmütterlich behandelt, aber es ist daraus eine Top-Assetklasse entstanden, die im deutschen Investmentmarkt mittlerweile den dritten Rang belegt.
Freilich muss ich sagen: Dass es so schnell aufwärts geht und sich der Markt mit solcher Rasanz entwickelt, hatte ich auch nicht auf dem Radar.
Aquila Capital hat sich mit einer Logistikschiene auf einen ganz speziellen Markt konzentriert.
Zarnekow: Die Strategie von Aquila Capital zielt vor allem auf die nationalen Logistikzentren in Madrid, Barcelona, Valencia, Saragossa, Norditalien mit Turin, Mailand und Bologna sowie Portugal mit Lissabon und Porto ab.
Bei diesen Regionen handelt es sich um aufstrebende Logistikmärkte.
Zarnekow: Wir befinden uns in diesen Regionen in einem frühen Stadium des E-Commerce, und dieser ist in den genannten Märkten derzeit der Treiber für Logistik. Wir haben uns bereits ab 2012 an die Umschlaglager gewagt. Das war eine Zeit, in der beispielsweise auch die Banken noch sehr zurückhaltend waren, aber die Investoren fanden ein Investment schon sehr plausibel. Wir gehörten in diesem Bereich sicherlich zu den ersten Marktteilnehmern, die sich mit dieser Assetklasse wohlgefühlt haben.
Wie weit ist der E-Commerce in Südeuropa im Vergleich zu anderen europäischen Städten ausgeprägt?
Zarnekow: Der E-Commerce ist auf dem Sprung nach oben. Allerdings sehen wir in diesen Regionen, dass sie alle ein ähnliches strukturelles Problem haben, denn es gibt kaum moderne Logistikanlagen. Es existiert nur ein kleiner, zerklüfteter und meistens älterer Bestand. Für das Wachstum von E-Commerce muss man logistische Fazilitäten schaffen. Eine Regel heißt: Mit jedem Euro mehr Umsatz ergibt sich ein Vielfaches an Flächenbedarf.
Können Sie eine Größenordnung der Fläche nennen, die in der kommenden Zeit benötigt wird?
Zarnekow: Nach Schätzungen werden in Spanien bis 2020 rund 2,7 Millionen Quadratmeter Logistikfläche gebraucht, ähnlich hoch ist die Nachfrage in Norditalien.
Wie hoch sind derzeit die Renditen?
Zarnekow: Die Situation erinnert sehr stark an Deutschland vor drei oder vier Jahren. Wenn man so will, ist in diesen Märkten interessanterweise noch ein Risikoaufschlag vorhanden, und wir partizipieren mit unseren Investoren daran.
Wieso interessanterweise?
Zarnekow: Er ist nicht wirklich gerechtfertigt, denn Spanien ist auf einem gesunden Wachstumspfad, und der Flächenbedarf kann nicht einmal ansatzweise bedient werden. Trotzdem sind die Renditen um ein bis 1,5 Prozent höher, und das ist spannend und lukrativ. Der Bedarf an Logistik ist immer gegeben, das ist ein großer Vorteil dieser Assetklasse. Ich bin sicher, dass wir mit Südeuropa richtig liegen. Bei Logistik ist zusätzlich attraktiv, dass Sie die Mieter bekommen, die Sie im Bürobereich vielfach gerne hätten. Und Sie können in der Regel Verträge über zehn bis 15 Jahre abschließen.
Wo liegen die Unterschiede in den baulichen Voraussetzungen zwischen Nord- und Südeuropa?
Zarnekow: Es sind die Baukosten. In Spanien oder Portugal bekommen Sie den gleichen Standard wie in Nordeuropa, allerdings um 320 Euro pro Quadratmeter, während es in Deutschland 450 bis 500 Euro sind. Abgesehen davon ist es in Deutschland derzeit fast unmöglich, einen Generalunternehmer zu finden, weil die Auftragsbücher voll sind. In Südeuropa ist das wesentlich einfacher, weil die Bautätigkeit hier gerade erst beginnt.
Es gibt außerdem den Unterschied – da Sie bauliche Kriterien ansprechen –, dass Sie in Südeuropa viele Mieter und Nutzer haben, die aus dem Bereich Food kommen. Daher werden klimatisierte Hallen benötigt.
