Die Pandemie und die darauffolgende Kombination von Ukraine-Krieg, massiven Preiserhöhungen im Baugewerbe und der Zinsentwicklung –sowie damit einhergehend der höhere Eigenkapitalbedarf bei geringeren Finanzierungvolumen – haben dazu geführt, dass eine Reihe von großen Projekten entweder in der Schublade auf eine neue Belebung der Wirtschaft wartet oder noch gar nicht zur Genehmigung eingereicht wurde. „Daraus resultiert insbesondere in den Jahren 2025 und 2026 eine große Verknappung im gewerblichen Bereich, der eine wieder steigende Nachfrage gegenübersteht“, erklärt Anton Bondi, Geschäftsführer von Bondi Consult.
111.000 Quadratmeter im heurigen Jahr
2025 sollen laut EHL-Marktbericht rund 111.000 Quadratmeter neuer Bürofläche entstehen, 90.700 Quadratmeter waren es 2024. Bei der aktuellen Nachfrage wird das Angebot nicht reichen. Wer jetzt mit seinem Projekt auf den Markt kommt, hat gute Karten. Das TwentyOne von Bondi Consult ist am weitesten fortgeschritten, und „im Februar wird die Übergabe des Central Hub mit einer Nutzfläche von mehr als 34.000 Quadratmetern erfolgen“, so Anton Bondi. Ebenfalls gut im Rennen ist das LeopoldQuartier Office von UBM Development. Das Gebäude mit 25.000 Quadratmetern soll im Herbst 2025 fertiggestellt werden. Aktuell sind 16 Prozent des LeopoldQuartier Office vermietet, „wobei mit 26,60 Euro pro Quadratmeter und Monat eine neue Benchmark für Büros außerhalb des 1. Bezirks gesetzt wurde“, freut sich CEO Thomas G. Winkler.
Kaum Leerstand in Wien
Wie dringend Projekte gebraucht werden, zeigt die Tatsache, dass die drei Prozent Leerstand zu den niedrigsten Werten in Europa gehören. „Zusätzlich holen immer mehr Unternehmen ihre Mitarbeiter zurück ins Büro“, so Winkler. Drei Prozent Leerstand sind für einen Büromarkt nicht mehr wirklich gesund, aber genau das Thema Gesundheit war für die aktuelle Situation ausschlaggebend. Oder besser gesagt: die Krankheit. Covid ist seit Jahren vorbei, aber selbst in der Projektenwicklung sind die Nachwirkungen noch spürbar, da die Projekte, die jetzt fertiggestellt werden, in die Pandemiephase gefallen sind. „Das hat nicht nur zu einer Verzögerung bei der Planung, sondern auch bei den Genehmigungen geführt“, erklärt Thomas G. Winkler. „Durch den Holzbau im LeopoldQuartier kann zwar ein Teil der Zeit aufgeholt werden, aber Zeit kostet durch den massiven Zinsanstieg viel Geld.“ In dieser herausfordernden Situation setzt UBM außerdem noch neue Maßstäbe. Mit insgesamt 75.000 Quadratmetern ist das LeopoldQuartier nicht nur eines der größten Projekte im Gewerbebereich in Wien, sondern auch das erste europäische Stadtquartier in Holzhybridbauweise.
Trotzdem außergewöhnlich
Das LeopoldQuartier ist nicht das einzige außergewöhnliche Projekt in Europa, das in Wien entsteht. Intensiv wird derzeit am Hochhaus DC2 gearbeitet, das für eine gemischte Nutzung, nämlich Büros und Wohnen, gewidmet ist. „Im zweiten Quartal werden wir hier wohl die Dachgleiche feiern können“, sagt Wolfdieter Jarisch, Vorstand und Gesellschafter der S+B Gruppe: „Wenn nach und nach die Photovoltaik-Paneele an der Außenfassade angebracht werden, können wir darauf stolz sein, das erste europäische Hochhaus mit Photovoltaik-Fassade in Wien stehen zu haben.“ Ebenfalls im Bau befinden sich noch großflächige Büro- und Gewerbeprojekte im VIENNA TWENTYTWO und im Village im Dritten der ARE Austrian Real Estate. „In Summe entstehen in den beiden Quartieren bis Jahresende fast 38.000 Quadratmeter neue, moderne Büro- und Gewerbeflächen“, sagt Geschäftsführer Gerald Beck. Davon entfallen rund 20.000 Quadratmeter auf das TWENTYTWO, 18.000 Quadratmeter sind es im Village im Dritten. „Darüber hinaus ist der Baustart für weitere rund 11.000 Quadratmeter für Büros und Gewerbe in Sockelzonen im Village geplant“, so Gerald Beck.
Entspannung frühestens 2027
Mitte 2024 haben die Umbau- und Sanierungsarbeiten für das Enna, ein Work-Life-Building auf dem Areal der ehemaligen Postbuswerkstätten im 3. Wiener Gemeindebezirk, begonnen. Heuer wird es noch nichts mit dem Einzug, aber er ist absehbar. Mark Leiter, Geschäftsführer von Art-Invest Real Estate Management Austria: „Die Fertigstellung ist für die erste Jahreshälfte 2026 geplant.“ 12.000 Quadratmeter sind bereits an das Umweltbundesamt vorvermietet. Rund 10.000 Quadratmeter stehen in dem Bürohaus an der Erdberger Lände noch zur Verfügung. Die Chancen stehen auch 2026 gut, dass diese vom Markt schnell aufgenommen werden. Anton Bondi wirft einen Blick in die Zukunft: „Es ist zu hoffen, dass es der neuen Regierung gelingt, neue Anreize für die Wirtschaft zu setzen, damit die derzeit on hold befindlichen Projekte in die Umsetzung gebracht werden können.“ Eine Entspannung erwartet der Geschäftsführer von Bondi Consult allerdings nicht vor 2027/2028.
