Büroflächen interessieren niemanden mehr. Also – nur die Flächen. Von den Mietern wird mittlerweile nämlich vorausgesetzt, dass diese alle Stückerl spielen. Themen, die vor zehn Jahren noch absolut „top“ waren, sind heute bei Neubauten im Mittelfeld der Aufmerksamkeit angekommen. Alexander Fenzl, Prokurist und Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien, gibt ein klassisches Beispiel: „Kühlung von Büros war auch in der Vergangenheit ein Thema. Mittlerweile ist dies für fast alle Büromieter ein absolutes MUSS.“ Jetzt kommen neue Features.
Fokussierung auf die Mitarbeiter – Büroflächen werden flexibler und serviceorientiert
„Die zunehmende Digitalisierung der Arbeitswelt und eine stärkere Fokussierung auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter ziehen eine deutlich steigende Nachfrage nach modernen Office-Nutzungskonzepten nach sich“, erklärt Stefan Wernhart, Leitung Büroimmobilien bei EHL. Urbanität, Flexibilität und Serviceleistungen treten bei Standortentscheidungen verstärkt in den Vordergrund. Die Mieter suchen das, was sie ihren Mitarbeitern bieten wollen. „Flexible und individuell gestaltbare Räume für kreatives Arbeiten sollen den Menschen wieder ein kleines Stück weiter in den Fokus rücken“, so Stefan Wernhart.
Infrastruktur-Plus für die neuen Bürostandorte
Der Arbeitsplatz zum Leben benötigt nicht nur die entsprechenden Büroflächen, sondern auch die entsprechende Umgebung. „Infrastruktur für den täglichen Bedarf in der unmittelbaren Umgebung wird immer selbstverständlicher, dazu kommen unter anderem Gastronomieangebote in verschiedenen Preisklassen, Hotellerie oder Service-Dienstleistungen“, meint Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG. Das sind auch die Vorteile, womit die neuen Bürostandorte punkten, wie etwa Hauptbahnhof, Austria Campus, Erdberg/TownTown oder Viertel Zwei. Überhaupt sind es die campusartigen, lebensnahen Standorte, die sich großer Nachfrage erfreuen. Ein Trend, der definitiv nicht nur ein vorübergehender ist. Denn während sich Wohnen und Arbeiten in den eigenen vier Wänden vermischen, tun sie das in den Bürogebäuden auch. „Die neuen Arbeitswelten spielen eine Rolle bei der Flächenwahl, denn die Flächen müssen für neue Konzepte sinnvoll belegbar sein“, so Elisa Stadlinger, Leiterin der Gewerbeabteilung der ÖRAG. Dazu zählen unter anderem Open Space, Begegnungszonen, große Küchen und Essensgelegenheiten oder Ruhezonen.
IT-Aufrüstung bei alten Gebäuden
Eine Chance auch für zentral gelegene und urbane Altbauten. Damit diese aber mithalten können, müssen sie aufgerüstet werden, so Elisa Stadlinger: „Mit moderner Ausstattung – vor allem IT, Schnelligkeit der Internetanbindung, WLAN, Mobiltelefonempfang, Klimatisierung und Gebäudetechnik.“ Damit haben sie auch gute Chancen, am Markt platziert zu werden, denn oftmals besitzen sie einfach eine gute Lage mit Infrastruktur. Vor allem die Innenstadt ist hier gefragt mit ihren zentralen Spitzenlagen. „Die Anfrage übersteigt derzeit das Angebot in manchen Segmenten“, erläutert Stefan Brezovich.
Coworking spiegelt die Entwicklung
Ein Trend, der all diese Entwicklungen widerspiegelt, ist sicherlich Coworking. „Coworking Spaces sind auf dem Vormarsch. Die Nachfrage hat sich in den vergangenen Jahren massiv gesteigert“, meint Martin Müller, Geschäftsführer von JP Immobilien. Im ersten Halbjahr wurden in Wien rund 10.000 Quadratmeter Coworking-Flächen vermietet. Alexander Fenzl geht davon aus, dass bis Jahresende „diese Nutzergruppe mehr als zehn Prozent der Nachfrage ausmachen wird.“
New World of Work – Mieter sind verunsichert
Die neuen Entwicklungen auf dem Arbeitsplatz scheinen auch die Mieter zu verunsichern: Was brauche ich heute, was brauche ich morgen, ist das, was ich heute beziehe, morgen noch gefragt? „Unternehmen überlegen wesentlich länger, ob sie einen Umzug in ein neues Büro wagen sollen oder nicht“, meint Martin Müller. „Es wird hier viel genauer und vor allem über einen längeren Zeitraum kalkuliert – und dann wird erst entschieden.“ Die New World of Work benötigt natürlich auch nicht mehr so viele Quadratmeter, und daher übersiedeln nur zwei von zehn Unternehmen, um zu vergrößern bzw. zu expandieren. Alleine die Bürofläche macht es nicht aus, meint Müller: „Vielmehr sind gute Konzepte sowie ein hohes Qualitätslevel gefragt.“
